Инвестиционный подход
Аренда квартиры компании: что меняется для собственника в 2026 году
После RDL 29/2026 договор с компанией-арендатором выпал из привычных категорий LAU. Что это значит для сроков, налога собственника и текста договора, и когда такой формат не подходит.
Аренда квартиры компании — это договор, в котором арендатор юридическое лицо, а живёт в квартире его сотрудник. Для собственника-резидента самое ощутимое отличие налоговое. Сокращение облагаемого дохода от аренды жилья, базовое 50% для договоров с мая 2023 года до 1 декабря 2026 года (art. 23.2 LIRPF), налоговая к договору с компанией применяет, только если в нём назван конкретный жилец.
Почему договор с компанией не похож на обычную аренду жилья
Компания плохо вписывается в обе категории закона об аренде (LAU). С 8 октября 2026 года, по RDL 29/2026 (BOE), статья 2.1 LAU называет арендой жилья договор, главная цель которого удовлетворить потребность в жилье самого арендатора. У юридического лица такой потребности нет: в квартире живёт другой человек.
Раньше такие договоры на практике оформляли как аренду для иного использования по статье 3 LAU, где условия почти целиком определяет текст договора. Указ переписал статью 3.2: договоры, предмет которых проживание или размещение людей, к этой категории теперь не относятся ни в каком случае (консолидированная LAU). Как после этого квалифицировать аренду квартиры для сотрудника, суды ещё не высказались. Конгресс указ пока не утвердил, поэтому перед подписанием действующую редакцию сверяют с abogado.
Какие защитные нормы LAU оказываются под вопросом
Под вопросом нормы раздела II LAU, рассчитанные на аренду жилья. Признают договор арендой жилья, они действуют; не признают, сроки и рост платы определяет только договор.
| Норма LAU | Что получает арендатор жилья | Что решить в договоре с компанией |
|---|---|---|
| Минимальный срок, ст. 9 | Ежегодное продление до 5 лет, до 7, если арендодатель юрлицо | Срок и порядок выхода прописать явно |
| Продление, ст. 10 | Сейчас ежегодно до 3 лет; с 15.11.2026 периоды по 5 (7) лет | Готов ли собственник к продлению по закону |
| Индексация, ст. 18 | Рост не выше индекса IRAV | Индекс и дату пересмотра записать в договор |
| Залог, ст. 36.1 | Одна месячная плата при аренде жилья | Две, если это аренда для иного использования |
| Доп. гарантия, ст. 36.5 | Не больше двух месячных плат | Страховку от неуплаты с арендатора требовать нельзя |
Запрет требовать страховку от неуплаты касается любой аренды по LAU: раздел IV закона применяется ко всем договорам (ст. 4.1).
Отдельно о продлении. С 15 ноября 2026 года RDL 28/2026 (BOE) меняет статью 10: после пяти (семи) лет договор аренды жилья продлевается на следующие пять (семь) лет, если стороны не заявили об отказе, а собственник, отказываясь, кроме случаев из закона, выплачивает арендатору компенсацию. Этот указ Конгресс тоже не утвердил. Если договор с компанией однажды признают арендой жилья, эти правила лягут на собственника.
Как налог собственника зависит от формулировки договора
Налоговая исходит из того, что компания не может «жить» в квартире. В практическом руководстве по IRPF за 2024 год (AEAT) сказано: при аренде юрлицу сокращение по общему правилу не применяется, в том числе если квартира снята «для сотрудников» без имени. Исключение, по критерию TEAC от 8 сентября 2016 года: в договоре с самого начала указано, что квартира служит жильём определённому физическому лицу.
Для договоров, подписанных после 1 декабря 2026 года, RDL 29/2026 привязал сокращение к аренде жилья по статье 2.1 LAU и ввёл новую шкалу от 15% до 100%. К более ранним договорам, по переходному положению 38 закона об IRPF, применяется прежняя редакция. Распространит ли налоговая свой подход к договорам с компаниями на новую редакцию, пока не разъяснено.
Для нерезидента этот вопрос не стоит вовсе. Доход от аренды облагается IRNR без сокращений (ст. 24.1 TRLIRNR), по ставке 19% для резидентов ЕС и ЕЭЗ и 24% для остальных (ст. 25.1). Подробнее в статье про налог на арендный доход нерезидента.
Учебный пример, не прогноз. Собственник-резидент, чистый доход от аренды после расходов 20 000 € в год, договор подписан в 2025 году. Если в договоре с компанией назван жилец и сокращение 50% применимо, в налоговую базу попадает 10 000 €. Если договор оформлен «для сотрудников», в базу идут все 20 000 €. Разница в налоге зависит от ставки собственника, её считает asesor fiscal.
Что прописать в договоре с компанией
Договор должен закрывать то, что в обычной аренде закрывает закон.
- Имя физического лица, которое будет жить в квартире, и указание, что квартира предназначена ему для жилья.
- Порядок замены жильца, если сотрудник уволится или уедет, и как об этом уведомляют собственника.
- Срок, условия продления и выхода сторон, без расчёта на нормы для частного арендатора.
- Индекс и дату ежегодного пересмотра платы.
- Распределение коммунальных платежей и расходов comunidad de propietarios.
- Залог и дополнительную гарантию с учётом статьи 36 LAU.
Как устроена сдача в целом, от выбора режима до регистрации залога, разобрано в статье о том, с чего начать собственнику.
Когда аренда компании не подходит
Формат не подходит собственнику-резиденту, для которого сокращение IRPF заметная часть доходности, если компания отказывается называть жильца в договоре. Не подходит он и тому, кому нужна предсказуемость: после октябрьских указов статус такого договора спорный, и ошибка может обернуться продлением на годы.
Если компании нужна квартира на несколько месяцев под командировку, ближе временная аренда жилья с её правилами о причине и сроке, см. среднесрочная аренда в Барселоне. Налоговые вопросы нерезидента-собственника собраны на странице налоги иностранного инвестора.
Вопросы и ответы
Действует ли минимальный срок пять лет, если квартиру снимает компания?
Зависит от того, признают ли договор арендой жилья. LAU связывает аренду жилья с потребностью в жилье самого арендатора, а у компании её нет. Надёжнее прямо записать срок и условия выхода в договоре и проверить текст у abogado.
Получит ли собственник налоговое сокращение при сдаче квартиры компании?
Резидент может его получить по договорам до 1 декабря 2026 года, если в договоре назван конкретный жилец. По договорам после этой даты ясности пока нет. Нерезидент сокращений не получает ни при каком арендаторе.
Что изменил RDL 29/2026 для аренды квартиры компании?
Указ, действующий с 8 октября 2026 года, исключил договоры о проживании людей из аренды для иного использования. Договор с компанией выпал из привычной категории, а новая ещё не определена судами. Конгресс указ пока не утвердил.
Можно ли потребовать от компании страховку от неуплаты?
Нет. С 8 октября 2026 года статья 36.5 LAU запрещает требовать от арендатора страховку от неуплаты, и раздел IV закона применяется ко всем договорам аренды. Дополнительную гарантию стороны согласуют отдельно.
Что делать, если сотрудник, для которого сняли квартиру, уехал?
Действовать по договору, поэтому условие о замене жильца пишут заранее. Без него собственник рискует потерять налоговое сокращение.
