Унаследованная квартира в Барселоне: продажа без потери льготы и денег

Продать унаследованную квартиру в Барселоне можно только после принятия наследства, уплаты налога на наследство и регистрации квартиры на наследника. Налог подают в течение шести месяцев со дня смерти, продление ещё на шесть просят в первые пять месяцев (ATC). Главная ловушка для продажи: льгота 95% на основное жильё умершего сохраняется, если квартира остаётся у наследника пять лет.

Escritura de aceptación y adjudicación de herencia — это нотариальный акт, которым наследники принимают наследство и делят имущество. Без него и без записи в Registro de la Propiedad покупатель и нотариус не увидят продавца собственником.

В каком порядке идут шаги до продажи

Порядок жёсткий: каждый следующий документ требует предыдущего. Выставлять квартиру на продажу до регистрации можно, подписывать задаток рискованно.

1. Справка о завещаниях (certificado de actos de última voluntad), её выдают не раньше чем через 15 рабочих дней после смерти (Ministerio de Justicia), затем копия завещания или декларация о наследниках.
2. NIE для каждого наследника-иностранца.
3. Декларация налога на наследство: шесть месяцев со дня смерти, продление на шесть месяцев с процентами.
4. Plusvalía municipal при наследовании платит наследник; декларацию подают в мэрию за шесть месяцев, по просьбе до года (art. 106 и 110 TRLRHL).
5. Escritura de aceptación у нотариуса и запись в Registro de la Propiedad. Что даёт регистрация и как её проверить, разобрано в статье о Registro de la Propiedad.
6. Документы для продажи и сама сделка, перечень в материале какие документы нужны для продажи.

Кто и где платит налог на наследство

Место подачи зависит от резидентства умершего и наследника. Наследник-нерезидент подаёт декларацию в государственную AEAT, но может выбрать каталонские правила (ATC, администрация).

По каталонской шкале налог от 7% на первые 50 000 € базы до 32% на часть выше 800 000 € (ATC, тариф). Ребёнок наследодателя старше 21 года вычитает из базы 100 000 €, а для основного жилья умершего действует снижение 95% стоимости, не больше 500 000 € на всех наследников вместе и не меньше 180 000 € на каждого (ATC, снижения). Сравнение региональных правил для иностранного владельца есть в статье о налоге на наследство.

Почему продажа в первые пять лет может стоить денег

Снижение 95% окончательное, только если квартира остаётся у наследника пять лет со дня смерти. Исключение одно: вся сумма от продажи идёт на покупку собственного основного жилья наследника или на погашение ипотеки за него. Если правило нарушено, за месяц подают дополнительную декларацию и доплачивают налог с процентами (ATC).

Отсюда вопрос до задатка: какое снижение применили в декларации и сколько лет прошло. Ответ на него даёт asesor fiscal, который считал налог, а не покупатель.

Сколько остаётся наследнику-нерезиденту: учебный пример

Учебный пример, не прогноз. Квартира в декларации налога на наследство оценена в 380 000 €, расходы на оформление наследства 6 000 €. Через полтора года после смерти её продают за 420 000 €, расходы продажи условно 14 000 €. Продавец нерезидент.

Покупатель удерживает 3% цены в счёт налога продавца (art. 25.2 TRLIRNR) и как замещающий плательщик платит за продавца plusvalía (art. 106.2 TRLRHL). Её условно считаем от кадастровой стоимости земли 60 000 €, коэффициента 0,16 и ставки 30%, максимальной по art. 108. Прибыль считается от стоимости в декларации налога на наследство (art. 36 LIRPF) и облагается по ставке 19% (art. 25.1.f TRLIRNR).

С 1 декабря 2026 года RDL 29/2026 повышает максимальные коэффициенты plusvalía, например для периода в один год с 0,15 до 0,16, для десяти лет с 0,12 до 0,22 (BOE). Конкретные коэффициенты ставит мэрия в ordenanza. Указ Конгресс пока не утвердил (на 13 октября 2026 года). Если прироста стоимости земли нет, plusvalía не платят (art. 104.5 TRLRHL).

Когда быстрая продажа не подходит

Быстрая продажа не подходит, если в декларации применена льгота 95%, а деньги не пойдут на собственное основное жильё: потеря льготы может съесть выигрыш от продажи. Не подходит и при несогласии наследников: без согласия всех совладельцев квартиру не продать, а раздел через суд или extinción de condominio обсуждают с abogado до переговоров с покупателями.

Сдавать квартиру до продажи тоже можно, но с 15 ноября 2026 года по RDL 28/2026, который Конгресс тоже пока не утвердил, договор основного жилья после пяти лет продлевается ещё на пять, а отказ собственника, как правило, стоит компенсации арендатору. Цену для выставления на продажу лучше проверить по закрытым сделкам, это делается в рамках оценки объекта.