Инвестиционный подход
Предварительное одобрение ипотеки в Испании: что оно даёт и чего нет
Предварительное одобрение показывает реальный бюджет, но банк им не связан. Обязывающая оферта появляется только в FEIN, после оценки конкретной квартиры. Что из этого следует для arras.
Предварительное одобрение ипотеки — это ответ банка, какую сумму он в принципе готов дать, исходя из доходов, долгов и накоплений покупателя. Банк им не связан: обязывающим предложением закон считает только FEIN, которая действует на оговорённый срок не меньше 10 дней и выдаётся минимум за 10 календарных дней до подписания (art. 14 Ley 5/2019). Одобрение помогает искать в реальном бюджете, но не страхует задаток.
Чем предварительное одобрение отличается от FEIN
В Испании одобрение называют preaprobación, aprobación previa или estudio de viabilidad. Форма у каждого банка своя, а закон регулирует только финальную оферту.
| Признак | Предварительное одобрение | FEIN |
|---|---|---|
| Когда появляется | До выбора квартиры | После tasación и одобрения кредита под конкретный объект |
| Обязывает ли банк | Нет | Да, как оферта на оговорённый срок, минимум 10 дней |
| Что в нём есть | Ориентир суммы и условий | Персональные условия: сумма, ставка, срок, расходы |
| Регулируется ли законом | Нет, форма банка | Да, Anexo I Ley 5/2019 |
| Срок действия | Определяет банк | Определён в самой FEIN |
Между одобрением и FEIN проходит несколько недель, и за это время могут измениться оценка квартиры, доходы покупателя и политика банка.
Что банк проверяет на старте
Банк обязан глубоко оценить платёжеспособность до выдачи кредита (art. 11 Ley 5/2019): работу, текущий и ожидаемый доход, имущество, накопления, постоянные расходы и обязательства. Оценка не может опираться главным образом на стоимость залога. По разъяснению Banco de España, банк смотрит долги в других банках через CIRBE и файлы неплатёжеспособности вроде RAI и ASNEF.
Две нормы того же art. 11 полезны покупателю. Стоимость внутренних процедур оценки банк не вправе перекладывать на клиента (11.2). А при отказе банк обязан письменно и без задержки сообщить причины (11.6). Письменный отказ пригодится, если договор задатка привязан к получению ипотеки.
Как использовать одобрение в поиске и торге
Одобрение работает в трёх местах.
- Бюджет. Покупатель перестаёт смотреть квартиры, которые не сможет финансировать, и не отсекает подходящие. Налоги и расходы по сделке почти всегда идут из собственных денег, их считают отдельно.
- Переговоры. Продавцу показывают факт одобрения, а не его сумму. Если продавец знает, что банк готов дать больше, чем предлагает покупатель, торговаться труднее. Как строить само предложение, описано в статье о предложении продавцу.
- Сроки. Документы уже у банка, после выбора квартиры остаются tasación и финальное решение. Это сокращает путь до нотариуса.
Какие вопросы задать банку или брокеру на этом этапе, собрано в статье о вопросах ипотечному брокеру.
Чего одобрение не гарантирует: учебный пример
Учебный пример, не прогноз. Банк предварительно одобрил кредит до 400 000 € при условии, что он не превысит 80% от оценки. Квартира стоит 500 000 €.
| Сценарий | Tasación | Кредит, 80% оценки | Своих денег на цену |
|---|---|---|---|
| Оценка равна цене | 500 000 € | 400 000 € | 100 000 € |
| Оценка ниже на 30 000 € | 470 000 € | 376 000 € | 124 000 € |
Одобрение на 400 000 € не изменилось, но во втором сценарии банк считает кредит от меньшей оценки, и покупателю нужно ещё 24 000 € своих денег. Сверху ITP 10% на часть цены до 600 000 € (ATC), то есть 50 000 € в обоих сценариях. Как устроена оценка и почему она бывает ниже цены, разобрано в статье о tasación. Свои цифры можно проверить в калькуляторе.
Как получить одобрение
- Соберите паспорт, NIE, подтверждение доходов, налоговые декларации, выписки и сведения о кредитах. Документы из другой страны готовьте заранее, с переводом.
- Обратитесь в два-три банка или к брокеру: одобрение в одном банке не значит, что там лучшие условия.
- Попросите ответ письменно: сумма, срок, ориентир ставки, условия по доле от оценки.
- Спросите, сколько действует одобрение и что может его отменить.
- Сверьте срок одобрения с планом поиска: если поиск затянется, одобрение придётся обновлять.
Когда одобрение не работает как защита
Одобрение не защищает задаток. Если arras подписаны без условия о финансировании, а банк в итоге отказал или дал меньше, последствия определяет текст договора задатка. В Каталонии покупатель может отказаться от сделки при отказе банка, если финансирование предусмотрено договором и отказ подтверждён документами в оговорённый срок (art. 621-49 CCCat). Нужно ли такое условие и как его записать, решает abogado.
Одобрение мало помогает и тогда, когда до сделки меняется доход или работа, а также нерезидентам, у которых требования к документам и первому взносу обычно строже: подробнее в статье об ипотеке для нерезидента.
Вопросы и ответы
Обязан ли банк выдать ипотеку после предварительного одобрения?
Нет. Обязывающей офертой Ley 5/2019 считает FEIN, которую банк выдаёт после оценки конкретной квартиры и одобрения кредита.
Сколько действует предварительное одобрение ипотеки?
Единого срока закон не устанавливает, его определяет банк. Попросите указать срок письменно и обновите одобрение, если поиск затянулся.
Можно ли показать одобрение продавцу?
Можно показать факт одобрения, это усиливает предложение. Сумму лучше не раскрывать, иначе продавцу проще держать цену.
Должен ли банк объяснить отказ в ипотеке?
Да, по art. 11 Ley 5/2019 банк письменно и без задержки сообщает об отказе и его мотивах. Этот документ нужен, если в arras есть условие о финансировании.
Можно ли получить предварительное одобрение, не живя в Испании?
Многие банки работают с нерезидентами, но документы и долю собственных средств проверяют строже. Начинать стоит за несколько месяцев до поездки на просмотры.
