Инвестиционный подход
Квартира в Испании на деньги из криптовалюты: путь до escritura
Нотариат считает биткоин не деньгами, а имуществом, и обмен на квартиру становится меной. Как на практике проходит сделка: конвертация, банк, документы о происхождении средств и сроки.
Купить квартиру в Испании на деньги из криптовалюты можно, но платить продавцу обычно приходится евро после конвертации. Consejo General del Notariado прямо пишет, что биткоин не деньги, а имущество, и отдать его за квартиру значит заключить не куплю-продажу, а мену (permuta), где налог платят за обе передачи (Notariado). Поэтому сделку строят через банк и документы о происхождении средств.
Почему прямая оплата криптовалютой почти не встречается
Купля-продажа предполагает оплату деньгами, а криптовалюта, по разъяснению нотариата, к деньгам не относится. Обмен квартиры на биткоин юридически другая сделка, permuta, и в ней каждая сторона получает имущество, а налоговая нагрузка в сумме выше.
Второе препятствие в оформлении. Ley del Notariado требует, чтобы в escritura о возмездной передаче недвижимости за деньги были указаны средства платежа: когда получена цена, в каком размере, наличными, чеком или банковским переводом (art. 24). Банковский перевод из испанского или европейского банка этому требованию отвечает просто, а цепочка кошельков нет.
Как выглядит путь денег на практике
Криптовалюту сначала продают за евро, евро приходят на банковский счёт покупателя, и уже с этого счёта оплачивают задаток и цену. В escritura фигурируют евро и банковские переводы, а криптовалюта остаётся в истории происхождения средств.
| Этап | Кто смотрит | Какие документы нужны |
|---|---|---|
| Продажа криптовалюты за евро | Платформа, через которую идёт продажа | Верификация личности, история операций |
| Поступление евро на счёт | Банк покупателя | Выписка платформы, подтверждение покупки криптоактивов |
| Перевод задатка и цены | Банк, abogado, агентство | Договор arras, назначение платежа |
| Подписание escritura | Нотариус | Средства платежа, документы о происхождении денег |
| Налоги покупателя и продавца криптоактива | Налоговая страны резидентства | Расчёт прибыли от продажи криптоактивов |
Банк, нотариус, регистратор, abogado и агентство относятся к обязанным лицам по закону о противодействии отмыванию денег (art. 2 Ley 10/2010) и проверяют покупателя каждый сам. Что именно они запросят и в каком порядке, подробно разобрано в статье об AML при покупке.
Какие документы о происхождении средств подготовить
Чем длиннее история криптоактива, тем больше вопросов у банка, поэтому досье собирают заранее.
- Выписки с бирж и платформ за весь период владения: покупки, продажи, переводы.
- Подтверждение того, откуда взялись деньги на первоначальную покупку криптовалюты: зарплата, продажа бизнеса, другие активы.
- Связь кошельков с владельцем: какие адреса принадлежат покупателю и как средства между ними перемещались.
- Налоговые декларации, где отражены операции с криптоактивами, если они требовались в стране резидентства.
- Если криптоактив покупал один член семьи, а квартиру покупает другой, документы о передаче средств между ними.
- Подтверждение перевода евро на испанский счёт. Как обычно выглядит пакет при переводе капитала из-за рубежа, описано в статье о документах для перевода капитала.
Что с налогами на стороне криптовалюты
Продажа криптовалюты за евро сама по себе налоговое событие, отдельное от покупки квартиры. Для налоговых резидентов Испании Agencia Tributaria описывает её как прирост или убыток капитала, равный разнице между ценой продажи и ценой приобретения (AEAT).
У резидентов есть и информационная обязанность: modelo 721 подают, если криптовалюта на хранении у зарубежных провайдеров на 31 декабря в сумме дороже 50 000 € (AEAT, modelo 721). Для нерезидентов правила задаёт страна резидентства. Как это сочетается с декларацией зарубежного имущества, описано в статье о modelo 720, а конкретный случай считает asesor fiscal.
Как не сорвать сроки сделки
Продавец, подписывая arras, рассчитывает на обычный график платежей. Если план покупателя включает продажу криптовалюты и дополнительную проверку банка, об этом говорят на переговорах, до подписания, и закладывают запас времени до даты у нотариуса.
Практическое правило: евро должны лежать на счёте покупателя и пройти проверку банка до подписания arras. Тогда курс криптовалюты в период между задатком и escritura уже не влияет на сделку.
Когда такой путь не подходит
Схема не работает, если покупатель не может документально показать происхождение криптоактивов: обязанные лица не проводят операцию, если не могут применить меры проверки (art. 7.3 Ley 10/2010), и задаток окажется под риском. Не подходит она и тому, кто хочет держать криптовалюту до последнего дня перед сделкой: падение курса между arras и escritura может оставить без нужной суммы.
Прямой обмен квартиры на криптовалюту, то есть permuta, теоретически возможен, но его налоговые последствия для обеих сторон оценивает asesor fiscal, и большинство продавцов на него не соглашаются. Общий налоговый контекст для иностранного покупателя собран на странице о налогах иностранного инвестора.
Вопросы и ответы
Можно ли купить квартиру в Испании за биткоин?
Можно получить квартиру в обмен на биткоин, но по разъяснению нотариата это будет мена, а не купля-продажа, с налогом за обе передачи. На практике криптовалюту продают за евро и платят переводом.
Будет ли нотариус проверять происхождение денег из криптовалюты?
Да. Нотариус фиксирует средства платежа в escritura и относится к обязанным лицам по закону о противодействии отмыванию денег, как и банк. История операций с криптоактивами нужна для обоих.
Нужно ли платить налог при продаже криптовалюты ради покупки квартиры?
Для налоговых резидентов Испании продажа криптовалюты за евро даёт прирост или убыток капитала по разнице цен. Нерезиденты смотрят правила своей страны с asesor fiscal.
Что такое modelo 721?
Информационная декларация налоговых резидентов Испании о криптовалюте на хранении у зарубежных провайдеров. Её не подают, если на 31 декабря общая стоимость не превышает 50 000 €.
Учитывают ли банки криптовалюту при ипотеке?
Единого правила нет, решает конкретный банк. Ответ о том, примет ли он средства от продажи криптоактивов как собственный взнос, получают письменно до подписания arras.
