Инвестиционный подход
IVA в проекте: где он есть, где нет и что можно вернуть
IVA в проекте возникает при покупке у застройщика, в счетах за ремонт и при продаже новой или глубоко реконструированной недвижимости. Вернуть его можно, только если сами продаёте с IVA.
IVA в проекте с недвижимостью возникает в трёх местах: при покупке у застройщика или с отказом от освобождения, в счетах подрядчика за ремонт и при продаже нового или глубоко реконструированного жилья. Обычная покупка и перепродажа квартиры «со вторых рук» IVA не содержат, там платят ITP. Вернуть IVA можно, только если ваши собственные операции облагаются IVA: продажа с IVA или аренда коммерческого помещения. Все ставки ниже проверены по BOE на 12 октября 2026 года.
Где в проекте есть IVA, а где нет
| Операция | IVA | Что платят вместо | Основание |
|---|---|---|---|
| Покупка жилья «со вторых рук» | Освобождено | ITP | art. 20.Uno.22 LIVA |
| Покупка жилья у застройщика, первая передача | 10% | AJD 1,5% в Каталонии | art. 91.Uno.1.7 LIVA, гид ATC |
| Покупка с отказом от освобождения | IVA начисляется, платит покупатель | AJD 3,5% в Каталонии | art. 20.Dos, art. 84.Uno.2.e LIVA, гид ATC |
| Ремонт, счёт подрядчика | 10% или 21%, зависит от вида работ | art. 90, 91 LIVA | |
| Продажа отремонтированного жилья | Освобождено; 10% при глубокой rehabilitación | ITP у покупателя | art. 20.Uno.22 LIVA |
| Аренда жилья | Освобождено; с 1.12.2026 по RDL 29/2026 аренда меблированного жилья до 30 ночей облагается | IRPF или IRNR | art. 20.Uno.23 LIVA |
| Аренда коммерческого помещения | 21% | art. 90 LIVA |
Отказ от освобождения возможен, только если покупатель подтверждает право на вычет IVA хотя бы частично (art. 8 Reglamento IVA). При такой сделке налог платит сам покупатель: он и начисляет IVA, и вычитает его в той же декларации. Для частного лица, которое планирует жить в квартире, отказ невозможен.
Какая ставка у ремонта: 10% или 21%
Общая ставка 21% (art. 90 LIVA). Ставка 10% действует в двух случаях.
Первый: работы по ремонту и обновлению жилья, если заказчик частное лицо, которое не действует как предприниматель, использует жильё для себя, здание закончено не меньше чем за два года до начала работ, а материалы подрядчика составляют не больше 40% стоимости (art. 91.Uno.2.10 LIVA). В редакции, действующей до 30 ноября 2026 года, инвестор-компания под это условие не подходит.
Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823) с 1 декабря 2026 года распространяет 10% на такие работы в жилье, которое сдаётся как основное жильё арендатора, кем бы ни был арендодатель, при оплате картой, переводом или именным чеком. На 12 октября 2026 года Конгресс акт не утвердил, так что это вопрос к asesor fiscal ближе к дате счёта.
Второй: работы по строительству или rehabilitación зданий, предназначенных в основном для жилья, по договору напрямую между promotor и подрядчиком (art. 91.Uno.3.1 LIVA). Здесь же закон вводит inversión del sujeto pasivo: подрядчик выставляет счёт без IVA, а промотор сам начисляет налог и сам же вычитает (art. 84.Uno.2.f LIVA). Попадает ли конкретный ремонт в эту категорию, решает квалификация работ, и это вопрос к asesor fiscal. Не любой ремонт квартиры считается rehabilitación в смысле закона.
Что считается rehabilitación
В LIVA это узкое понятие: больше 50% стоимости проекта приходится на конструкции, фасады, кровлю или аналогичные работы, и общая стоимость работ превышает 25% цены покупки здания без доли земли, если покупка была в течение двух лет до начала работ, иначе 25% его рыночной стоимости на начало работ (art. 20.Uno.22.B). Связанные работы (сантехника, электрика, климат) засчитываются в первую границу, только если стоят меньше основных конструктивных. Если обе границы пройдены, последующая продажа считается первой передачей и идёт с IVA 10%. Если нет, это вторая передача: освобождение и ITP для покупателя.
