Продажа квартиры с арендатором: порядок для продавца в 2026 году

Продажа квартиры с арендатором — это продажа вместе с действующим договором аренды, при которой арендатор вправе купить квартиру первым. На ответ у него 30 календарных дней с момента, когда ему надлежащим образом сообщили цену и основные условия (ст. 25 LAU). С 8 октября 2026 года RDL 29/2026 (BOE) запретил заранее договариваться об отказе от этого права; Конгресс указ пока не утвердил.

Что покупатель получает вместе с квартирой

Покупатель занимает место арендодателя. По статье 14 LAU он связан договором как минимум на первые пять лет его действия, семь, если прежний арендодатель юридическое лицо, и считаются они от начала договора, а не от сделки. Если договор заключён на более долгий срок, покупатель связан им целиком, кроме случая, когда он защищён статьёй 34 Ley Hipotecaria как добросовестный приобретатель: тогда он терпит аренду только до пяти (семи) лет, а продавец платит арендатору одну месячную плату за каждый оставшийся год сверх этого срока.

С 15 ноября 2026 года к этому добавляется RDL 28/2026 (BOE). После пяти (семи) лет договор основного жилья продлевается на следующие пять (семь), если стороны не заявили об отказе. Собственник, который отказывается продлевать, кроме случаев из закона, платит арендатору компенсацию: большую из двух сумм, двенадцать месячных плат по верхней границе государственного индекса для этой квартиры или одну такую плату за каждый год проживания. Указ прямо говорит, что при продаже это обязательство переходит к покупателю. Конгресс указ пока не утвердил.

Как уведомить арендатора и сколько ждать

Уведомление должно быть fehaciente, то есть таким, чтобы получение можно было доказать, и содержать решение продать, цену и основные условия сделки.

Retracto возникает, если уведомления не было, в нём не хватало обязательных сведений или реальная цена оказалась ниже заявленной арендатору. Поэтому покупатель и его банк будут проверять уведомление до подписания. Если сделка затянулась дольше 180 дней, уведомление повторяют.

Договоры, подписанные до 8 октября 2026 года, могли содержать отказ арендатора от права преимущественной покупки, тогда закон это допускал. Действует ли такой отказ после изменения статьи 25.8, решает abogado по тексту и дате договора.

Сколько продажа с арендатором стоит продавцу: учебный пример

Учебный пример, не прогноз. Плата 1 200 € в месяц, договор подписан на десять лет, прошло два года. Если покупатель защищён статьёй 34 Ley Hipotecaria, он обязан терпеть аренду только до конца пятого года. За годы с шестого по десятый продавец выплачивает арендатору по одной месячной плате: 5 × 1 200 € = 6 000 €.

Второй эффект косвенный. Допустим, верхняя граница государственного индекса для квартиры 1 300 € в месяц, а арендатор прожил восемь лет. Компенсация за непродление по RDL 28/2026 составит большее из 12 × 1 300 € = 15 600 € и 8 × 1 300 € = 10 400 €, то есть 15 600 €. Её платит уже покупатель, когда решит не продлевать договор, и он заложит эту сумму в цену предложения. Оценить, как аренда и её условия сдвигают цену, помогает анализ стоимости объекта.

Какие варианты есть у продавца

Вариантов четыре, и выбирают их до выхода на рынок.

1. Продать самому арендатору: вопрос преимущественной покупки снимается, потому что он и есть покупатель.
2. Продать инвестору вместе с договором. Такой покупатель смотрит на плату относительно рынка и на срок до освобождения, его логика разобрана в статье покупка квартиры с арендатором.
3. Договориться с арендатором о досрочном расторжении по соглашению сторон и продавать пустую квартиру тем, кто покупает для себя. Условия соглашения готовит abogado.
4. Дождаться конца срока. Здесь важны даты: по переходному положению RDL 28/2026 уведомления о непродлении, которые собственник законно направил до публикации указа 7 октября 2026 года, сохраняют силу без компенсации. Если на 15 ноября 2026 года до окончания договора меньше шести месяцев, уведомить можно не позже чем за четыре месяца.

Если в доме несколько арендованных квартир или продаётся здание целиком, график освобождения считают по каждой квартире, см. дом с жильцами. Если квартира ещё и в ипотеке, погашение и снятие записи готовят параллельно, см. погашение ипотеки перед продажей.

Когда продажа с арендатором не подходит

Такая продажа плохо подходит продавцу, которому нужна максимальная цена от покупателя для себя: семья, которая хочет въехать сразу, квартиру с арендатором не рассматривает. Не подходит она и при срочной продаже: 30 дней на ответ арендатора, проверка уведомления банком покупателя и риск retracto удлиняют сделку.