Инвестиционный подход
Переезд в Испанию с покупкой недвижимости: с чего начать
Покупка жилья в Испании ВНЖ не даёт: golden visa отменена с 3 апреля 2025 года. Переезд и покупка решаются отдельно: статус, резидентство по 183 дням, проверка дома, окупасы, выбор района.
Переезд в Испанию и покупка недвижимости это два разных решения, и начинать нужно со статуса, а не с объекта. Покупка квартиры или дома права жить в стране не даёт: вид на жительство за инвестиции отменён с 3 апреля 2025 года (Ley Orgánica 1/2025), а без разрешения гражданин страны вне ЕС остаётся в Шенгене не больше 90 дней в любом 180-дневном периоде (Reglamento (UE) 2016/399). Порядок: основание для ВНЖ у abogado по иммиграции, затем NIE и счёт, затем проверка объекта, потом задаток.
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ в Испании
Нет. ВНЖ в Испании это разрешение на проживание по основанию, установленному законом, и сумма вложения в жильё таким основанием больше не считается: статьи 63–67 Ley 14/2013 лишены содержания. Заявления, поданные до 3 апреля 2025 года, рассматривают по старым правилам; покупка за 500 000 € или за миллион ничего не меняет.
Оставшиеся пути разобраны в статье про ВНЖ для инвестора после отмены golden visa: residencia no lucrativa без права работать, ВНЖ предпринимателя через отчёт ENISA, ВНЖ для удалённой работы на компании за пределами Испании и ВНЖ высококвалифицированного специалиста. Ни один не привязан к покупке недвижимости; подходит ли вам какой-то из них, решает abogado de extranjería.
Что меняется после 183 дней в Испании
Налоговый резидент Испании это тот, кто проводит в стране больше 183 дней в году или держит здесь центр экономических интересов (art. 9 LIRPF). Для владельца жилья статус меняет декларации: нерезидент с пустующей или используемой для себя квартирой подаёт Modelo 210 с вменённым доходом 1,1% или 2% кадастровой стоимости и платит 19% при резидентстве в ЕС или ЕЭЗ и 24% в остальных случаях (Modelo 210). При продаже нерезидентом покупатель удерживает 3% цены в счёт IRNR (art. 25.2 TRLIRNR).
| Вопрос | Нерезидент | Налоговый резидент |
|---|---|---|
| Как определяется | до 183 дней в году, центр интересов за рубежом | больше 183 дней или центр экономических интересов в Испании |
| Пустующее жильё | Modelo 210, вменённый доход 1,1% или 2% кадастра, ставка 19% или 24% | декларируется в IRPF, расчёт у asesor fiscal |
| Продажа объекта | покупатель удерживает 3% цены в счёт IRNR | удержания 3% нет, налог в IRPF |
Режим Бекхэма это специальный режим по статье 93 IRPF для тех, кто переезжает по установленным законом основаниям и не был резидентом Испании пять предыдущих налоговых периодов: шкала 24% до 600 000 € и 47% с превышения, срок шесть налоговых периодов. К владельцу квартиры, который не переезжает, он не относится; применимость проверяет asesor fiscal. Карта налогов владельца: налоги иностранного инвестора.
Что проверить до покупки, чтобы дом для жизни не стал убытком
Проверка та же, что у инвестора: дом для жизни однажды будет продан. До задатка нужны nota simple с обременениями (cargas), cédula de habitabilidad, отчёт ITE, долги comunidad (ответственность за долги) и соответствие построенного разрешённому (незаконные работы). Полный список в чек-листе due diligence.
NIE получают до подписания arras: без номера нотариус акт не оформит, пошлина 9,84 € (NIE). Испанский счёт закон не требует, но для IBI, comunidad и деклараций он нужен; банк попросит NIE, паспорт и подтверждение источника средств (счёт для нерезидента). Крупный перевод отправляют с запасом в несколько рабочих дней, иначе задержка комплаенса может стоить задатка (перевод денег).
Налог на покупку в Каталонии идёт по шкале ITP: 10% на часть цены до 600 000 €, 11% до 900 000 €, 12% до 1,5 М€ и 13% выше, для сделок с 27 июня 2025 года (Agència Tributària de Catalunya).
Чем рискует пустующее жильё: окупасы
Окупасы это люди, занявшие чужую недвижимость без согласия собственника. Если объект чьё-то постоянное жильё, это allanamiento de morada, если пустует, usurpación; оба состава уголовные. С 3 апреля 2025 года Ley Orgánica 1/2025 допускает для них juicio rápido с ориентиром около 15 дней до заседания, но суды перегружены, а usurpación без насилия, самый частый сценарий с пустой квартирой, нередко идёт вне ускоренного производства.
