Инвестиционный подход
Registro de la Propiedad: что защищает и что проверить в nota simple
Запись в реестре защищает добросовестного покупателя, но не от всего. Какие принципы закона работают на покупателя, что искать в nota simple и где реестр молчит.
Registro de la Propiedad — государственный реестр прав на недвижимость: кто собственник, какие ипотеки, аресты и сервитуты. Главное для покупателя: тот, кто добросовестно и за плату купил у собственника, записанного в реестре, и внёс свою покупку, сохраняет её, даже если право продавца потом отменят по причинам, которых в реестре не было (art. 34 Ley Hipotecaria). Регистратор обязан внести запись за 15 дней с подачи документа (art. 18).
Ведут реестр registradores, юристы на государственной службе, а записи вносят по месту нахождения объекта: у каждого объекта своя страница (finca registral), где по порядку отражены сделки и обременения.
Какую защиту даёт запись в реестре
Реестр работает на покупателя через несколько принципов закона. Их стоит знать, чтобы понимать, от чего nota simple защищает, а от чего нет.
| Принцип | Статья Ley Hipotecaria | Что это значит для покупателя |
|---|---|---|
| Незаписанное не вредит третьему | Art. 32 | Права, которых нет в реестре, обычно нельзя противопоставить покупателю |
| Публичное доверие реестру | Art. 34 | Добросовестный покупатель за плату сохраняет покупку после записи |
| Презумпция | Art. 38 | Записанное право считается существующим и принадлежащим владельцу |
| Приоритет | Art. 17 | После подачи документа 60 дней другой несовместимый документ не запишут |
| Срок записи | Art. 18 | Не больше 15 дней с подачи; при задержке можно потребовать запись за 3 дня, а пошлина снижается на 30% |
Защита по art. 34 не распространяется на тех, кто получил объект бесплатно: наследник или одаряемый защищён не больше, чем тот, от кого он получил право. Это важно, если вы покупаете у наследника, порядок такой продажи разобран в статье о продаже унаследованной квартиры. Сколько в реальности занимает регистрация и что её задерживает, описано в материале о сроках регистрации.
Что искать в nota simple до задатка
Nota simple — это информационная выписка о записях по объекту. Регистраторы сами называют её «puramente informativa» (Colegio de Registradores), а доказательную силу имеет certificación. Как её заказать, разобрано в статье о nota simple.
- Собственники и доли. Совпадают ли с теми, кто подпишет договор. Если собственников несколько, подписывают все.
- Ипотеки. Сумма и банк: ипотеку продавца гасят и снимают при сделке, это фиксируют в договоре задатка.
- Аресты и иски. Предварительные отметки (anotaciones preventivas) об аресте или судебном споре требуют разбора с abogado до задатка.
- Сервитуты и usufructo. Кто и как пользуется объектом помимо собственника.
- Налоговые отметки (afecciones). Объект отвечает за налог прошлых сделок, а покупатель не защищён от этого долга, если отметка есть в реестре (art. 5 TRLITPAJD).
- Описание. Площадь и состав сверяют с Catastro и квартирой, порядок в статье о сверке с Catastro.
Выписку заказывают незадолго до задатка и ещё раз перед подписанием escritura: запись может появиться в любой день.
Чего реестр не покажет
Реестр отражает права, а не всё, что связано с объектом. В nota simple обычно нет долгов перед comunidad и по IBI, законности перепланировок, наличия cédula и фактических жильцов.
Отдельный случай: арендатор. Покупатель квартиры с арендатором продолжает договор в первые пять лет его действия, семь, если прежний собственник компания, даже если покупатель защищён по art. 34 Ley Hipotecaria (art. 14 LAU). С 15 ноября 2026 года по RDL 28/2026 к покупателю переходит и обязанность выплатить арендатору компенсацию, если он откажется продлевать договор. Этот указ Конгресс пока не утвердил (на 13 октября 2026 года), сверьте действующую редакцию с abogado.
Nota simple или certificación: что выбрать
Для обычной проверки перед покупкой квартиры достаточно nota simple. Certificación нужна, когда запись предстоит доказывать: в суде, в споре о границах, при сложной цепочке наследств или старых отметках.
| Документ | Сила | Когда нужен |
|---|---|---|
| Nota simple | Информационная | Проверка перед задатком и перед escritura |
| Certificación registral | Подтверждает содержание записей | Спор, суд, сложная история объекта |
Где проверка по реестру не работает
Реестр не заменяет проверку на месте и в мэрии. Он не покажет, что балкон закрыт без лицензии, что в квартире живут люди без договора или что у дома долги перед comunidad: это проверяют по справке comunidad, документам мэрии и осмотру.
Не защищает реестр и покупателя, который знал о проблеме: добросовестность по art. 34 презюмируется, пока не доказано, что покупатель знал о неточности записи. Если вы что-то узнали на осмотре или из переписки, нужно разбираться до сделки, а не рассчитывать на реестр. Полная проверка объекта перед покупкой входит в работу по оценке объекта.
Вопросы и ответы
Что такое Registro de la Propiedad простыми словами?
Это государственный реестр прав на недвижимость: кто собственник и какие на объекте ипотеки, аресты, сервитуты. Записи в нём защищают добросовестного покупателя от прав, которых в реестре не было.
Чем nota simple отличается от certificación registral?
Nota simple носит информационный характер и подходит для проверки перед покупкой. Certificación подтверждает содержание записей и нужна, если запись предстоит доказывать.
Сколько ждать записи о покупке в реестре?
По art. 18 Ley Hipotecaria регистратор вносит запись не позже 15 дней с подачи документа. Срок сдвигается, если в документе есть исправимые недостатки или раньше подан другой документ по тому же объекту.
Защищает ли реестр от арендатора, которого в нём нет?
Нет. Покупатель продолжает договор аренды жилья в первые пять лет его действия, семь, если прежний собственник компания, даже если договор в реестре не записан.
