Инвестиционный подход
Cargas в nota simple: какие обременения переходят вместе с объектом
Ипотеки, сервитуты, аресты регистрируются как cargas и переходят к новому владельцу вместе с объектом, если их не устранить до сделки.
Cargas — зарегистрированные обременения объекта, и все они видны в nota simple registral. Если их не устранить до сделки, они переходят к покупателю вместе с объектом. Поэтому проверять их нужно до внесения задатка, а не после.
Что регистрируется как обременение
Cargas — общий термин, под которым в реестре числятся очень разные вещи. Сюда входят непогашенная ипотека предыдущего собственника, сервитуты (право прохода или иного использования в пользу третьих лиц), аресты по судебным или налоговым долгам, а в отдельных случаях — преимущественные права выкупа (tanteo y retracto).
Ипотека продавца — самый частый случай
Если у объекта есть непогашенная ипотека, стандартная практика такая: остаток долга гасят из средств покупателя в момент сделки, и в той же escritura обычно резервируют эту сумму для выплаты банку. Саму запись об ипотеке снимают отдельным документом — escritura de cancelación, которую подписывает банк, иногда через несколько недель после сделки, а регистрирует её уже потом gestoría. Пока регистрация не прошла, ипотека формально ещё видна в nota simple, хотя долг уже погашен. Процедура обычная и хорошо отработанная, но требует точной координации сумм и сроков между банком продавца, нотариусом и покупателем.
Менее очевидные обременения
Сервитуты — например, право соседнего здания на проход через часть участка — и некоторые преимущественные права при физическом осмотре объекта не видны. При этом они всерьёз ограничивают его будущее использование. Обнаружить их можно только внимательным чтением nota simple и, если нужно, исторических документов по объекту.
Как это проверяется у DNPI
Проверка cargas входит в нашу стандартную due diligence до внесения задатка. Если обременение нашлось, сделку мы структурируем так, чтобы его устранение было условием завершения покупки. Тогда это задача, которую решают до закрытия сделки, а не проблема нового собственника после неё. Общий порядок проверки — в статьях о nota simple и чек-листе due diligence.
Вопросы и ответы
Если на объекте есть арест по долгу продавца, можно ли вообще завершить покупку?
Как правило, только после снятия ареста, а снять его может лишь орган, который его наложил, — суд или налоговая служба, — своим mandamiento de cancelación; нотариус сделать это не может. На практике при подписании часть цены удерживают или направляют напрямую на погашение долга, а сам арест снимается в реестре позже, когда приходит этот приказ. Пока это не сделано, покупать объект с ещё не снятым арестом рискованно, поэтому сделку стоит строить так, чтобы его снятие было условием завершения покупки.
Все обременения снимаются автоматически при продаже?
Нет. Обременение снимается отдельным юридическим действием, которое, как правило, тоже регистрируется. Если его не совершить, обременение продолжает числиться за объектом и после смены собственника.