Объекты с окупасами торгуются со скидкой в отдельных случаях до 60% от рыночной цены, но банки их почти не кредитуют, а выселение ведёт и оплачивает покупатель. Правило: не покупать занятый объект без условия передачи пустым и не оставлять квартиру, купленную за год до переезда, без присмотра.
Какой район Барселоны выбрать: для жизни или для продажи
Район для жизни и район для ликвидности совпадают не всегда. Цены объявлений за сентябрь 2026 года по Idealista: в среднем по городу 5 462 €/м², Sarrià-Sant Gervasi 7 211 €/м², Eixample 6 648 €/м², Gràcia 5 654 €/м², Nou Barris 3 318 €/м². Это не цены сделок. Шесть критериев сравнения, от ликвидности до режима аренды, в статье про районы Барселоны.
Пригороды дешевле: по оценкам Tinsa за 3 квартал 2026 года Viladecans 3 311 €/м², Mataró 2 507 €/м², Vilanova i la Geltrú 2 664 €/м² против 4 597 €/м² в Барселоне. У дома у моря два ограничения, береговая полоса и карта шума аэропорта, а покупателей на отдельные дома меньше, чем на квартиры в городе. Разборы: Castelldefels, Gavà, Viladecans и побережье Maresme и Garraf. Данных о безопасности по районам в моих источниках нет, и рейтинги без источника я не привожу.
Учебный пример: бюджет 1 М€ на квартиру для жизни
Учебный пример, не прогноз. Квартира в Барселоне за 800 000 €. ITP по шкале: 10% с первых 600 000 € это 60 000 €, 11% с оставшихся 200 000 € это 22 000 €, всего 82 000 €. Остаток 118 000 € это резерв на нотариуса, реестр, gestoría, ремонт и первый год владения; их я не оцениваю.
Если до переезда квартира год стоит пустой, а владелец ещё нерезидент: при кадастровой стоимости 200 000 € и ставке 1,1% вменённый доход 2 200 €, налог 24% это 528 € за год, 19% при резидентстве в ЕС это 418 €. Декларацию подают и за квартиру, купленную для себя.
Кому переезд с покупкой не подходит
Тому, кто покупает ради ВНЖ: это не работает с 3 апреля 2025 года. Тому, кто не решил вопрос статуса: 90 дней из 180 не дают жить в купленной квартире круглый год. Тому, кто оставит квартиру пустой на годы: Modelo 210 и риск окупасов никуда не денутся. Тому, кто ждёт роста цен: +5,8% за год по Idealista это прошлое.
Дом для жизни не проект DNPI. Компания ведёт инвестиционные проекты от 1 М€: объект покупает инвестор, деньги остаются у него, он сам платит продавцу, подрядчику и нотариусу, а DNPI ведёт подбор, расчёт, ремонт или разрешения и продажу и берёт гонорар 50% прибыли проекта. Если результат инвестора за проект после гонорара ниже договорных 10%, DNPI доплачивает разницу из гонорара; это за проект, не в год, условия задаёт договор, и это не гарантия сохранности капитала. Если переезд совмещается с инвестицией, порядок описан в гиде инвестора и на странице жилых проектов; объект до задатка проверяют через проверку перед покупкой.
Вопросы и ответы
Переезд в Испанию: с чего начать, если планируешь купить жильё?
С основания для ВНЖ у abogado по иммиграции, потому что покупка его не даёт. Параллельно NIE и счёт, затем проверка объекта по nota simple, cédula, ITE и долгам comunidad, и только после этого задаток.
Что такое ВНЖ в Испании и даёт ли его покупка квартиры?
Это разрешение на проживание по установленному законом основанию. Покупка недвижимости таким основанием не считается с 3 апреля 2025 года, когда отменили golden visa. Остались пути без привязки к сумме вложения, подходящий выбирает юрист.
Когда я становлюсь налоговым резидентом Испании?
Когда проводите в стране больше 183 дней в году или держите здесь центр экономических интересов по art. 9 LIRPF. Статус наступает по факту: вместо Modelo 210 нерезидента появляется IRPF, а при продаже исчезает удержание 3%.
Кто такие окупасы и чем они опасны владельцу?
Люди, занявшие чужое жильё без согласия собственника. С 2025 года для таких дел допускается ускоренный процесс с ориентиром около 15 дней, но суды перегружены, и занятие пустой квартиры без насилия часто идёт обычным порядком. Пустое жильё без присмотра это главный риск.
Сколько стоит жить в Барселоне в своей квартире после покупки?
Цифр по стоимости жизни в источниках, на которые я опираюсь, нет. Для владельца считаются IBI, comunidad, страховка, Modelo 210 до получения резидентства и содержание. В учебном примере выше при кадастровой стоимости 200 000 € налог нерезидента за пустую квартиру 418–528 € в год.
