Инвестиционный подход
AML при покупке недвижимости в Испании: что запросят банк и нотариус
Банк, нотариус, регистратор, агент и юрист в Испании обязаны проверять покупателя по Ley 10/2010. Они спросят, кто вы, кто стоит за компанией и чем оплачена сделка.
Проверку покупателя в Испании по правилам борьбы с отмыванием денег (AML) проводят не один орган, а каждый участник сделки сам. Банк, нотариус, регистратор, юрист и агентство относятся к sujetos obligados по Ley 10/2010: они устанавливают личность, выясняют конечного владельца компании (titular real), цель сделки и способ оплаты, хранят документы десять лет и при подозрении сообщают в Sepblac, не предупреждая клиента.
Кто именно обязан вас проверять
Круг обязанных лиц задаёт статья 2 Ley 10/2010 (консолидированный текст, сверен 12 октября 2026 года). В неё входят entidades de crédito, нотариусы, регистраторы, юристы, участвующие в операциях, а также те, кто профессионально посредничает в купле-продаже недвижимости, и promotores inmobiliarios.
| Участник | Что проверяет на практике | Где это видно покупателю |
|---|---|---|
| Банк | Личность, titular real, цель счёта, происхождение средств перед крупным переводом | Анкета и запрос документов при открытии счёта или входящем переводе |
| Нотариус | Личность сторон, titular real у компаний, способ оплаты | Документы к подписанию escritura и заявления сторон в тексте акта |
| Регистратор | Сведения из акта и документов | Покупатель его обычно не видит |
| Abogado и агентство | Личность клиента, смысл операции | Анкета клиента до подписания договора услуг или arras |
У нотариусов есть общий орган: Órgano Centralizado de Prevención при Consejo General del Notariado, созданный Orden EHA/2963/2005. Свой такой орган с 2015 года есть у регистраторов. По art. 27 Ley 10/2010 такие органы сами изучают подозрительные операции и передают сообщения в Sepblac, а для нотариусов и регистраторов участие в них обязательно.
Что запросят: пять блоков закона
Закон описывает проверку по шагам, и каждому шагу соответствует документ.
- Личность (art. 3): паспорт или документ, удостоверяющий личность, для физического лица и учредительные документы для юрлица.
- Конечный владелец (art. 4): физическое лицо, которое прямо или косвенно владеет более чем 25% капитала или голосов юрлица. Проверить личность такого человека обязаны до начала отношений.
- Цель и характер отношений (art. 5): зачем покупается объект, откуда он будет финансироваться.
- Постоянный мониторинг (art. 6): проверка продолжается, пока длится отношение с банком.
- Усиленные меры (art. 11) и публичные лица (art. 14): для клиентов повышенного риска и для тех, кто занимает или занимал публичную должность.
Если вы подаёте документы удалённо, действует отдельная статья 12: личность подтверждают квалифицированной электронной подписью, либо первое поступление должно прийти со счёта на ваше имя в банке Испании, ЕС или эквивалентной третьей страны, либо применяют способы из регламента. В течение месяца банк всё равно получает копии документов. Чем сложнее структура владения и чем дальше юрисдикции, тем больше вопросов.
Учебный пример: кто здесь titular real
Учебный пример, не прогноз и не юридическая квалификация. Инвестор А владеет 60% холдинга H. Холдинг H владеет 50% SL, которая покупает объект. Инвестор Б владеет оставшимися 40% холдинга.
Косвенная доля А в SL: 0,6 × 0,5 = 30%. Это выше порога 25%, значит А попадает в определение. Доля Б: 0,4 × 0,5 = 20%, ниже порога по капиталу. Но порог в законе относится и к праву голоса, поэтому нотариус может спросить про соглашения акционеров, дающие Б влияние. Если по капиталу, голосам и иному контролю никто не проходит, закон считает titular real администратора или администраторов общества (art. 4.2 b bis).
Деньги: что видит нотариус и чего нельзя делать
В акте нотариус фиксирует способ оплаты: статья 24 Ley del Notariado требует указать, был ли платёж до или в момент подписания, в какой сумме и в какой форме (наличные, чек, перевод). Для перевода обычно указывают счёт, с которого пришли деньги.
Лимит наличных: по данным Agencia Tributaria, платить наличными 1 000 € и больше нельзя, если одна из сторон действует как предприниматель или профессионал. Для плательщика-физлица без налогового домицилия в Испании и вне профессиональной деятельности порог 10 000 €. Штраф составляет 25% от суммы, оплаченной наличными. Как порог применяется к вашей конкретной сделке, спросите у abogado.
Что нельзя сделать, даже если вы согласны
Обязанные лица не вправе сообщить клиенту или третьим лицам, что подали сообщение (art. 24 Ley 10/2010). Поэтому на вопрос «почему задержан перевод» вы можете не получить внятного ответа. Закон знает и воздержание от исполнения операции (art. 19), и обязанность хранить документы десять лет (art. 25).
Практическое правило: не оформлять документы задним числом. Договор займа, подписанный после перевода, выглядит хуже, чем честный пробел, который можно объяснить.
Что подготовить до первой встречи с банком
- Паспорт и NIE (как его получить).
- Схема владения, если покупает компания, с процентами на каждом уровне и данными конечных владельцев.
- Документы о происхождении средств: подробный разбор в статье про source of funds.
- Выписки со счёта, с которого пойдёт перевод, на имя покупателя.
- Описание цели: объект, срок, схема выхода.
Про сам перевод и валютные нюансы читайте в статье про международные переводы.
Что изменится с 2027 года
Единый регламент ЕС 2024/1624 о борьбе с отмыванием денег начнёт применяться с 2027 года (по странице Еврокомиссии). Он действует напрямую, без перенесения в национальный закон. Точные новые пороги и сроки уточняйте у abogado на дату сделки: я их здесь не привожу, потому что не подтвердил по тексту регламента.
Ограничения этой статьи
Статья описывает общие правила, а не оценку вашего случая. Конкретный банк может запросить больше, чем минимум закона: внутренние политики банков публично не раскрываются. Для структур с несколькими юрисдикциями и для клиентов, связанных с публичной должностью, нужен abogado с практикой по AML. Следующий шаг по сделке: полный гид и дорожные карты инвестора.
Вопросы и ответы
Кто в Испании проверяет, откуда у покупателя деньги?
Банк, нотариус, юрист и агентство проверяют каждый по своей линии, потому что все они sujetos obligados по Ley 10/2010. Единой проверки одним ведомством нет.
Что такое titular real?
Это физическое лицо, которое в конечном счёте владеет или контролирует более 25% капитала или голосов юрлица (art. 4 Ley 10/2010). В анкете банка и у нотариуса вас спросят именно о нём.
Можно ли заплатить за квартиру в Испании наличными?
Лимит зависит от сторон: 1 000 € при участии профессионала, 10 000 € для нерезидента-физлица, не ведущего профессиональной деятельности. Нотариус в любом случае фиксирует способ оплаты в акте, поэтому крупную сумму наличными рискованно даже там, где формально можно.
Что будет, если банк задерживает перевод?
Банк обязан проверять и при подозрении сообщать в Sepblac, но не вправе вам об этом говорить. Что делать с задержкой, решайте с abogado, не меняя документы.
