Инвестиционный подход
Фиксированная, переменная или смешанная ипотека в Испании
В июле 2026 года 62,3% новых ипотек на жильё в Испании оформлены по фиксированной ставке. Чем отличаются три вида ставки, что закон требует от банка и как сравнить платежи.
Ипотеку в Испании оформляют по фиксированной, переменной или смешанной ставке, и тип определяет, кто несёт риск изменения ставок: банк или заёмщик. По INE, в июле 2026 года 62,3% новых ипотек на жильё были с фиксированной ставкой и 37,7% с переменной; средняя начальная ставка 3,03% для фиксированных и 2,97% для переменных (INE, Estadística de Hipotecas). Смешанная ставка соединяет фиксированный период и переменный остаток срока.
Чем отличаются три вида ставки
Фиксированная ставка (tipo fijo) не меняется весь срок, и риск роста ставок несёт банк. Переменная (tipo variable) складывается из официального индекса, обычно Euríbor на 12 месяцев, и постоянного спреда, и пересматривается раз в 6 или 12 месяцев. Смешанная (tipo mixto) даёт фиксированную ставку на первые годы, а затем переходит на индекс плюс спред.
| Признак | Фиксированная | Переменная | Смешанная |
|---|---|---|---|
| Ставка | Одна на весь срок | Индекс плюс спред, пересмотр по графику | Фиксированная первые годы, затем индекс плюс спред |
| Кто несёт риск ставок | Банк | Заёмщик | Банк в фиксированный период, потом заёмщик |
| Предел комиссии за досрочное погашение | 2% в первые 10 лет, 1,5% позже | 0,15% за 5 лет или 0,25% за 3 года, потом 0% | По пределам для фиксированного и переменного участка |
| Что смотреть в оферте | Ставку и TAE | Индекс, спред, частоту пересмотра | Длительность фиксированного периода и формулу после |
Пределы комиссий установлены art. 23 Ley 5/2019 отдельно для фиксированных и переменных кредитов и их участков (BOE); подробнее в статье о досрочном погашении.
Что закон требует от переменной и смешанной ставки
Ley 5/2019 ограничивает то, что банк может записать в формулу переменной ставки. Индекс должен быть объективным, проверяемым и не зависеть от банка, нижний порог ставки в переменной части запрещён, а процент не может стать отрицательным (art. 21). Где смотреть официальное значение индекса, разобрано в статье где смотреть официальный Euríbor.
До подписания банк обязан выдать минимум за десять календарных дней FEIN, лист предупреждений FiAE и, для переменной ставки, отдельный документ с платежами при разных сценариях ставок (art. 14). Затем заёмщик лично встречается с нотариусом, который проверяет, что документы получены вовремя, разбирает с ним условия FEIN и FiAE и фиксирует это в акте не позже чем за день до подписания (art. 15). Сценарный документ банка и есть готовый стресс-тест для переменной и смешанной ставки.
Как сравнить платежи: учебный расчёт
Учебный пример, не прогноз. Кредит 250 000 € на 30 лет, аннуитет. Фиксированная ставка взята на уровне средней начальной по INE за июль 2026 года, спред переменной 0,75%, индекс Euríbor за сентябрь 2026 года 3,247% (Banco de España). Условия смешанной ставки условные.
| Вариант | Ставка | Платёж в месяц |
|---|---|---|
| Фиксированная | 3,03% весь срок | около 1 058 € |
| Переменная при сегодняшнем индексе | 3,247% + 0,75% = 3,997% | около 1 193 € |
| Переменная, индекс на 1 п. п. выше | 4,997% | около 1 342 € |
| Смешанная, первые 5 лет | 2,75% | около 1 021 € |
| Смешанная после 5 лет, индекс как сегодня | 3,997% на остаток около 221 000 € | около 1 167 € |
| Смешанная после 5 лет, индекс на 1 п. п. выше | 4,997% | около 1 293 € |
Переменная ставка в этом примере дороже фиксированной уже при текущем индексе, а смешанная выигрывает только первые пять лет. Свой вариант с другой суммой и сроком удобно прогнать в калькуляторе.
Можно ли сменить вид ставки потом
Да, через novación с тем же банком или subrogación в другой банк. Если переменную ставку меняют на фиксированную или на ставку с фиксированным первым периодом не меньше трёх лет, комиссия ограничена 0,05% погашаемой суммы в первые три года кредита, а позже её нет (art. 23.6 Ley 5/2019). Но новая фиксированная ставка будет рыночной на дату смены, а не на дату покупки, и банк вправе отказать.
Кому какой вид не подходит
Переменная ставка не подходит покупателю, чей бюджет не выдерживает сценарий из документа банка с ростом индекса, и тому, у кого доход в другой валюте: колебания курса складываются с колебаниями Euríbor. Нерезиденту стоит учесть и то, что банки оценивают его заявку строже, см. статью об ипотеке для нерезидента.
Фиксированная ставка хуже подходит тому, кто планирует погасить кредит досрочно в первые десять лет: предел комиссии 2% выше, чем у переменной. Смешанная не подходит тому, кто выбирает её только ради низкого платежа первых лет, не посчитав платёж после перехода. Как ставка влияет на проекты с ремонтом и продажей, разобрано в статье о плавающей и фиксированной ставке.
Вопросы и ответы
Что выгоднее в Испании: фиксированная или переменная ипотека?
Однозначного ответа нет. Фиксированная даёт предсказуемый платёж, переменная зависит от Euríbor. В июле 2026 года средняя начальная ставка по INE была 3,03% у фиксированных и 2,97% у переменных, а дальше переменная меняется вместе с индексом.
Что такое смешанная ипотека?
Это кредит, где первые годы действует фиксированная ставка, а затем индекс плюс спред. В оферте должны быть явно указаны длительность фиксированного периода и формула ставки после него.
Может ли банк поставить минимальную ставку в переменной ипотеке?
Нет. Art. 21 Ley 5/2019 запрещает нижний порог ставки в переменной части, а процент не может быть отрицательным даже при отрицательном индексе.
Обязан ли банк предупредить о рисках переменной ставки?
Да. Минимум за десять дней до подписания банк выдаёт FEIN, FiAE и документ со сценариями платежей, а нотариус до подписи проверяет получение документов и консультирует заёмщика.
Сколько стоит перейти с переменной ставки на фиксированную?
Комиссия при такой смене не больше 0,05% погашаемой суммы в первые три года кредита и нулевая после. Новую ставку банк предложит по рынку на дату смены.
