Инвестиционный подход
Перевод капитала в Испанию: документы, декларации, сроки
При покупке недвижимости нерезидентом на сумму больше 500 000 € нужна декларация в Registro de Inversiones. Это учёт, а не налог: месяц после escritura, и подаёт её обычно нотариус.
Когда нерезидент покупает недвижимость в Испании дороже 500 000 €, помимо самого перевода нужна декларация иностранной инвестиции в Registro de Inversiones: по Real Decreto 571/2023 она обязательна и подаётся после сделки, а при escritura у испанского нотариуса её передаёт нотариус по данным покупателя. Наличные от 10 000 € при въезде декларируют отдельно, а нотариус в escritura фиксирует, чем именно заплатили. Сам перевод валюты это тема другой статьи.
Курс, комиссии и выбор платёжного провайдера разобраны в статье про перевод денег на покупку. Здесь только декларации, документы и сроки.
Нужна ли декларация иностранной инвестиции
Real Decreto 571/2023 относит к иностранным прямым инвестициям, среди прочего, приобретение недвижимости в Испании нерезидентами, если сумма превышает 500 000 € (art. 4.h). Правила действуют с 1 сентября 2023 года.
| Ситуация | Что требуется | Когда |
|---|---|---|
| Нерезидент покупает объект дороже 500 000 € | Декларация в Registro de Inversiones | После операции, обязательно (art. 5.1) |
| Объект до 500 000 € включительно | По этому порогу не требуется | Не применимо |
| Инвестор из юрисдикции из списка некооперативных | Предварительная декларация | До операции (art. 5.5) |
| Нерезидент получает 10% и больше капитала испанской SL, в том числе при учреждении | Декларация иностранной инвестиции (art. 4.a) | После операции |
По общему правилу декларирует нерезидент-владелец (art. 5.2). Но если сделку оформляет испанский нотариус, информацию в Registro de Inversiones через Consejo General del Notariado передаёт он, а покупатель, отдавший нотариусу все данные, от подачи освобождается (art. 5.3.b). Orden ECM/57/2024 уточняет: модель D-2A, срок один месяц с даты операции, а при нотариальном оформлении датой считается дата escritura (art. 14). При продаже объекта таким же порядком подаётся D-2B о desinversión (art. 15).
Это учёт инвестиции в реестре, налога в самой декларации нет.
Учебный пример: что и когда
Учебный пример, не прогноз. Покупатель-нерезидент приобретает квартиру за 1,2 М€. Задаток при подписании arras 10%: 120 000 €. Остаток 1,08 М€ идёт при escritura.
- Сумма сделки больше 500 000 €, значит, в течение месяца после escritura подаётся D-2A. Нотариус попросит заполненную модель и документы к подписанию.
- Закон говорит о сумме, которая «supere» 500 000 €, то есть превышает порог. Объект ровно за 500 000 € под него не подпадает.
Считается ли порог по цене в договоре или по другой базе, если сделка сложная, уточните у abogado.
Наличные и перевод: что проверяет банк и граница
Ввоз в Испанию или вывоз наличных и других средств платежа на сумму от 10 000 € на человека за поездку декларируют заранее, откуда бы вы ни ехали (art. 34 Ley 10/2010, Agencia Tributaria). Для поездок из третьих стран и в них используют модели E1 и E2, для стран ЕС модели S1 и S2. Для перемещений внутри Испании порог 100 000 €, тоже S1 и S2. Нарушение считается тяжёлым (art. 52.3): штраф от 600 € и до 50% суммы (art. 57.3).
Для покупки жилья наличные не годятся и по другой причине: нотариус обязан зафиксировать в акте способ оплаты (art. 24 Ley del Notariado), а лимит наличных платежей 1 000 € (10 000 € для нерезидента-физлица вне профессиональной деятельности) описан на сайте налоговой. Банк, получающий перевод, одновременно проверяет вас по правилам борьбы с отмыванием денег, см. статью про AML.
Что подготовить до перевода
- Документы по источнику средств (договоры, выписки, налоговые декларации): подробности в статье про source of funds.
- Реквизиты счёта получателя и описание цели: «покупка недвижимости», номер объекта, договор arras.
- Счёт: если покупает SL, нужен счёт общества, и порядок описан в статье про банковский счёт для SL.
- Копии подтверждений перевода: они понадобятся нотариусу и при декларации.
- NIE (как получить): без него банк и нотариус не продвинутся.
Сроки: где реальные цифры, а где только практика
Один срок задан нормативно: месяц на декларацию после операции (art. 14 Orden ECM/57/2024). Остальные сроки (зачисление, проверка банком, запросы дополнительных документов) официально не заданы: они зависят от банков и маршрута перевода. Если сумма крупная и идёт из третьей страны, закладывайте время на уточняющие вопросы банка до даты подписания, а не после.
Ограничения статьи
Статья описывает общий порядок для нерезидента и не заменяет разбор вашей структуры. Покупка через иностранную компанию, участие нескольких инвесторов, платёж из юрисдикции из списка некооперативных и внесение капитала в SL требуют отдельной оценки. Следующий шаг по бюджету: калькулятор инвестора и полный гид.
Вопросы и ответы
Нужно ли декларировать перевод денег в Испанию на покупку квартиры?
Сам перевод отдельной декларацией не сопровождается. Но покупка недвижимости нерезидентом дороже 500 000 € требует декларации иностранной инвестиции в Registro de Inversiones в течение месяца после сделки (RD 571/2023, art. 4.h и 5.1; Orden ECM/57/2024, art. 14).
Сколько наличных можно ввезти в Испанию без декларации?
Менее 10 000 € на человека за поездку, причём это касается и въезда из стран ЕС. С 10 000 € нужно подать декларацию заранее; нарушение считается тяжёлым.
Кто подаёт декларацию иностранной инвестиции?
Если покупку оформляет испанский нотариус, декларацию передаёт он по данным, которые вы ему дали (RD 571/2023, art. 5.3.b). Без нотариуса её подаёт сам нерезидент-владелец (art. 5.2). Кто подаёт по вашей сделке, проверьте у нотариуса и abogado.
Платится ли налог при подаче декларации?
Нет, это учёт инвестиции в реестре, налог в самой декларации не начисляется. Налоги при покупке (ITP, IVA) считаются отдельно, их разбирает карта налогов.
