Инвестиционный подход
«Наша база» агентства: что за ней стоит и как не сузить выбор
База агентства собрана, чтобы продавать объекты владельцев, а не искать под покупателя. Что говорит закон Каталонии о nota de encargo, почему база не равна рынку и что спросить агента.
«Собственная база» агентства — это объекты, которые оно продаёт по поручению владельцев, и она всегда уже рынка. В Каталонии агент не вправе рекламировать чужую недвижимость без подписанной с собственником nota de encargo (art. 55 и 58 Llei 18/2007). Для сравнения, с августа 2025 по июль 2026 года по провинции Барселона в реестры внесено 73 260 продаж жилья (INE), и ни одна база не покрывает их целиком.
Что такое собственная база с точки зрения закона
Закон Каталонии о праве на жильё требует, чтобы агент до начала предложения подписал с собственником nota de encargo (art. 55.5.b). В ней обязательно указаны сведения об агенте и его номер в реестре, собственник, срок поручения, цена предложения и вознаграждение агента (art. 55.6). Без такого поручения реклама объектов по чужому счёту запрещена (art. 58.5).
Отсюда простое определение. База агентства состоит из его поручений от продавцов, иногда дополненных объектами партнёров, с которыми оно делит комиссию. Это нормальная часть рынка, но собрана она для того, чтобы продать конкретные квартиры, а не найти лучшую квартиру для покупателя.
Почему база сужает выбор
Причин три, и ни одна не требует злого умысла.
Стимул. Агентство получает вознаграждение от продавца, с которым подписало поручение. Квартира у соседнего агентства, даже если подходит лучше, принесёт ему меньше или ничего.
Разрозненный рынок. Единой обязательной базы всех предложений в Барселоне нет. Квартиры выставляют на разных порталах, у разных агентств, продают напрямую или вовсе без публикации. Как устроены продажи без рекламы, разобрано в статье об офмаркете.
Подгонка запроса. Если подходящего в базе нет, у агента появляется мотив расширить запрос: другой район, этаж, чуть больший бюджет. Иногда это разумный совет, иногда способ продать то, что есть.
К этому добавляется проблема цены. Пять квартир из одного портфеля сравнить не с чем, кроме друг друга, а рыночную цену определяют сделки по всему кварталу.
Откуда берутся объекты и что это значит для покупателя
| Источник объектов | Кто платит агенту | Что это значит для покупателя |
|---|---|---|
| Поручения продавцов в базе агентства | Продавец по nota de encargo | Агент представляет продавца |
| Объекты партнёров по обмену | Комиссия делится между агентствами | Шире, но в пределах круга партнёров |
| Порталы | Агентство продавца или сам владелец | Видно историю цены и срок экспозиции |
| Владельцы без агентства | Никто или по договорённости | Нужна полная проверка документов |
| Продажи без публикации | По договорённости | Нет ориентира цены, только сделки рядом |
Как проверить агентство до начала поиска
Вопросы стоит задать до подписания любых договоров и получить ответы письменно.
- Какой номер агентства в Registre d'agents immobiliaris de Catalunya? По art. 59 Llei 18/2007 он обязательно указывается в рекламе.
- Покажет ли агентство квартиру, выставленную другим агентством, и как в этом случае оплачивается его работа?
- Сколько объектов в предложенном списке не из его поручений?
- Получает ли агентство что-то от продавца или его агента по этой сделке? По art. 55.6.i вознаграждение с обеих сторон одной операции допускается только при прямом согласии на это.
- Как будет подтверждена цена: по сделкам рядом или по прайсу продавцов?
Как распознать двойные интересы в сделке, разобрано в статье о конфликте интересов, а кто кого представляет, в статье агент продавца и агент покупателя.
Что дают реклама и nota de encargo покупателю
У ограничений базы есть и полезная сторона. По art. 58.4 сведения о квартире, указанные в рекламе, покупатель может требовать от продавца, даже если их нет в договоре. А до подписания любого документа с покупателем агент обязан проверить сведения собственника, титул и обременения по реестру (art. 55.7).
Поэтому скриншот объявления и письменные ответы агента стоит сохранить: площадь, состояние, этаж и прочие характеристики из рекламы становятся частью ожиданий по сделке. Кто платит комиссию агентству при покупке, описано в статье о комиссии.
Когда поиск только по базе не работает
Поиск по одной базе не работает, когда покупателю нужна лучшая квартира под конкретный запрос и цена, подтверждённая сделками, а не прайсом продавцов. Тогда список составляют по всему рынку: порталы, другие агентства, владельцы напрямую и продажи без публикации.
Исключения есть. База не сужает выбор, если он ограничен самим объектом: новостройка, которую застройщик продаёт через одно агентство, или конкретная квартира, которую покупатель уже нашёл. Не мешает она и опытному покупателю, который сам сравнивает цены по сделкам и использует агентство как одну из витрин. Как DNPI ищет и отбирает объекты по рынку целиком, описано в разделе о подходе.
Вопросы и ответы
Большая база агентства это плюс для покупателя?
Для продавца да, для покупателя не обязательно. Большая база значит, что агентство много продаёт, но не значит, что в ней есть подходящая квартира.
Может ли агентство рекламировать квартиру без договора с владельцем?
В Каталонии нет. Llei 18/2007 запрещает рекламу недвижимости по чужому счёту без nota de encargo, подписанной с собственником.
Может ли агент получать комиссию и от продавца, и от покупателя?
По art. 55.6.i Llei 18/2007 вознаграждение с обеих сторон одной операции допускается только при прямой договорённости об этом. Если агент получает оплату от двух сторон, об этом стоит спросить письменно.
Можно ли работать с несколькими агентствами одновременно?
Да, если нет договора об исключительном поручении. Минус в том, что сводить предложения, сравнивать цены и следить за повторами придётся самому.
Почему агентство не хочет показывать объект другого агентства?
За чужой объект оно получит меньше или ничего. Это следствие того, на кого оно работает, а не отношение к покупателю.
