Налог на арендный доход нерезидента: ставки и вычеты

Нерезидент платит налог с аренды недвижимости в Испании по ставке 19%, если он резидент другого государства ЕС или ЕЭЗ, и 24%, если он резидент любой другой страны. В первом случае налог считают с дохода за вычетом расходов, во втором с валовой арендной платы. Налог называется IRNR и декларируется по Modelo 210. Ниже ставки, вычеты, сроки на 12 октября 2026 года и судебный спор, который может изменить правило для третьих стран.

Какая ставка и что можно вычесть

Общая ставка IRNR 24%, но 19% применяют к резидентам ЕС и ЕЭЗ, с которыми действует эффективный обмен налоговой информацией (art. 25.1.a TRLIRNR). База для остальных определяется по валовому доходу, без вычетов и без понижающих коэффициентов IRPF (art. 24.1). Резидентам ЕС и ЕЭЗ, с которыми есть обмен налоговой информацией, разрешён вычет расходов по правилам IRPF, если они прямо связаны с испанским доходом и имеют «прямую и неразрывную» связь с деятельностью в Испании (art. 24.6).

Скидка с базы для арендодателя-резидента Испании (art. 23.2 LIRPF) нерезиденту недоступна. По редакции до 8 октября 2026 года она составляла 50% в общем случае и до 90% в отдельных; Real Decreto-ley 29/2026 с 8 октября меняет шкалу на 15–100% в зависимости от изменения арендной платы и статуса арендодателя, но Конгресс его на 12 октября не утвердил. Поэтому сравнивать свои 19% с налогом арендодателя-резидента напрямую нельзя: у резидента база после скидки обычно заметно меньше.

Какие расходы вычитают резиденты ЕС и ЕЭЗ

По art. 23 LIRPF, на который отсылает art. 24.6, это проценты по кредиту на покупку, расходы на ремонт и содержание, местные налоги, включая IBI, страховка, расходы comunidad и амортизация. Для здания допустимой считается амортизация до 3% в год от большего из значений: стоимость приобретения или кадастровая стоимость, без земли (art. 23.1.b LIRPF). Расходы нужно подтвердить счетами. Если дом сдаётся не весь год, учитывают только расходы за период аренды, проверка этого лежит на вас и asesor fiscal.

Учебный расчёт на одной квартире

Учебный пример, не прогноз. Аренда 2 500 € в месяц, за год 30 000 €. Расходы: IBI 1 500 €, comunidad 1 800 €, страховка 400 €, ремонт 1 000 €, проценты 3 000 € (допущение). Здание без земли по стоимости 280 000 €, амортизация 3% составляет 8 400 €.

Разница почти трёхкратная при одинаковой аренде. При меньших расходах она сокращается.

Спор о вычетах для третьих стран

Audiencia Nacional 28 июля 2025 года (ECLI:ES:AN:2025:3630) признала за налогоплательщиком из США право вычесть расходы, указав, что отказ третьим странам ограничивает свободное движение капитала (art. 63 TFUE). Tribunal Supremo 15 июля 2026 года принял кассацию и будет решать, защищает ли такое ограничение клаузула standstill из art. 64.1 TFUE, поскольку испанское право ещё до 1994 года (Ley 18/1991) не давало нерезидентам вычитать расходы (разбор Cuatrecasas). Окончательного решения нет. Текст закона на 6 октября 2026 года остаётся прежним, так что резиденты третьих стран по умолчанию считают с валового дохода. Подавать ли заявление на пересмотр прошлых деклараций, это вопрос к asesor fiscal: срок давности по налогу четыре года.

Как и когда подавать Modelo 210

С 2026 года порядок меняется. Согласно Orden HAC/623/2026 от 12 июня, арендный доход 2026 года и позже сдают одной сводной декларацией с 1 по 20 апреля следующего года. До этого, для аренды 2024 и 2025 годов, срок был с 1 по 20 января. Если вы декларируете каждый доход отдельно, доходы до сентября 2026 года идут по старым срокам (первые 20 дней месяца после квартала), а доходы октября 2026 года и позже по новому (AEAT, срок подачи и AEAT, изменения Orden HAC/623/2026). В модель добавлены приложение с расходами, поле для числа дней аренды и доля участия в собственности.

Если арендатор компания или предприниматель, он обязан удержать налог с арендной платы по тем же 19% или 24% и подать свою декларацию (art. 31 TRLIRNR). Удержание считают без вычетов, поэтому резидент ЕС при расходах может переплатить и потом запрашивать возврат. Арендатор-частное лицо ничего не удерживает.

Кому этот расчёт не подходит

Если ваша страна заключила с Испанией соглашение об избежании двойного налогообложения, налог в Испании может быть зачтён дома, и итоговая нагрузка считается иначе (статья про соглашения). Расчёт не применяется и к объекту в SL: там налог на прибыль, а не IRNR. Если квартира пустует, действует отдельный налог на условный доход, он описан в статье про Modelo 210.

Вопросы к asesor fiscal: в какой статус меня относят, какие расходы имеют прямую связь с испанским доходом, как учитывать аренду не на весь год, как зачесть налог дома. Реальную доходность аренды после налогов можно прикинуть в калькуляторе, а типичные уровни аренды в городе разобраны в статье про реалистичную доходность.