Досрочное погашение ипотеки в Испании: лимиты комиссии и расчёт

Досрочное погашение ипотеки в Испании — это право заёмщика вернуть весь долг или часть раньше срока, отказать банк не может. По кредитам, подписанным после 16 июня 2019 года, комиссия ограничена законом: для переменной ставки не больше 0,15% в первые пять лет или 0,25% в первые три, для фиксированной 2% в первые десять лет и 1,5% после (art. 23 Ley 5/2019).

Что закон разрешает банку брать

Банк может взять компенсацию только в двух случаях, которые прямо названы в законе, и не больше своей реальной финансовой потери. Любая другая комиссия за досрочный возврат запрещена (art. 23.4).

Для переменной ставки банк выбирает в договоре один из двух вариантов, совместить их нельзя. Процент в таблице означает потолок: если потеря банка меньше, меньше и комиссия. Потерю считают по формуле art. 23.8, как разницу между остатком долга и рыночной стоимостью кредита до следующего пересмотра ставки.

Для переменных кредитов действовала временная отмена этих комиссий, введённая в 2022 году; она закончилась 31 декабря 2024 года (DA 1 RDL 19/2022 в редакции RDL 8/2023). Сейчас снова применяются пределы из таблицы.

Какие сроки и документы положены заёмщику

Закон даёт заёмщику три процедурных права, о которых полезно помнить до звонка в банк.

• Срок уведомления. Договор может требовать предупредить банк заранее, но не больше чем за месяц (art. 23.1).
• Расчёт последствий. После заявления банк обязан за три рабочих дня выдать на бумаге или в другом долговременном носителе расчёт: сколько будет стоить погашение и на каких допущениях (art. 23.2).
• Страховка. Связанная с кредитом страховка, где выгодоприобретатель банк, прекращается при досрочном погашении, если заёмщик не попросил её сохранить и не назначил нового выгодоприобретателя, а неиспользованная часть премии возвращается (art. 23.3).

Для кредитов до 16 июня 2019 года действуют другие правила. Ley 5/2019 к ним не применяется, кроме случаев последующей novación или subrogación (disposición transitoria primera). Для ипотек на жильё, оформленных с 9 декабря 2007 года, Banco de España приводит лимиты Ley 41/2007: компенсация за desistimiento не больше 0,5% в первые пять лет и 0,25% после (Banco de España, Cliente Bancario).

Как посчитать, окупится ли погашение

Комиссия почти всегда меньше сэкономленных процентов, но решение зависит от того, что ещё можно сделать с этими деньгами. Считают три величины: комиссию, проценты, которые не придётся платить, и альтернативный доход или запас ликвидности.

Учебный пример, не прогноз. Остаток долга 300 000 €, заёмщик возвращает 50 000 € на третьем году кредита.

Даже 1 000 € это верхняя граница: банк должен показать расчёт потери. Banco de España объясняет логику так: потеря у банка обычно возникает, когда рыночные ставки в момент погашения ниже ставки по кредиту. Свой график платежей до и после погашения удобно прогнать в калькуляторе.

Что выбрать при частичном погашении: срок или платёж

При частичном погашении договор определяет, что уменьшится: ежемесячный платёж или срок кредита (Banco de España). Сокращение срока при той же ставке обычно экономит больше процентов, уменьшение платежа освобождает ежемесячный бюджет.

Порядок действий перед погашением:

1. Найти в договоре пункт о reembolso anticipado: какой вариант комиссии и с какой даты считается срок.
2. Проверить, не закончился ли период, в который комиссия вообще допускается.
3. Подать письменное заявление и получить расчёт банка за три рабочих дня.
4. Решить, что сокращать: срок или платёж, и записать выбор в заявлении.
5. После полного погашения отдельно заняться снятием залога в реестре: погашенный долг не убирает запись автоматически, процедура описана в статье о cancelación registral.

Когда досрочное погашение не подходит

Погашение не подходит, если после него у заёмщика не остаётся резерва на ремонт, налоги и непредвиденные расходы. Вернуть деньги обратно в кредит без нового одобрения банка не получится.

Плохо работает оно и для инвестора, у которого деньги в проекте могут принести больше ставки кредита, если этот доход посчитан честно, с налогами и рисками. И наоборот: при переменной ставке и росте Euríbor аргументы за погашение усиливаются, как работает индекс, разобрано в статье Euríbor простыми словами. Если цель зафиксировать платёж, а не уменьшить долг, сравните погашение с переходом на фиксированную ставку, см. материал о видах ипотеки.