Агент продавца и агент покупателя: чьи интересы защищает каждый

Агент продавца работает по поручению владельца, и в Каталонии это поручение оформляют письменно: без nota de encargo агентство не вправе рекламировать чужую квартиру, а брать вознаграждение с обеих сторон одной сделки ему запрещено без прямого согласия (art. 55 Llei 18/2007). Если покупатель вносит больше 1% цены, до оплаты ему положен расширенный пакет письменной информации (art. 60).

Агент покупателя — это посредник, который подписывает договор с покупателем, получает от него вознаграждение и отвечает перед ним. Формально оба занимаются одним делом. По сути они стоят по разные стороны цены.

Кого представляет агентство, которое выставило объявление

Продавца. Закон прямо требует, чтобы до любой рекламы объекта агент подписал с владельцем nota de encargo, и перечисляет, что в ней должно быть (art. 55.6 Llei 18/2007):

• имя агента и его номер в реестре агентов недвижимости;
• кто владелец, срок поручения и описание операции;
• регистрационные сведения о квартире, обременения и юридические обстоятельства, о которых владелец обязан сообщить, включая судебные споры;
• цена предложения;
• вознаграждение агента и порядок оплаты, права и обязанности сторон.

Отсюда понятна логика роли. Агент продавца получает деньги, когда квартира продана, и продана на условиях его клиента. Он не обязан говорить покупателю, что цена завышена, и не раскроет минимальную цену, на которую согласен владелец. Это не злой умысел, а устройство договора.

Что агент продавца обязан сообщить покупателю

Агент продавца обязан дать покупателю письменную информацию до того, как тот заплатит хоть что-то в счёт цены. Минимальный набор по art. 60.2: кто из агентов участвует в сделке, полезная площадь квартиры и приложений, регистрационная ссылка, полная цена с налогами и расходами, которые по закону ложатся на покупателя.

Если сумма в счёт цены больше 1%, список расширяется (art. 60.3): возраст здания, общие и индивидуальные инсталляции, занята ли квартира, обременения по реестру, доля в общем имуществе (cuota de participación), взносы и долги перед сообществом собственников. Для физического состояния квартиры закон считает достаточной информацию из cédula de habitabilidad (art. 60.4).

Ещё одна норма касается самого агента: перед тем как подписывать с третьими лицами любой документ по сделке, он проверяет сведения владельца, титул и обременения по реестру (art. 55.7). Эта проверка защищает сделку, но не заменяет проверку, которую заказывает покупатель у своего abogado.

Чем отличаются роли в сделке

Разница видна по пяти вопросам. Средняя колонка следует из закона, правая из договора с покупателем.

Может ли один посредник работать на обе стороны

Закон это допускает только при прямом согласии: вознаграждение за одну и ту же операцию с обеих сторон запрещено, «salvo que haya un acuerdo expreso» (art. 55.6.i). Юридически схема возможна, практически интересы расходятся в главном: одной стороне нужна цена выше, другой ниже.

Если такую схему предлагают, вопросы задают до просмотра и получают ответы письменно: кто подписал договор с посредником, сколько платит каждая сторона, что посредник сделает, когда интересы столкнутся. Подробный список вопросов собран в материале о том, как проверить конфликт интересов. Кто и сколько платит агентству в Барселоне, разобрано в статье о комиссии агентства.

Как проверить посредника до задатка

Проверка занимает один разговор и пару писем, если идти по порядку.

1. Номер в реестре. Registre d'agents immobiliaris de Catalunya публичный и обязательный (Generalitat). Отсутствие записи не делает договоры недействительными (art. 56.4), но это повод задать дополнительные вопросы.
2. Чьё поручение. Спросите, есть ли nota de encargo, на какой срок и эксклюзивная ли она. От этого зависит, кто ещё может продавать квартиру.
3. Кто платит. Уточните, берёт ли агентство плату с покупателя и на каком основании. Подпись в листе просмотра (hoja de visita) читайте до того, как поставить.
4. Письменная информация. До любого платежа запросите сведения по art. 60, а при сумме больше 1% цены полный пакет.
5. Цена. Проверяйте её по закрытым сделкам, а не по соседним объявлениям: см. разбор разрыва между ценой предложения и ценой сделки.
6. Юрист. Договор задатка смотрит abogado, который работает на покупателя, а не на агентство.

Кому собственный агент покупателя не подходит

Отдельный представитель не нужен тому, кто знает район и цены, говорит по-испански или по-каталански, готов сам торговаться и координировать юриста, нотариуса и банк. В такой сделке агент продавца плюс независимый abogado закрывают задачу.

Не подходит он и в ситуации, когда покупатель уже выбрал конкретную квартиру и цена проверена по сделкам: тогда остаётся юридическая часть, и её делает юрист. Собственный посредник оправдан, когда покупка идёт на расстоянии, рынок незнаком или объектов для сравнения много. DNPI Capital в таких случаях начинает с оценки стоимости объекта, а порядок работы описан на странице подхода.