Ремонт и строительство
Смета ремонта глазами инвестора: что должно быть и чего не хватает
Смету ремонта читают по трём признакам: есть ли обмеры, нет ли крупных сумм «пакетом» и что прямо исключено. Ниже структура presupuesto и порядок проверки за один вечер.
Смета ремонта инвестиционной квартиры — это presupuesto: работы разбиты на главы, у каждой позиции есть объём, цена за единицу и сумма. Хорошую смету читают за вечер, и она отвечает на три вопроса: всё ли описано, всё ли измерено, что исключено. Если обмеров нет, а исключения не названы, перед вами оценка на глаз, и разницу потом платит заказчик.
Из чего состоит смета, которую можно проверить
Нормальная смета строится по главам (capítulos), внутри глав идут позиции (partidas).
| Элемент | Что это | Что проверить |
|---|---|---|
| Capítulo | Глава: демонтаж, albañilería (общестроительные работы), электрика, сантехника, carpintería, покрытия, покраска, уборка | Есть ли глава на вывоз мусора и защиту общих зон |
| Partida | Одна работа с кодом и описанием | Описание настолько точное, что две бригады поймут его одинаково |
| Medición | Объём: м², погонные метры, штуки | Совпадает ли с планом и с вашим замером |
| Precio unitario | Цена за единицу | Что внутри: материал, труд, мелкие расходы, отходы |
| Partida alzada | Фиксированная сумма без обмера | Какова доля в смете и что именно под ней |
| Gastos generales, beneficio industrial | Накладные расходы и прибыль подрядчика | Показаны ли отдельными строками |
| IVA | НДС | Отдельной строкой; ставка зависит от заказчика и объекта, см. IVA на ремонт |
Сумма «объём × цена» плюс partidas alzadas называется presupuesto de ejecución material (PEM). В регламенте госзакупок RGLCAP (Real Decreto 1098/2001, ст. 131) накладные расходы заложены в размере 13–17% от PEM, прибыль подрядчика 6% (BOE). Частный заказчик этими процентами не связан. Но если подрядчик не показывает накладные и прибыль отдельно, две сметы нельзя сравнить по существу.
Чего в смете обычно не хватает
Всё, чего нет в смете, оплачивается позже и вне бюджета. Я проверяю наличие таких строк:
- вывоз escombros (строительного мусора) и контейнер, а при лесах или контейнере на улице ещё и отдельное разрешение Ajuntament;
- проект, технический надзор и coordinador de seguridad y salud, если они нужны;
- лицензия или comunicació и городские сборы, см. разрешения на работы;
- сертификаты инженерных систем и certificado energético;
- кухня, техника, сантехприборы: «suministro» (поставка) и «instalación» (монтаж) бывают разными строками, и одна из них часто пропущена;
- позиции «a definir» или «según elección de la propiedad» без суммы.
Как проверить смету ремонта инвестиционной квартиры за вечер
- Сверьте обмеры с планом. Площадь полов и стен, число розеток и точек воды, длины труб. Расхождение в 10% объёма даёт те же 10% разницы в цене.
- Найдите partidas alzadas и сложите их. Фиксированная сумма допустима там, где объём нельзя измерить до вскрытия, но у неё должны быть описание и потолок.
- Сравните цены с референсной базой. В Каталонии это BEDEC, банк референсных цен института ITeC (ITeC). База даёт порядок цен для сравнения, а не истину: подрядчик вправе заложить другую цену, но должен объяснить её.
- Сопоставляйте несколько смет по главам, а не по итогу. Как это делать, описано в разборе сравнения подрядчиков.
- Запросите письменный список исключений и порядок изменений (modificados): кто согласует, в какой срок и до или после выполнения.
Когда смета входит в проект, а когда она единственный документ
По LOE (Ley 38/1999, ст. 2.2) проект требуется для работ, которые меняют архитектурную конфигурацию здания: полная интервенция, существенное изменение несущей системы или смена характерного использования (BOE). Тогда смета входит в проект и ведётся техником. Для ремонта без проекта смета остаётся единственным документом, по которому вы потом сверяете расходы, и требования к ней жёстче. Вопрос, нужен ли проект на вашем объекте, решает технический специалист, а не подрядчик.
Учебный пример: две сметы на один объём
Учебный пример, не прогноз. Цифры круглые.
| Смета A | Смета B | |
|---|---|---|
| PEM, € | 70 000 | 72 000 |
| из них partidas alzadas, € | 8 000 | 30 000 |
| доля сумм без обмера | 11% | 42% |
Итоги отличаются на 2 000 €, но в смете B почти половина суммы не измерена. Эти 30 000 € можно оспорить в любую сторону, и спор будет вестись уже по ходу работ. Смета A дешевле и понятнее.
Следующий шаг
Единственная цифра ремонта в опубликованных проектах DNPI: 76 230 € на Compte de Urgel. Это один объект, и переносить цифру на другой нельзя. Цены покупки и продажи, разницу до прочих расходов и оговорки смотрите в разборе проекта. Для своего объекта начните с инвесторского калькулятора и держите смету рядом с планом бюджета ремонта.
Вопросы и ответы
Какая доля partidas alzadas допустима в смете?
Нормы нет. Я смотрю на логику: alzada оправдана там, где объём невозможно измерить заранее, и такая позиция должна иметь описание и верхний предел. Если «пакетом» названы обычные работы с понятным объёмом, просите обмеры.
Должна ли смета быть приложением к договору?
Да. Без этого при споре нечего сопоставлять с фактом. Формулировки договора проверяет abogado.
Включать ли резерв на непредвиденное в смету подрядчика?
Как правило нет. Удобнее вести резерв отдельной строкой заказчика, чтобы видеть, сколько ушло на реальные находки.
Чем смета отличается от оценки подрядчика «по телефону»?
Оценка по телефону даёт порядок цены без обмеров и исключений. Решение о покупке можно предварительно проверять по ней, но подписывать договор нельзя.
