Ремонт и строительство
Контроль платежей на объекте: акты, фото, документы
Перед каждым платежом подрядчику нужна связка: принятая certificación с обмерами, фото скрытых работ, правильная factura и безналичный платёж. Разбираю пакет документов и простой тест «оплачено против выполнено».
Контроль платежей на объекте держится на одном правиле: платите не по календарю и не по просьбе, а по принятому объёму. Перед каждой оплатой у заказчика должен быть пакет из certificación с обмерами, фото работ до закрытия, factura с обязательными реквизитами и безналичный перевод. Если оплачено больше, чем принято, следующий платёж ждёт.
Какой пакет документов нужен перед платежом
Графики этапов и удержания описаны в статье про этапы и удержание по договору. Здесь вопрос другой: что именно лежит в папке в день платежа.
| Документ | Что проверить | Зачем |
|---|---|---|
| Certificación (акт выполненных работ) | Позиции совпадают со сметой, объёмы подтверждены обмером, подпись техника | Основание платежа и сверка со сметой |
| Фото и дата | Скрытые работы сняты до закрытия: трубы, проводка, гидроизоляция | Позже проверить нельзя без вскрытия |
| Factura | Реквизиты по Real Decreto 1619/2012, ст. 6: номер и дата, имена сторон и NIF, описание работ, ставка и сумма IVA | Основание для учёта и налогового вычета, если он вам доступен |
| Платёжное поручение | Реквизиты совпадают с factura, сумма и назначение | Доказательство факта оплаты |
| Изменения (modificados) | Подписаны до выполнения, с ценой | Не допускает «согласовали на словах» |
Если технический надзор есть, certificación подписывает он, и это его прямая задача, см. статью про технический надзор. Если надзора нет, обмеры выполняет заказчик или привлечённый техник «по вызову», и без обмеров платить нельзя.
Что нельзя оплачивать наличными
По ст. 7 Ley 7/2012 нельзя платить наличными по операциям, где хотя бы одна сторона действует как предприниматель или профессионал, если сумма от 1 000 €. Предел подтверждает Agencia Tributaria. Нарушение считается административной infracción grave: штраф 25% от суммы, выплаченной наличными, а плательщик и получатель отвечают солидарно. На ремонте это значит, что любая оплата подрядчику идёт переводом. «Наличные для скидки» противоречат этому правилу и разрушают документальную цепочку.
Что спросить у подрядчика, кроме factura
Если работы выполняют субподрядчики, спор за их оплату может прийти к заказчику: по art. 1597 Código Civil субподрядчики вправе требовать оплату с собственника в пределах того, что он ещё должен подрядчику (BOE). Поэтому до последнего платежа имеет смысл иметь письменное подтверждение, что подрядчик расплатился с исполнителями.
Налоговая сторона: по art. 43.1.f Ley General Tributaria заказчики, которые сами заказывают работы по своей основной экономической деятельности, отвечают субсидиарно за налоги подрядчика, которые он должен был переложить на заказчика или удержать (например, IVA и удержания с оплаты труда), если у них нет свежего certificado AEAT о том, что подрядчик не имеет долгов (certificado для contratistas y subcontratistas, срок действия 12 месяцев) (LGT). Относится ли это к вашему SL и объекту, решает asesor fiscal; запросить сертификат у подрядчика можно в любом случае.
Тест «оплачено против выполнено»
Перед каждым платежом сравните две доли: принятый объём и уже оплаченную сумму. Учебный пример, не прогноз. Договор на 70 000 €. Оплачено 35 000 € (50%). По обмерам принято работ на 28 000 € (40%). Если по договору удерживается 5% (допущение), к выплате допустимо 26 600 €, то есть переплата 8 400 €. Следующий платёж откладывается, пока принятый объём не догонит оплату. Пока этого нет, эти 8 400 € вы фактически одалживаете подрядчику.
Такой же тест полезен в обратную сторону: если подрядчик просит аванс «на материалы», просите счета поставщиков или оплачивайте материалы напрямую. Как держать план и факт в одной таблице, разобрано в статье про контроль бюджета ремонта.
Когда эта схема не сработает
Она не работает без сметы с обмерами: сверять нечего. Она не работает, если изменения идут на словах, и если платёж подтверждает только подрядчик. Для небольших разовых работ полный пакет избыточен: достаточно factura, перевода и фото результата. В проектах DNPI бюджет и статус работ инвестор видит в цифровом кабинете, а общую логику сверки плана и факта можно проверить в инвесторском калькуляторе.
Вопросы и ответы
Можно ли платить подрядчику наличными?
Если сумма операции от 1 000 € и одна из сторон предприниматель, нельзя (art. 7 Ley 7/2012). Штраф грозит обеим сторонам. Платите переводом.
Какой аванс допустим?
Нормы нет: аванс определяет договор. Я бы привязывал его к конкретным расходам, например к закупке материалов с документами, а не к «началу работ».
Что такое certificación de obra?
Это документ, в котором техник подтверждает объём и стоимость выполненных работ за период. Платёж идёт по нему, а не по просьбе подрядчика.
Отвечает ли заказчик за долги подрядчика перед налоговой?
В некоторых случаях да, если заказчик заказывает работы по своей основной деятельности и не получил certificado AEAT (art. 43.1.f LGT). Применимо ли это к вам, проверяет asesor fiscal.
