Инвестиционный подход
Частный инвестор в промоции жилья: роли, подписи и деньги
Promotor по LOE, это тот, кто решает, программирует и финансирует работы. Разбор: что подписывает инвестор, на кого оформлен объект и где его деньги на каждом этапе.
Частный инвестор входит в промоцию жилья не как покупатель квартиры, а как участник проектной структуры, и его положение определяется тремя документами: договором участия, уставом проектной компании и договором с подрядчиком. Промоция — это строительство жилья на продажу, где закон отводит ключевую роль фигуре promotor. По art. 9 Ley de Ordenación de la Edificación так называется любой, кто решает, программирует и финансирует работы для себя или для последующей продажи. Инвестор, который финансирует стройку, попадает в эту формулировку ближе, чем кажется, поэтому роли разделяют на бумаге до перевода денег.
Кто такой promotor и почему это касается инвестора
Promotor отвечает перед покупателями за результат. LOE охватывает новое строительство, полную реконструкцию, частичные вмешательства, которые существенно меняют внешний облик, объём или несущую систему здания, и смену характерного назначения (art. 2.2). Закон задаёт и гарантийные сроки: один год на отделку, три года на дефекты, влияющие на habitabilidad, десять лет на конструктив (art. 19). Эти сроки живут дольше проекта, и вопрос, кто по ним отвечает после продажи квартир, задают до входа, а не после.
Отдельный вопрос к abogado: если оператор привлекает деньги у публики и доходность каждого зависит от общего результата, структура может подпадать под определение институтов коллективного инвестирования (art. 1 Ley 35/2003). Это не повод отказываться от формата, это повод прочитать договор с юристом.
Как распределяются роли в проекте
| Роль | Что делает | Чем отвечает |
|---|---|---|
| Promotor | решает, программирует и финансирует работы, держит лицензию | перед покупателями по LOE, в том числе по гарантийным срокам |
| Инвестор | вносит капитал, согласует ключевые решения, получает долю результата | вложенным капиталом, в пределах договора |
| Оператор проекта | отбор объекта, экономика, сопровождение, продажа | по договору управления проектом |
| Подрядчик | выполняет работы по смете и графику | за качество и срок по договору подряда |
| Технадзор | контролирует соответствие работ проекту | профессионально, по своему договору |
В проектах DNPI работы выполняет BCNYARD, SLU: независимая компания, привлекаемая по договору подряда. Разделение «кто управляет» и «кто строит» нужно именно для того, чтобы смета и её исполнение проверялись разными руками (технадзор на объекте).
Что подписывает инвестор и кто владеет объектом
Набор документов зависит от структуры, но вопросы к ним одинаковы. На чьё имя оформляется объект: на инвестора, на отдельную компанию проекта или на организатора (кто владеет объектом в совместном проекте). Какие решения инвестор согласует, а какие принимает оператор (управленческие решения и права инвестора). Как считается база, от которой идёт распределение. Как инвестор выходит, если проект останавливается (выход инвестора из проекта).
Условия работы DNPI формулируются так: гонорар DNPI — 50% прибыли проекта, вторая половина остаётся инвестору, а если доходность инвестора за весь проект после гонорара ниже договорных 10%, DNPI доплачивает разницу из своего гонорара. Это доходность за проект, не годовая; условия, базу расчёта и пределы задаёт договор конкретного проекта; это не гарантия сохранности капитала (что такое компенсация доли 10%). Список вопросов для юриста собран в статье про договор участия.
Где деньги инвестора на каждом этапе
Учебный пример, не прогноз. Суммы это круглые допущения примера, а не цифры конкретного проекта.
| Этап | Куда уходят деньги | Что инвестор получает на руки |
|---|---|---|
| Покупка участка | цена, налоги, нотариус, регистр: 2 М€ | escritura и запись в реестре |
| Проект и лицензия | архитектор, визирование, сборы: 300 000 € | завизированный проект, licencia urbanística |
| Строительство | транши подрядчику по графику: 2,4 М€ | акты этапов, отчёты технадзора |
| Продажа | комиссии и оформление: 240 000 € | escrituras покупателей |
| Закрытие | налоги, затем распределение | отчёт по проекту и расчёт доли |
Деньги в промоции уходят вперёд и возвращаются в конце. Между покупкой участка и первой продажей распределений нет, и это главное отличие формата от аренды. График траншей и контроль сметы разобраны отдельно, механика финансирования стройки по мере готовности, в статье про drawdown.
Как проверить сторону до входа
- Запросите годовую отчётность компании: общество с ограниченной ответственностью обязано депонировать её в Registro Mercantil в течение месяца после утверждения (art. 279 Ley de Sociedades de Capital), так что баланс можно посмотреть.
- Проверьте статус участка и лицензии по документам, а не по презентации (как получить лицензию в Каталонии).
- Прочитайте смету по главам и найдите строку резерва.
- Спросите, кто подписывает договор подряда и кто принимает работы.
- Отдайте договор участия своему abogado, а налоговую часть, своему asesor fiscal.
Критерии выбора оператора собраны в статье как выбрать оператора проекта, а структура предложения разобрана в как читать предложение об инвестиции.
Кому эта роль не подходит
Инвестору, который хочет контролировать стройку лично, но не живёт в Испании и не готов делегировать операционные решения. Инвестору, которому нужен предсказуемый денежный поток: в промоции он появляется на продажах. Инвестору без запаса капитала на перерасход и на лишние месяцы. Инвестору с чеком ниже порога: жилая и коммерческая недвижимость и участки от 1 М€, гостиничные проекты от 3 М€, дома целиком от 10 М€.
Как выглядит вход и какие документы готовят на каждом шаге, описано в дорожной карте инвестора.
Вопросы и ответы
Становится ли инвестор promotor по закону?
Зависит от структуры. Формулировка LOE описывает того, кто решает, программирует и финансирует работы, поэтому ответ ищут в договорах конкретного проекта вместе с abogado, а не по общему правилу.
На кого оформляется объект в проекте с инвестором?
Вариантов три: на инвестора, на отдельную компанию проекта, на организатора. Это прямо прописывается в договоре, и от выбора зависят налоги и порядок выхода.
Отвечает ли инвестор за дефекты построенного дома?
Гарантийные сроки LOE адресованы promotor и участникам строительства: год на отделку, три года на habitabilidad, десять лет на конструктив. Как распределена эта ответственность в вашей структуре, проверяет юрист.
Можно ли участвовать, не приезжая в Испанию?
Да, через доверенность и отчётность по проекту, но часть шагов удобнее делать лично. Разбор есть в статье про удалённые инвестиции.
Чем BCNYARD отличается от DNPI?
BCNYARD, SLU, это независимая строительная компания, которая привлекается по договору подряда и выполняет работы. DNPI отвечает за проект и отношения с инвестором.
