Tasación для ипотеки в Испании: что банк оценивает и зачем

Tasación при ипотеке в Испании определяет, сколько банк готов дать в долг под квартиру, а не то, сколько квартира стоит для вас. Её делает общество, одобренное Banco de España, по правилам Orden ECO/805/2003, и отчёт перестаёт действовать через шесть месяцев с даты выпуска (art. 62). Платит заёмщик. Если оценка ниже цены сделки, разрыв ложится на собственные средства покупателя.

Что такое tasación и кто вправе её делать

Tasación — это отчёт о стоимости объекта залога, который банк обязан получить до подписания ипотечного договора. Закон о кредитах на недвижимость требует, чтобы оценщик был независим от банка и от кредитного посредника (art. 13 Ley 5/2019).

Право оценивать для ипотеки даёт одобрение Banco de España и запись в его реестре. По Real Decreto 775/1997 у общества должно быть не меньше десяти специалистов, из них минимум три с опытом оценки от трёх лет, плюс страховка ответственности и внутренний контроль. Городские квартиры оценивают архитекторы и aparejadores. Оценку риелтора банк для этой цели не примет.

Как оценщик приходит к цифре

Оценщик обязан выбирать осторожный вариант. Для ипотечной цели действует принцип prudencia: из двух одинаково вероятных сценариев берут тот, что даёт меньшую стоимость (art. 3 Orden ECO/805/2003). Поэтому банк опирается на valor hipotecario, а не на ожидания продавца.

Что проверяется по норме:

• Осмотр. Технический специалист лично сверяет площадь и характеристики с документами, видимые сервитуты и состояние (art. 7).
• Статус. Кто занимает квартиру, нет ли режима защищённого жилья, охраны наследия, соответствует ли объект градостроительному плану (art. 7).
• Сравнение. Метод сравнения требует данных минимум по шести сопоставимым сделкам или предложениям, а для ипотеки ещё и динамики цен местного рынка за два года и отсева спекулятивных значений (art. 21).
• Документы. Если оценщику не дали, например, договор аренды занятой квартиры или регистрационные данные, стоимость выходит «condicionado» (art. 10), а такую цифру для ипотеки использовать нельзя (art. 9).

Чем меньше в районе похожих сделок, тем выше шанс, что оценка уйдёт ниже цены продавца.

Что говорит норма и что это значит для покупателя

Кто платит и можно ли выбрать оценщика

Платит заёмщик, и это прямо записано в законе: расходы на tasación несёт prestatario, расходы gestoría несёт банк (art. 14.1.e Ley 5/2019).

Остальные правила Banco de España перечисляет в разъяснении для клиентов. Оценщика назначают по согласованию клиента и банка, хотя на практике его чаще выбирает банк. С декабря 2007 года банк обязан принять tasación, которую принёс клиент, если её выполнило одобренное общество и срок не истёк; проверять её банк может, но брать за это плату нет. При отказе в кредите банк возвращает оригинал отчёта, чтобы им можно было воспользоваться в другом банке, пока отчёт действует. Там же совет: не заказывать оценку, пока банк хотя бы предварительно не проверил вашу платёжеспособность.

Сколько своих денег понадобится, если оценка ниже цены

Разрыв между ценой и оценкой оплачивается из собственных средств, если банк считает кредит от меньшей величины. Долю финансирования устанавливает конкретный банк, закон её для частного заёмщика не фиксирует, поэтому в примере она условная.

Учебный пример, не прогноз. Квартира за 600 000 €, банк условно финансирует 70% от меньшей из двух величин: цены и tasación.

Разница в оценке 40 000 € превращается в 28 000 € дополнительных собственных средств. Сверху идут налоги и оформление: ITP в Каталонии 10% на часть цены до 600 000 € (ATC), то есть ещё 60 000 € в этом примере. Свои расходы на сделку удобно прогнать в калькуляторе.

Что делать, если tasación оказалась ниже цены

Сначала выяснить, от какой величины банк считает кредит, и только потом решать судьбу сделки.

1. Попросите у банка письменно: какая доля, от какой базы и какая итоговая сумма.
2. Проверьте договор arras: есть ли условие о получении финансирования и что происходит с задатком, если кредита не хватит. Формулировку оценивает abogado.
3. Покажите продавцу отчёт оценщика: это аргумент на переговорах, но продавец не обязан снижать цену.
4. Если есть основания сомневаться в отчёте, закажите оценку в другом одобренном обществе. Это деньги и время, а банк по-прежнему применит свою долю.
5. Учтите сроки: FEIN банк выдаёт минимум за десять календарных дней до подписания (art. 14.1.a Ley 5/2019), и вторая оценка сдвигает весь график.

Как банки смотрят на нерезидентов в целом, разобрано в статье про ипотеку для нерезидента, а про доход из-за рубежа в материале что учитывает банк.

Когда tasación не подходит для оценки сделки

Tasación не работает как ответ на вопрос «переплачиваю ли я». Её задача защитить залог банка, отсюда осторожность и опора на прошлые сделки.

• Покупка без кредита. Tasación не нужна, цену проверяют по закрытым сделкам, см. статью про разрыв цен.
• Нестандартный объект. Дом без близких аналогов плохо ложится в метод сравнения, и итог может разойтись с рынком.
• Инвестиционный расчёт. Для решения нужна цена продажи или аренды, а не залоговая стоимость. Такую оценку DNPI делает в рамках анализа стоимости объекта.