Comunidad de propietarios в Каталонии: как работает сообщество

Comunidad de propietarios — это все владельцы квартир и помещений в доме, которые вместе владеют общими частями, платят за них и решают их судьбу на собрании. В Каталонии его правила задаёт Codi civil de Catalunya, а не государственный закон о горизонтальной собственности: собрание проходит минимум раз в год, созывается не позже чем за 8 дней, а обычные решения принимают простым большинством голосов и долей участвующих (art. 553-20, 553-21 и 553-25 CCCat).

Членство не выбирают: купив квартиру, владелец становится частью сообщества вместе с его бюджетом, решениями и будущими ремонтами.

Кто управляет сообществом

У сообщества три органа: председатель, секретарь и собрание собственников (art. 553-15). Администрирование можно поручить внешнему профессионалу, и тогда он же ведёт функции секретаря.

Должности обязательны: отказаться можно только по уважительной причине, а при отсутствии кандидатов их распределяют по очереди или жребием (art. 553-15.5). Собственникам должности не оплачиваются, внешним лицам могут оплачиваться (art. 553-15.6).

Как проходит собрание

Собрание собирается раз в год, чтобы утвердить счета, бюджет и выбрать должности, и дополнительно по решению председателя или по требованию четверти собственников или четверти долей (art. 553-20). Приглашение с повесткой рассылают минимум за восемь календарных дней, а документы к повестке прикладывают или указывают, где с ними ознакомиться (art. 553-21).

Три правила, которые полезно знать новому владельцу:

1. Решают только по повестке. Вопросы вне повестки решения не получают (art. 553-25.1).
2. Должник не голосует. Собственник с долгами перед сообществом вправе говорить, но не голосовать, если не внёс сумму на депозит или не оспорил её в суде (art. 553-24).
3. Молчание считается согласием. Отсутствовавший владелец может возразить письменно в течение месяца после уведомления, иначе считается, что он присоединился к решению (art. 553-25.6 и 553-26.3).

Какое большинство нужно для решений

Порог зависит от вопроса. Решения, где порог особый, закон перечисляет; всё остальное проходит простым большинством.

Какие ремонты требуют согласия собрания и как это сочетается с муниципальной лицензией, разобрано в статье о ремонте и согласии соседей.

Сколько платит каждый владелец: учебный пример

Расходы делят пропорционально доле квартиры (cuota de participación), если титул, устав или решения собрания не устанавливают иное (art. 553-45.1). Неиспользование общей услуги от платы не освобождает, кроме случаев, прямо записанных в уставе (art. 553-45.2). Как считается доля, описано в статье о coeficiente de participación.

Учебный пример, не прогноз. Бюджет дома 50 000 € в год, доля квартиры 2%.

Повышение для квартир с профессиональной деятельностью закон ограничивает двойным размером по доле (art. 553-45.4).

Что бывает при неуплате взносов

Сообщество взыскивает долги в упрощённом судебном порядке (proceso monitorio), и для иска достаточно справки секретаря с визой председателя (art. 553-47). Квартира отвечает по долгам за текущий год и четыре предыдущих, даже после продажи. Для покупателя это главный практический вывод: справку о долгах получают до задатка, подробности в статье о долгах перед сообществом.

Когда эта схема не подходит

Всё сказанное относится к домам в Каталонии. За её пределами действует государственный закон о горизонтальной собственности с другими порогами и сроками, поэтому статьи о «правилах Испании» к квартире в Барселоне применяют осторожно. В доме, где владельцев меньше трёх, сообщество работает по правилам обычной общей собственности (art. 553-15.9). Для урбанизаций и комплексов с несколькими домами действуют правила сложной горизонтальной собственности. Что проверить в конкретном доме до покупки, собрано в статье о проверке comunidad.