Инвестиционный подход
Долги прежнего владельца перед сообществом: кто платит после покупки
Неоплаченные взносы в comunidad de propietarios частично переходят к новому владельцу вместе с объектом. Справку об отсутствии долгов нужно получить до сделки.
Часть долгов продавца перед comunidad de propietarios может достаться покупателю: неоплаченные взносы закреплены за самим объектом, и сообщество вправе потребовать их с нового собственника. Защищают от этого справка о долгах до сделки и протоколы общих собраний.
Долг привязан к объекту, а не только к человеку
В Каталонии, включая Барселону, это регулирует не общегосударственный Ley de Propiedad Horizontal, а каталонский Codi civil de Catalunya (книга пятая, art. 553-5): объект отвечает перед сообществом за неоплаченные взносы — за уже начисленную часть текущего года и за четыре предыдущих календарных года. Это на год дольше, чем даёт LPH за пределами Каталонии: там срок короче — три предыдущих года. Новый собственник может получить требование оплатить долги предыдущего владельца, даже если сам никакого отношения к ним не имел.
Справка, которая снимает риск
Перед escritura продавец обязан предоставить certificado de deudas — справку от администратора сообщества о наличии или отсутствии задолженности по объекту. Нотариус, как правило, требует этот документ при оформлении сделки. Покупатель вправе настаивать, чтобы справку получили раньше, до подписания arras: тогда возможный долг можно учесть в цене.
Долги, которых ещё нет в справке
Справка отражает только уже начисленные взносы. Если сообщество уже приняло решение о крупных будущих расходах (derrama) — например, о ремонте фасада по итогам ITE, — эти платежи могут лечь на нового владельца после покупки. Поэтому вместе со справкой стоит запросить протоколы последних общих собраний: по ним видно, какие расходы уже одобрены, но ещё не распределены.
Как это проверяется в проектах DNPI
Справка о долгах и протоколы собраний входят в нашу стандартную проверку объекта до внесения задатка. Об обязательных расходах по итогам ITE есть отдельная статья, а полный список проверок — в материале о due diligence.
Вопросы и ответы
Если долг обнаружен после покупки, можно ли потребовать его с продавца?
Теоретически да, через регрессное требование к продавцу. Но это отдельный судебный процесс с неопределённым результатом, поэтому надёжнее выявить долг до сделки и удержать его сумму из цены.
Кто выдаёт справку об отсутствии долгов?
Администратор сообщества. По каталонским правилам (Codi civil de Catalunya, art. 553-5.2), если администрированием занимается профессионал, подтверждение президента не обязательно. Обычно справку запрашивает продавец, но покупатель вправе потребовать её до сделки.