Дефицит жилья в Барселоне: почему предложение не растёт

Предложение нового жилья в городе Барселона ограничено, и в 2026 году оно сократилось. По данным Col·legi d'Arquitectes de Catalunya (COAC), в первом полугодии 2026 года в городе завизировали проекты на 503 квартиры против 833 годом ранее, то есть на 39,6% меньше. Это третье худшее полугодие в истории ряда. Причины называют разные, и спор о них идёт между регулятором и застройщиками.

Что показывают цифры нового строительства

Показатель называется visado: проект здания, завизированный профессиональной коллегией архитекторов до начала работ. Он опережает старт стройки и тем более сдачу дома, поэтому не равен числу построенных квартир.

Источник: COAC, в пересказе Merca2 от 17 июля 2026 года. Из 503 квартир первого полугодия 2026 только 51 (10,14%) были защищённым жильём. Первичную таблицу COAC я не открывал, поэтому цифры стоит сверить с ней перед использованием.

Годовой темп при такой скорости около 1 000 квартир в год. Учебный пример, не оценка потребности: если бы городу понадобилось 5 000 новых квартир в год, это покрыло бы пятую часть. Реальную потребность считает не блог, а муниципальная и региональная статистика, и их методики расходятся.

Почему предложение не растёт: что называют причинами

Эти объяснения принадлежат сторонам спора, и я их не оцениваю.

1. Нехватка участков. Город застроен, свободной земли мало. Новая застройка идёт в основном за счёт сноса или реконструкции, о которой см. статью про режимы земли.
2. Квота 30% защищённого жилья. С 2018 года Барселона требует отдавать 30% площади в новых проектах и крупных реконструкциях под защищённое жильё. Tribunal Supremo, по сообщению Idealista от февраля 2026 года, отклонил кассационную жалобу против этой нормы и указал, что автоматического права на компенсацию у застройщика нет (Idealista); текст решения я не открывал. Декан COAC Сандра Бестратен называет квоту «одним из ограничителей», но в то же время говорит о накопившихся нормативах как о проблеме не меньшего масштаба.
3. Сроки и согласования. Реальные сроки лицензий разобраны в статье про лицензии в Барселоне.

COAC просит срочно оценить действующие нормы, но, по его словам, политические сигналы идут в обратную сторону: парламент планировал на сентябрь 2026 года принять ограничения для крупных покупателей жилья. Что принято, и в какой редакции, проверяйте в DOGC и BOE: я это не подтверждал.

Растёт ли население

По муниципальному реестру Ajuntament (отчёт Oficina Municipal de Dades), на 1 января 2026 года в Барселоне было 1 729 963 жителя, на 2 103 меньше, чем годом раньше (минус 0,1%). Население стабильно, а цены растут: Idealista показывает 5 462 €/м² в сентябре 2026 года. Значит, одним числом жителей картину не объяснить. Почему так, источники не отвечают, и версии без цифр я не привожу. Вторая сторона вопроса: аренда, о ней в статье про арендные ставки.

Что это значит для инвестора

Новых квартир мало, и по Испании в июле 2026 года 78,4% купленных квартир были вторичными (INE, ETDP). Цифра общенациональная, по Барселоне такой разбивки я не нашёл. Это описание рынка, а не обещание, что цены продолжат расти. Дефицит объясняет, почему предложение ограничено, но из него не следует, что конкретный объект будет продан быстро или выгодно.

Кому не подходит рассуждение «дефицит, значит куплю любой объект»: тому, кто не считает цену входа, ремонт и налоги. Для расчёта экономики проекта есть калькулятор инвестора.