Налог на прибыль от флиппинга: физлицо, SL и нерезидент

Налог с продажи отремонтированной квартиры в Испании зависит от того, кто продаёт. Физлицо-резидент платит IRPF с прироста по шкале 19–30%, нерезидент 19%, SL налог на прибыль, общая ставка 25%. Прирост считают как цену продажи минус расходы продавца минус стоимость приобретения вместе с ITP и ремонтом. Ниже расчёт на одном примере и места, где flipping выходит за рамки обычной продажи.

Как считается прирост

Для физлица действует art. 35 Ley 35/2006. Стоимость приобретения складывается из цены покупки, расходов на улучшения и налогов, связанных с покупкой, при этом проценты по кредиту исключены прямо. Из цены продажи вычитаются расходы продавца на сделку (art. 35 LIRPF). Значит, ITP, нотариус, регистр и счета за ремонт уменьшают прирост, а проценты по ипотеке на ремонт его не уменьшают. Нерезидент считает прирост по тем же правилам (art. 24.4 TRLIRNR).

У SL налоговая база идёт от бухгалтерского результата. Квартира для перепродажи там числится товарным запасом, а ITP, ремонт и содержание входят в её себестоимость или расходы. Чистые финансовые расходы вычитаются в пределах 30% операционной прибыли, а до 1 М€ в год вычитаются в любом случае (art. 16 LIS).

Сравнение по статусу продавца

Про нерезидента: покупатель удерживает 3% цены и вносит в течение месяца со дня сделки, окончательный налог продавец декларирует в течение трёх месяцев после этого срока, зачитывая удержание (art. 14 Reglamento IRNR). Если удержание больше налога, излишек возвращают.

Учебный пример: один флип, три продавца

Учебный пример, не прогноз и не проект DNPI. Квартира куплена за 400 000 €, ITP 40 000 €, нотариус и регистр 6 000 € (допущение), ремонт 70 000 € (допущение), продана за 700 000 €, расходы продавца на сделку 20 000 € (допущение).

Прирост: 700 000 − 20 000 − (400 000 + 40 000 + 6 000 + 70 000) = 164 000 €.

Для резидента я применил шкалу ahorro 19% до 6 000 €, 21% до 50 000 €, 23% до 200 000 € без учёта личного минимума: государственная шкала 9,5–15% (art. 66 LIRPF) плюс автономная часть, которую по умолчанию задаёт та же шкала (art. 76 LIRPF, AEAT, gravamen autonómico). Итоговые ставки уточняйте у asesor fiscal. Для SL учтена общая ставка. На периоды, начатые в 2026 году, у компаний с оборотом предыдущего периода менее 10 М€ ставка 23%, менее 1 М€ шкала 19% и 21%, у новой компании в первые два периода с положительной базой 15%; ни одна из пониженных ставок не применяется к entidad patrimonial (art. 29 и disposición transitoria 44 LIS). В расчёте нет plusvalía municipal, IBI, процентов и расходов на содержание.

SL в этой таблице не выглядит дешевле. Её сила в другом: убытки и расходы проходят через бухгалтерию, а деньги можно оставить в обществе для следующего проекта. Вывод денег владельцу облагается отдельно, это разобрано в статье про налоги SL.

Когда флиппинг перестаёт быть обычной продажей

Закон относит доход к экономической деятельности, если человек сам организует средства производства и людей, чтобы участвовать в производстве или распределении товаров или услуг (art. 27.1 LIRPF). Сколько сделок и какая организация работ превращают серию продаж в деятельность, закон цифрой не говорит. Тогда доход идёт в общую базу по прогрессивной шкале. В Каталонии по автономной шкале, действующей с 2025 года, верхняя совокупная ставка 50%: 24,5% государственных (art. 63 LIRPF) и 25,5% автономных (Hacienda). Для инвестора, который купил одну квартиру и продал её, этот риск мал. Для того, кто делает несколько флипов в год, это вопрос к asesor fiscal до второй сделки.

Продажа компанией переходит в другой режим и по IVA. Вторая и последующая передача жилья освобождена от IVA, покупатель платит ITP. Если же ремонт подпадает под определение rehabilitación (больше 50% стоимости проекта приходится на конструкции, фасады, кровлю или аналогичные и связанные с ними работы, а общая стоимость превышает 25% цены покупки без земли, если покупка была в течение двух лет до начала работ, иначе 25% рыночной стоимости здания без земли на момент начала работ), продажа считается первой передачей, и применяется IVA 10% (art. 20.Uno.22 и 91 LIVA). Отдельно это разобрано в статье про IVA в проекте.

Кому этот расчёт не подходит

Если вы платите налоги в стране с соглашением об избежании двойного налогообложения, прирост могут облагать и дома: тогда важен зачёт, а не только ставка в Испании (соглашения об избежании двойного налогообложения). Расчёт не годится и для проектов с несколькими владельцами, продажи по частям и покупки по доверенности: там нужен индивидуальный разбор. Экономика самой сделки и сроки продажи разобраны в статье про экономику ремонта и перепродажи.

Вопросы к asesor fiscal до покупки: в какой статус вы продаёте, как зачтётся налог в стране резидентства, не создаёт ли серия сделок деятельность, как учесть ремонт и проценты.