Продажа квартиры с ипотекой: погашение долга и cancelación registral

Cancelación registral — это снятие записи об ипотеке в Registro de la Propiedad после того, как долг погашен. Без неё квартира в nota simple остаётся обременённой: по art. 82 Ley Hipotecaria запись снимается только по escritura, где кредитор даёт согласие на отмену (BOE). Справку о нулевом долге банк выдаёт бесплатно, а escritura de cancelación освобождена от AJD (Banco de España).

Почему погасить долг ещё не значит снять ипотеку

Погашение долга и снятие записи в реестре это два разных действия. Банк получает деньги, но запись о залоге остаётся в реестре, пока туда не поступит escritura de cancelación. Покупатель и его abogado видят ипотеку в nota simple и вправе требовать чистую выписку до подписания или гарантии её снятия.

Если кредит секьюритизирован (titulizado), процедура для заёмщика почти не меняется: по объяснению Banco de España банк, выдавший кредит, по закону сохраняет регистрационную запись и обслуживание, если не договорились иначе. Если же кредит продан третьему лицу, кто вправе дать согласие на отмену, проверяют по реестру и у банка заранее. Как читать обременения в выписке, разобрано в статье о cargas в nota simple.

Как пройти cancelación registral по шагам

Процедура состоит из пяти шагов, и часть из них можно поручить банку или gestoría за отдельную плату.

1. Certificado de deuda cero. Банк выдаёт справку о полном погашении бесплатно.
2. Выбор, кто ведёт оформление. Сам владелец или банк; во втором случае банк вправе взять комиссию и расходы, но обязан заранее о них сообщить.
3. Escritura de cancelación у нотариуса. Нотариуса выбирает клиент. За подпись представителя и его поездку к нотариусу банк брать плату не должен.
4. Форма AJD. Её подают в налоговую службу автономного сообщества обязательно, но без оплаты. Освобождение установлено art. 45.I.B.18 закона об ITP и AJD (BOE).
5. Registro de la Propiedad. С копией налоговой формы, справкой и escritura запись снимают; регистрационный тариф зависит от суммы ипотеки.

Как погасить ипотеку прямо в день продажи

Чаще всего остаток не гасят заранее, а закрывают на сделке из денег покупателя. Для этого банк выдаёт справку об остатке с учётом начисленных и неоплаченных процентов, и покупатель в день подписания погашает долг чеком у нотариуса или переводом через Banco de España (OMF) (Banco de España, venta del inmueble con hipoteca). Escritura de cancelación и запись в реестре оформляют после сделки, поэтому срок и ответственность за них прописывают в договоре.

Сумму к погашению банк считает на конкретную дату, и её запрашивают за несколько дней до нотариуса. Если цифры не согласованы заранее, дата подписания сдвигается. Если кредит ещё в периоде, когда допустима комиссия за досрочный возврат, её тоже включают в расчёт, пределы разобраны в статье о досрочном погашении.

Сколько получит продавец: учебный расчёт

Учебный пример, не прогноз. Квартира продаётся за 600 000 €. Остаток ипотеки с процентами на дату сделки 220 000 €, кредит с переменной ставкой старше пяти лет, поэтому комиссии за досрочный возврат нет.

Удержание 3% для продавца-нерезидента установлено art. 25.2 TRLIRNR (BOE), подробности в статье об удержании 3%. Из полученной суммы продавец оплачивает escritura de cancelación, регистрацию и plusvalía municipal; итоговый налог на прирост считает asesor fiscal.

Когда этот порядок не подходит

Схема «погасить из денег покупателя» не работает, если цена продажи ниже остатка долга. Тогда разницу продавец вносит из своих средств заранее, иначе банк не даст согласие на отмену, и сделка не состоится.

Не подходит она и покупателю, который хочет принять ипотеку продавца через subrogación: это другой путь, где банк проверяет платёжеспособность нового заёмщика. Для очень старых ипотек со сроком, давно истёкшим по реестру, закон предусматривает отдельную отмену по давности (art. 82 Ley Hipotecaria), и её возможность оценивает abogado. Если продажа часть выхода из инвестиции и нужно понять чистый результат, DNPI помогает с расчётом в рамках анализа инвестиции.