Документы для продажи квартиры в Каталонии: что готовить и когда

Для продажи квартиры в Каталонии нужен пакет из семи-восьми документов: escritura, nota simple, сертификат энергоэффективности, cédula de habitabilidad, справка о долгах перед comunidad, квитанции IBI и, при ипотеке, справка банка об остатке. Часть нужна уже для объявления: энергосертификат действует до 10 лет, для класса G до 5 лет (art. 13 RD 390/2021). Остальное собирают до задатка.

Какие документы входят в базовый пакет продавца

Пакет продавца — это набор бумаг, без которых нотариус не удостоверит продажу или покупатель откажется платить задаток. Порядок сбора важнее самого списка: энергосертификат нужен до объявления, справка comunidad обновляется перед подписанием.

Порядок сбора по этапам:

1. До объявления: энергосертификат, nota simple, проверка срока cédula.
2. До arras: справка банка об остатке ипотеки и квитанции IBI.
3. После согласования цены и до нотариуса: уведомление арендатора, если квартира сдана, справка секретаря comunidad и повторная nota simple.
4. После подписания: погашение ипотеки и снятие записи в реестре.

Если квартиру ремонтировали, к этому пакету добавляются бумаги о законности работ и гарантиях, разбор в статье документы после ремонта.

Что нужно ещё до публикации объявления

До объявления нужны энергосертификат и свежая nota simple. Любое лицо, которое публикует информацию о продаже, на портале, в агентстве или на сайте, обязано указать класс энергоэффективности (art. 17.3 RD 390/2021). Копию зарегистрированного сертификата и этикетку прикладывают к договору купли-продажи (art. 17.2). Срок действия: до десяти лет, для класса G до пяти. Подробности в статье про энергетический сертификат.

Nota simple показывает собственника и зарегистрированные обременения на дату выдачи: ипотеку, аресты, сервитуты. Продавцу она нужна, чтобы увидеть то же, что увидит покупатель, и заранее снять вопросы.

Что проверяет нотариус в Каталонии

Две бумаги нотариус требует по каталонским законам. Обойтись без них можно только при прямом отказе покупателя, а для cédula ещё и лишь в случаях, которые перечисляет закон.

Cédula de habitabilidad. По art. 132 Llei 18/2007 нотариус перед продажей жилья требует действующую cédula. При продаже вторичного жилья покупатель может прямо освободить продавца от этой обязанности, например если квартиру будут реконструировать или сносить; при реконструкции нотариусу представляют заключение техника, что после работ cédula можно получить. Именно cédula компании, которые поставляют электричество, воду и газ, требуют для заключения договора (art. 26.3). Подробнее в статье про cédula de habitabilidad.

Справка о долгах перед comunidad. В Каталонии этот вопрос регулирует Código civil de Catalunya (art. 553-5), а не общеиспанская Ley de Propiedad Horizontal. Продавец заявляет, что взносы уплачены, или перечисляет долги, и прикладывает справку секретаря. В ней указывают и утверждённые, но ещё не наступившие расходы и взносы в резервный фонд. Без заявления и справки escritura не подписывается, если стороны прямо от них не откажутся. Квартира отвечает по долгам за текущий год и четыре предыдущих, поэтому покупатель будет на этой справке настаивать.

Какие документы добавляются в особых случаях

Стандартный пакет расширяется в четырёх ситуациях, и каждую лучше разобрать с abogado до объявления.

1. Ипотека. Банк выдаёт справку об остатке долга, после погашения справку о нулевом долге, затем снимают запись в реестре (cancelación registral).
2. Наследство. До продажи оформляют и регистрируют принятие наследства и подтверждают уплату налога на наследство.
3. Продавец нерезидент. Доверенность, подписанная за рубежом, обычно требует апостиля и присяжного перевода. Покупатель удерживает 3% цены в счёт IRNR продавца (art. 25.2 TRLIRNR), разбор в статье про удержание 3%.
4. Квартира сдана. Арендатор имеет право преимущественной покупки: 30 календарных дней с достоверного (fehaciente) уведомления о цене и условиях (art. 25 LAU). Для регистрации покупки нужно подтвердить, что уведомление было; если квартира не сдана, продавец заявляет это в escritura. С 8 октября 2026 года по RDL 29/2026 (BOE) отказ арендатора от этого права нельзя записать в договор, а при продаже вместе с другими объектами в уведомлении указывают цену, приходящуюся на эту квартиру. Конгресс указ пока не утвердил, а как запрет действует для договоров, подписанных раньше, проверяет юрист.

Когда стандартный список не работает

Он не работает, если квартира принадлежит компании и продаётся доля в ней, а не сам объект: тогда меняются и документы, и налоги. Не работает, если в квартире есть работы без разрешения или площадь в реестре не совпадает с фактической: сначала устраняют расхождение или раскрывают его покупателю до arras.

Не работает и для объекта без cédula, если покупатель не собирается его реконструировать: освободить продавца можно только в случаях из art. 132. Как весь процесс выглядит по шагам, разобрано в статье как проходит продажа квартиры в Барселоне.