Что можно вычесть из дохода от недвижимости в Испании

Из дохода от сдаваемой в аренду недвижимости резидент Испании и резидент ЕС вычитают проценты по кредиту, ремонт и содержание, местные налоги, страховку, коммунальные услуги и амортизацию здания до 3% в год. Нерезидент из третьих стран пока считает налог с валовой арендной платы. Компания амортизирует здание по таблице 2%, а квартира на перепродажу числится запасом и не амортизируется. На 12 октября 2026 года.

Что вычитается и у кого

Основания: art. 23 LIRPF и art. 13–14 Reglamento IRPF для физлиц, art. 24 TRLIRNR для нерезидентов. Вопрос о вычетах для третьих стран оспаривается в суде, подробности в статье про налог на аренду нерезидента.

Ремонт или улучшение: граница, которая меняет налог

Ремонтом и содержанием закон считает работы, которые регулярно поддерживают объект в обычном состоянии (покраска, штукатурка, ремонт инженерных систем), и замену элементов: отопления, лифта, дверей. Расходы на расширение и улучшение вычесть из аренды нельзя (art. 13 Reglamento IRPF). Они увеличивают стоимость приобретения и уменьшают прирост при продаже.

Лимит: сумма процентов и расходов на ремонт по каждому объекту не может превышать валовой арендный доход. Остаток переносят на четыре следующих года (art. 23.1.a LIRPF). Поэтому крупный ремонт под сдачу в первый год может не вычесться целиком, остаток уходит на следующие годы.

Как отнести конкретные работы, вопрос к asesor fiscal до начала ремонта, а не после. Замена отопления считается заменой элемента, расширение площади улучшением.

Как работает амортизация 3%

Для здания допустима амортизация до 3% в год от большего из двух значений: стоимость приобретения или кадастровая стоимость, без земли. Если доля земли неизвестна, её определяют пропорционально кадастровым значениям земли и строения (art. 14 Reglamento IRPF). Мебель, сданную вместе с квартирой, амортизируют по упрощённой таблице.

Учебный пример, не прогноз. Квартира стоит 400 000 €, доля земли 30% (допущение), амортизируется 280 000 €. Амортизация 3% составляет 8 400 € в год. При ставке 19% налог в год снижается на 1 596 €.

Но есть оборотная сторона. При продаже стоимость приобретения уменьшают на амортизацию, причём минимальную учитывают в любом случае, даже если вы её не заявляли (art. 40 Reglamento IRPF). Через пять лет это 42 000 € дополнительного прироста, а при 19% 7 980 €. Ровно столько же вы сэкономили за пять лет по 1 596 €. Для нерезидента из ЕС, у которого аренда и прирост облагаются по 19%, амортизация переносит налог во времени, а не отменяет его. Для резидента ставки разные, и эффект зависит от доходов.

Компания: таблица 2% и лимит на проценты

В impuesto sobre sociedades здания и жильё амортизируют по таблице: максимальный линейный коэффициент 2% и срок до 100 лет (art. 12 LIS). Квартира, купленная для перепродажи, числится запасом, амортизации нет, ITP и ремонт входят в её себестоимость. Проценты по займам вычитаются в пределах 30% операционной прибыли, минимум 1 М€ вычитается всегда (art. 16 LIS). Остальные особенности налогов SL разобраны в статье про налоги SL, которая владеет проектом.

Кому этот расчёт не подходит

Если вы сдаёте объект с оказанием услуг (туристическая аренда), вы продаёте жильё как предприниматель или у вас несколько объектов, правила отличаются, и общий расчёт не годится. То же для резидентов третьих стран с соглашением об избежании двойного налогообложения: вычеты могут влиять на зачёт налога дома.

Вопросы к asesor fiscal: что из работ по моему объекту ремонт, а что улучшение, какую долю земли принять для амортизации, входят ли ITP и нотариус в её базу, как учесть пустые месяцы между арендаторами. Как вычеты и перепродажа складываются в налог проекта, показано в статье про налог на прибыль от флиппинга. Общая карта налогов собрана на странице для иностранного инвестора.