Документы после ремонта: что отдать покупателю квартиры

После ремонта покупателю отдают три группы документов. Первая нужна для самой сделки: сертификат энергоэффективности, справка о долгах перед сообществом. Вторая подтверждает, что работы были законными: разрешение или comunicat, а при проекте акт приёмки и certificado final de obra. Третья группа: технические и гарантийные бумаги. Что из этого прямо требует закон, зависит от вида работ и от того, подпадает ли ремонт под LOE.

Какие документы нужны для сделки в любом случае

Это не ремонтные бумаги, но после ремонта они часто устаревают или появляются впервые, поэтому их проверяют в первую очередь.

Если ремонт менял состояние здания (окна, утепление, системы), сертификат оформляют заново после работ. Подробности в статье про энергосертификат, ссылка в таблице.

Что подтверждает законность работ

Покупатель и его abogado хотят увидеть, что работы выполнены с нужным разрешением. Какой режим применим, определяет вид работ: от comunicat до лицензии, см. три уровня согласования и llicència d'obres. В папку кладут документ о режиме (решение Ajuntament или подтверждённое уведомление), квитанцию об уплате сборов и, если было закрытие работ, документ о нём.

Если работы шли по проекту, добавляются документы по LOE (Ley 38/1999). К акту приёмки (acta de recepción) прикладывают certificado final de obra, который подписывают director de obra и director de ejecución (art. 6.2). Затем director de obra передаёт promotor проект с утверждёнными изменениями, а комплект (акт приёмки, список участников, инструкции по эксплуатации и обслуживанию) составляет Libro del Edificio и предназначен конечным пользователям здания (art. 7). О том, кто эти специалисты, написано в статье про технический надзор.

Здесь есть неочевидная деталь. Promotor по art. 9.1 LOE называют любое лицо, которое решает, организует и финансирует работы в том числе для последующей продажи. То есть инвестор, заказавший ремонт, чтобы продать квартиру, под определение подпадает. А promotor по art. 9.2.e обязан передать покупателю документацию исполненных работ «в соответствующих случаях» (en su caso). Применяется ли это к вашему ремонту без проекта, я определить не могу: это вопрос к abogado.

Гарантии и сроки ответственности

По art. 17.1 LOE ответственность участников строительства идёт от даты приёмки: десять лет за конструктивные дефекты, три года за дефекты, нарушающие условия habitabilidad, один год за дефекты отделки. Иск по этой ответственности погашается через два года с момента, когда ущерб возник (art. 18). Seguro decenal обязателен по закону для зданий жилого назначения при их строительстве; когда он нужен при ремонте, разобрано в статье про seguro decenal. Для обычного ремонта квартиры без проекта вопрос о применимости LOE остаётся открытым, и его проверяет abogado.

Как собрать папку для покупателя

1. Решение о режиме работ или подтверждённое уведомление и квитанции о сборах.
2. Проект и изменения, если работы шли по проекту.
3. Acta de recepción и certificado final de obra, если они были.
4. Boletín eléctrico и другие сертификаты инсталляций, см. статью про смену титульности счётчиков.
5. Сертификат энергоэффективности после работ.
6. Инструкции и гарантии на установленную технику и окна.

Сметы и счета подрядчика покупателю обычно не отдают: из них видна ваша себестоимость, а требования их передавать я в LOE не нашёл. Если покупатель запрашивает их как условие сделки, решение принимают вместе с abogado. Как держать платёжные документы в порядке, описано в статье про контроль платежей.

Учебный пример: сколько стоит недостающая бумага

Учебный пример, не прогноз. Квартира продаётся за 500 000 € (допущение). За неделю до нотариуса выясняется, что нет certificado final de obra или актуального сертификата. Оформление занимает два месяца (допущение), расходы на содержание пустой квартиры 1 800 € в месяц (допущение, состав см. расходы пустующего объекта). Покупатель просит скидку 1% на риск.

Расчёт: 2 × 1 800 = 3 600 € содержания плюс 1% от 500 000 € = 5 000 € скидки. Итого 8 600 €, хотя оформить бумагу заранее стоило бы заметно дешевле. Свои цифры подставьте в анализ сделки.

Когда папка не поможет

Папка не исправит работу, выполненную без нужного разрешения или не по проекту: тогда покупатель получит риск, о котором говорится в статье про незаконные перепланировки. Она не заменяет проверку объекта техником. И она не нужна в таком объёме, если продаёте объект «как есть» под полный ремонт силами покупателя: там главными остаются nota simple, долги и обременения.

Чтобы заложить бумаги и сроки в экономику проекта, используйте инвесторский калькулятор: расходы на оформление там отдельная строка.