Инвестиционный подход
Как подготовить письменное предложение продавцу квартиры в Барселоне
Хорошее предложение продавцу состоит из цены с обоснованием, условий и срока. Какие пункты вписать сразу, чтобы между согласием и нотариусом не возник новый торг.
Предложение продавцу квартиры — это короткий письменный документ: цена с обоснованием, условия и сроки. В Каталонии его стоит строить вокруг двух норм. Квартира отвечает по долгам перед сообществом собственников за текущий год и четыре предыдущих (art. 553-5 CCCat). А выйти из сделки при отказе банка покупатель может, если финансирование прямо предусмотрено в договоре (art. 621-49 CCCat).
Из каких трёх чисел складывается предложение
До разговора с продавцом нужны три числа, и ни одно не берётся из объявления. Цена в объявлении отражает пожелание продавца, иногда подкреплённое агентством, которое заинтересовано взять объект в работу.
- Рыночный ориентир: где находится цена по закрытым сделкам с похожими квартирами рядом. Метод описан в статье об оценке по реальным сделкам.
- Стартовое предложение: с чего открывается торг.
- Потолок: выше этой цены покупатель не идёт, даже если квартира нравится. Агенту продавца его не называют ни прямо, ни намёком.
Как собрать цифру: учебный пример
Учебный пример, не прогноз. Квартира выставлена за 450 000 €. Сделки с похожими квартирами в квартале за последний год дают ориентир около 420 000 €.
| Шаг | Сумма |
|---|---|
| Ориентир по сделкам | 420 000 € |
| Минус обязательные работы: электрика и окна по смете | −25 000 € |
| Минус утверждённый, но не оплаченный сбор сообщества, если он ложится на покупателя | −6 000 € |
| Скорректированная стоимость | 389 000 € |
| Стартовое предложение | 380 000 € |
| Потолок покупателя | 400 000 € |
Обоснование, которое уходит продавцу, повторяет эту таблицу словами: сделки рядом, работы по смете, сбор сообщества. Эмоции вроде «квартира требует много работы» не убеждают, проверяемые цифры убеждают.
Что вписать в предложение
Хорошее предложение отвечает на вопросы продавца раньше, чем он их задаст. Тогда продавец сравнивает покупателей по надёжности сделки, а не только по сумме.
| Пункт | Зачем |
|---|---|
| Цена и источник денег: свои средства, ипотека или оба | Продавец оценивает риск срыва |
| Что входит в цену: парковка, trastero, мебель, техника | Всё, о чём говорили на просмотре, должно быть в тексте |
| Условия: ипотека, результаты юридической и технической проверки, документы | Защищают покупателя до arras |
| Срок подписания arras и ориентировочная дата у нотариуса | Продавец планирует свой переезд |
| Срок действия предложения | Цифру нельзя держать «в запасе» |
| Кто покупает: лично, пара, компания | Нужно юристу и нотариусу |
Какие условия защищают покупателя
Условия ставят в первый текст, а не после согласования цены: потом любой новый вопрос продавец воспринимает как попытку сбить цену.
- Ипотека. Если покупка зависит от кредита, это записывают прямо. По art. 621-49 CCCat, если договор предусматривает финансирование банком, покупатель, если не договорились иначе, может отказаться от сделки, подтвердив документами отказ банка в оговорённый срок. Исключение: отказ вызван небрежностью самого покупателя.
- Долги перед сообществом. Продавец обязан заявить, что платежи внесены, и представить справку секретаря сообщества о долгах и утверждённых, но ещё не наступивших сборах. Без неё escritura не подписывают, если стороны прямо от неё не отказались (art. 553-5.2 CCCat). Попросите справку до arras, а не к нотариусу.
- Cédula de habitabilidad. Жильё должно иметь её в момент передачи (Decret 141/2012, art. 9).
- Nota simple и сведения о здании. Если сумма в счёт цены больше 1%, агент обязан до оплаты выдать расширенный пакет информации, включая обременения и долги перед сообществом (art. 60 Llei 18/2007).
Точные формулировки условий готовит abogado покупателя. Задача предложения: чтобы условия появились с первого письма.
Как подать предложение и ответить на контрпредложение
Предложение подают письменно, по электронной почте или на бланке агентства, а не устно после просмотра. Письменный текст сложнее пересказать продавцу в чьих-то интересах. Если квартиру продаёт агентство, оно работает на продавца, подробнее в статье о том, кто представляет чьи интересы.
Срок действия разумно ставить в несколько дней. Контрпредложение читают целиком: иногда цена совпадает, но продавец сдвигает дату нотариуса или оставляет себе мебель, и это тоже торг, который пересчитывают в деньги. Если агентство просит подкрепить предложение оплатой reserva, сначала проверьте, на каких условиях деньги возвращаются: см. статью о резервировании квартиры.
Когда предложение не работает и бьёт по покупателю
- Восторг вслух на просмотре. Агент продавца передаёт владельцу и впечатление покупателя.
- Названный бюджет. «Мы смотрим до такой-то суммы» сразу становится нижней границей.
- Цена до документов. Согласованную до проверки цену потом трудно пересмотреть.
- Размытые оговорки. Длинный список условий без объяснений продавец читает как неуверенность.
- Мелкий торг после согласия. Всё важное должно быть в первом тексте.
Если нужна независимая цифра по квартире до первого письма, DNPI Capital делает оценку стоимости объекта по закрытым сделкам.
Вопросы и ответы
Нужно ли письменное предложение при покупке квартиры в Испании?
Закон его не требует, но письменный текст фиксирует цену, условия и сроки одинаково для обеих сторон. Его труднее пересказать продавцу в искажённом виде.
Сколько предлагать ниже цены объявления?
Универсального процента нет. Отправная точка: оценка по закрытым сделкам с похожими квартирами рядом, скорректированная на работы и сборы сообщества.
Можно ли выйти из сделки, если банк не дал ипотеку?
По каталонскому праву можно, если финансирование предусмотрено договором, отказ банка подтверждён документами в оговорённый срок и не вызван небрежностью покупателя. Формулировку условия готовит abogado.
Кто отвечает за долги квартиры перед сообществом собственников?
Квартира отвечает по долгам за текущий год и четыре предыдущих, даже если их накопил прежний владелец. Поэтому справку о долгах запрашивают до arras.
Можно ли отозвать предложение о покупке?
Зависит от того, что подписано и вносились ли деньги. Если ничего не подписано и не оплачено, отказ обычно проще, но сообщать о нём лучше письменно.
