Инвестиционный подход
Конфликт интересов при покупке жилья: кто кому платит в сделке
Конфликт интересов возникает, когда советчик получает деньги от другой стороны. Карта участников сделки, нормы Каталонии и Испании о раскрытии вознаграждения и шесть вопросов письменно.
Конфликт интересов при покупке жилья проверяют одним вопросом к каждому участнику: кто вам платит в этой сделке. В Каталонии агент не вправе получать вознаграждение от обеих сторон одной операции без прямой договорённости об этом (art. 55.6 Llei 18/2007), а ипотечный посредник обязан заранее раскрыть комиссии, которые ему платит банк (art. 35 Ley 5/2019).
Что такое конфликт интересов в сделке с жильём
Конфликт интересов — это ситуация, когда у советчика появляется причина рекомендовать то, что полезно ему, а не покупателю. Это не обязательно обман.
Агент продавца, который работает на продавца, конфликта не создаёт: его роль понятна, и переговоры с ним ведут как с другой стороной. Конфликт появляется, когда человек представляется помощником покупателя, а получает деньги от продавца, банка или подрядчика. Как различаются роли агентов, разобрано в статье агент продавца и агент покупателя.
Кто участвует в сделке и от кого получает деньги
В типичной покупке с ипотекой участвуют пять-шесть профессионалов, и у каждого свой источник дохода.
| Участник | Кто обычно платит | Что требует закон | Что спросить |
|---|---|---|---|
| Агентство продавца | Продавец по nota de encargo | Вознаграждение с обеих сторон только при прямой договорённости (art. 55.6.i Llei 18/2007) | Получаете ли что-то от покупателя |
| Консультант покупателя | Покупатель | Действовать с профессиональной независимостью (art. 55.5.a Llei 18/2007) | Получаете ли что-то от продавца или агентства |
| Ипотечный посредник | Заёмщик и/или банки | Раскрыть связь с банками и комиссии от них (art. 35 Ley 5/2019) | С какими банками связаны, сколько они платят |
| Оценщик для ипотеки | Заёмщик | Независим от банка и посредника (art. 13 Ley 5/2019) | Кто заказал оценку |
| Abogado | Клиент | Работает на своего клиента | Есть ли у вас отношения с продавцом или агентством |
| Подрядчик по ремонту | Покупатель после сделки | Специальной нормы нет | Платите ли вы кому-то за рекомендацию |
Самый частый скрытый случай: помощник покупателя делит комиссию с агентством продавца. Чем выше цена и быстрее сделка, тем больше он получает, и стимул торговаться слабеет. Почему база одного агентства сужает выбор, описано в статье о собственной базе.
Что ипотечный посредник обязан раскрыть заранее
По art. 35 Ley 5/2019 посредник до начала работы передаёт заёмщику на бумаге или другом долговременном носителе: сведения о себе и номер в реестре, связан ли он с одним или несколькими банками, независимы ли его советы, сколько платит ему заёмщик и какие комиссии платит ему банк. Если он берёт деньги и с клиента, и с банка, он сообщает, засчитывается ли одно в другое.
Этот документ стоит запросить в самом начале и сравнить с тем, что говорилось устно. Как выбирать между посредником и банком напрямую, разобрано в статье брокер или банк, а почему оценщик должен быть независимым, в статье о tasación.
Как проверить конфликт интересов: вопросы письменно
Устные ответы легко забыть и трудно доказать, поэтому вопросы задают в переписке или вносят ответы в договор.
- Кто платит вам в этой сделке? Полный список: продавец, агентства, застройщик, банк, посредник, подрядчики.
- Получаете ли вы или связанная с вами компания что-либо от продавца или его агентства? Если да, сколько или по какому принципу.
- Есть ли у вас собственные объекты в продаже, в том числе через знакомые агентства?
- Получаете ли вы вознаграждение от юриста, банка, посредника или строителей, которых рекомендуете?
- Что вы делаете, если подходящий покупателю вариант приносит вам меньше денег?
- Может ли покупатель привлечь независимого специалиста вместо вашего? Правильный ответ: да.
Хороший признак, когда консультант поднимает эту тему сам, до первой рекомендации.
Что проверить в реестре агентов Каталонии
Registre d'agents immobiliaris de Catalunya публичный и обязательный для тех, кто регулярно и за вознаграждение посредничает в сделках с недвижимостью (Generalitat). Номер регистрации обязателен в рекламе (art. 59 Llei 18/2007), а сам агент обязан иметь гарантию на получаемые суммы и страховку ответственности (art. 55.3).
Регистрация не показывает, на чьей стороне агент, и не заменяет вопросы выше. Отсутствие регистрации само по себе не делает договоры недействительными (art. 56.4), но это повод спросить о причине и уточнить статус у abogado.
Когда раскрытие не работает
Раскрытие не работает, если один и тот же человек фактически ведёт переговоры за обе стороны: даже с письменным согласием покупатель остаётся без представителя в торге. Не помогает оно и тогда, когда сумма вознаграждения зависит от цены сделки, а консультант одновременно советует, какую цену предложить.
Признаки, при которых стоит остановиться: гонорар не называют или говорят «для вас бесплатно», показывают объекты почти одного агентства, отговаривают от независимого юриста или технической проверки, торопят с задатком. Принципы работы DNPI с инвесторами и объектами описаны в разделе о подходе.
Вопросы и ответы
Может ли агент получать комиссию и от продавца, и от покупателя?
В Каталонии только при прямой договорённости об этом, по art. 55.6.i Llei 18/2007. Покупатель должен знать размер или принцип расчёта и дать согласие письменно.
Что ипотечный брокер обязан сообщить о своих комиссиях?
По art. 35 Ley 5/2019 до начала работы: номер в реестре, связь с банками, независимость советов, оплату от клиента и комиссии от банков, если они есть.
Рекомендованный агентом юрист это конфликт интересов?
Сама рекомендация нет. Вопрос в том, получает ли агент за неё вознаграждение и работает ли юрист на покупателя. Выбрать своего юриста покупатель вправе всегда.
Как проверить, что агент недвижимости зарегистрирован в Каталонии?
Спросить номер в Registre d'agents immobiliaris: по закону он указывается в рекламе. Номер сверяют в реестре Generalitat, а при сомнениях статус уточняют у abogado.
Кто должен поднимать вопрос о конфликте: агент или покупатель?
Добросовестный консультант раскрывает его сам и письменно. Рассчитывать на это не стоит: вопросы о вознаграждении задают прямо и просят ответ в переписке.