Учебный пример, не прогноз. Квартира куплена за 400 000 € за год до начала работ, доля земли в цене 30% (допущение). Если с покупки прошло больше двух лет, порог считают от рыночной стоимости здания. Цена здания 280 000 €, порог 25% составляет 70 000 €. Ремонт на 70 000 € порог не превышает, а на 90 000 € превышает. Но и тогда нужна вторая граница: больше половины работ должны быть конструктивными. Раздельно проверять нужно оба условия.
Что можно вернуть
Вычитать IVA можно в той мере, в какой вы используете купленное для операций, которые облагаются IVA (art. 94 LIVA). Продажа освобождённого жилья и аренда жилья такого права не дают: тогда IVA из счёта за ремонт остаётся в расходах. Сравнение на одном счёте (работы 100 000 € без IVA):
| Сценарий | IVA в счёте | Судьба налога |
|---|---|---|
| Работы по 21%, продажа без IVA | 21 000 € | Расход, вернуть нельзя |
| Работы по 10%, продажа без IVA | 10 000 € | Расход, вернуть нельзя |
| Работы по 10%, продажа с IVA 10% | 10 000 € | Вычитается, при продаже начисляется IVA с цены |
Правила возврата простые. Вычет заявляют в декларации Modelo 303 за тот период, когда налог понесён, или в следующих, но не позднее четырёх лет (art. 99.Tres LIVA). Квартальные декларации подают в первые 20 дней апреля, июля и октября, за последний квартал до 30 января (art. 71 Reglamento IVA). Если вычетов больше, чем начисленного налога, остаток на 31 декабря можно запросить к возврату в последней декларации года (art. 115 LIVA).
Один подвох: вычет по зданию могут пересчитать позже. Если здание сначала использовали для облагаемых операций, а потом для освобождённых, вычет регуляризируют в течение девяти следующих лет (art. 107.Tres LIVA).
Кому эта схема не подходит
Частное лицо, которое покупает жильё для себя или сдаёт его, IVA вернуть не может: право на вычет возникает у предпринимателя с облагаемыми операциями. Не подходит она и тому, кто планирует продавать объект без IVA, а на старте ждёт возврата налога с ремонта. Вопросы к asesor fiscal до покупки: подпадёт ли мой ремонт под rehabilitación, будет ли inversión del sujeto pasivo в счёте, смогу ли я отказаться от освобождения при покупке и во сколько обойдётся AJD 3,5%.
Влияние IVA на сам бюджет проекта видно в полном бюджете проекта, а различие между IVA и ITP при покупке нового жилья разобрано в статье про новостройку и вторичку. Почему компания не всегда возвращает 21%, объясняет статья про IVA на ремонт.
Вопросы и ответы
Облагается ли IVA покупка квартиры у частного лица в Барселоне?
Нет, это вторая передача жилья, она освобождена от IVA. Покупатель платит ITP: 10% до 600 000 € и выше по шкале, 20% для gran tenedor (ATC).
Почему в счёте подрядчика нет IVA?
Возможно, действует inversión del sujeto pasivo: когда работы по строительству или rehabilitación заказывает promotor, налог начисляет и вычитает заказчик (art. 84.Uno.2.f LIVA). Нужно проверять, что в счёте стоит соответствующая отметка.
Можно ли вернуть IVA, если я продаю квартиру без IVA?
Как правило нет: освобождённая продажа не даёт права на вычет, IVA из счетов за ремонт остаётся расходом. Это главная причина, по которой ставку 10% или 21% в счёте проверяют до подписания договора.
Сколько лет можно вычитать IVA?
Четыре года с момента, когда право на вычет возникло (art. 99.Tres LIVA). После этого срока налог теряется.
