Инвестиционный подход
Чистая арендная доходность в Барселоне: из чего вычитать
Чистая арендная доходность считается от полной стоимости объекта после пустот, IBI, comunidad, управления и резерва. Показываю статьи вычетов и учебный расчёт, где 4,5% валовых превращаются в 2,5% чистых.
Чистая арендная доходность в Барселоне — это годовая арендная выручка за вычетом всех расходов владения, делённая на полную стоимость объекта, а не на цену в договоре. Валовая доходность (годовая аренда к цене) выглядит привлекательнее и почти всегда заметно выше чистой. Ниже формулы, список вычетов и учебный расчёт, без обещания каких-либо цифр для рынка.
Валовая и чистая: три формулы
Валовая доходность = годовая аренда / цена покупки. Её публикуют порталы и агентства, потому что число большое и считается за секунду.
Чистая доходность до налога = (аренда, фактически полученная за год, минус все расходы владения) / полная стоимость вложений. В знаменатель входят налоги и оформление при покупке и ремонт, не только цена.
Чистая доходность после налога = то же, но с налогом на доход от аренды. Он зависит от статуса владельца, поэтому его считают последним и отдельно.
Из чего вычитать при расчёте арендной доходности в Барселоне
| Статья | Что это | Как закладывать |
|---|---|---|
| Пустоты | Месяцы без арендатора между договорами | Допущение: один месяц в год, больше при смене арендатора |
| IBI | Impuesto sobre Bienes Inmuebles, местный налог на недвижимость, платится ежегодно | Сумма из последней квитанции объекта, см. статью про IBI |
| Comunidad | Взнос сообщества собственников, ежемесячный | Текущий взнос плюс резерв на derrama, разовый сбор на ремонт здания |
| Страховка | Полис на объект, ответственность владельца | По действующему полису |
| Управление | Поиск арендатора, расчёты, обслуживание | Процент от полученной аренды или фиксированная плата |
| Текущий ремонт | Замена техники, покраска между арендаторами | Резерв в процентах от аренды |
| Просрочки арендатора | Неоплаченные месяцы | Отдельная строка, если арендатор неизвестен |
Если объект стоит в зоне напряжённого рынка, размер аренды ограничен, и ставку надо брать из документов, а не из объявлений. Налоговые правила для арендодателей меняются: с 8 октября 2026 действует Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), который затрагивает IRPF арендодателей, IBI и IVA на отдельные виды аренды. Предыдущий жилищный акт, 26/2026, Конгресс не утвердил, поэтому судьба нового неизвестна. Расчёт ниже его положений не учитывает. Как это устроено, описано в статье про ограничение арендной платы.
Учебный расчёт
Учебный пример, не прогноз и не типичный уровень по Барселоне. Все суммы выбраны для наглядности.
| Показатель | Сумма, € |
|---|---|
| Цена покупки | 400 000 |
| Налоги и оформление (допущение) | 54 000 |
| Ремонт под аренду | 26 000 |
| Полная стоимость вложений | 480 000 |
| Аренда 1 500 €/мес за год | 18 000 |
| Минус месяц пустоты | −1 500 |
| Выручка фактическая | 16 500 |
| IBI | −900 |
| Comunidad | −1 200 |
| Страховка | −300 |
| Управление 8% от выручки | −1 320 |
| Текущий ремонт 5% от выручки | −825 |
| Чистый доход до налога | 11 955 |
Валовая доходность на цену: 18 000 / 400 000 = 4,5%. Чистая до налога на полную стоимость: 11 955 / 480 000 = 2,5%. Разница в два пункта получилась не из хитростей, а из пустого месяца, расходов владения и налогов при покупке, которые в валовой формуле не видны.
Чувствительность простая. Каждый лишний пустой месяц стоит 1 500 €, то есть 0,3 пункта доходности. Единоразовая derrama в 6 000 € срезает ещё 1,25 пункта в год платежа.
Налог на аренду как отдельный слой
Для нерезидента доход от аренды облагается по Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (BOE-A-2004-4527). Общая ставка 24% применяется к валовому доходу (art. 24.1 и 25.1.a). Для резидентов другого государства ЕС и для государств ЕЭЗ с эффективным обменом налоговой информацией ставка 19%, и можно вычесть расходы, прямо связанные с доходом, если вы их подтвердите (art. 24.6 и 25.1.a). Налоговый резидент Испании платит IRPF по общим правилам с собственными льготами. Режим вычета расходов у нерезидентов вне ЕС спорный, он разобран в статье про налог на арендный доход нерезидента. Какой режим подходит вам, определяет asesor fiscal. Для нерезидента важно, что декларация Modelo 210 подаётся и когда жильё стоит пустым: налог считается с условного дохода от владения (art. 24.5 того же TRLIRNR).
Когда эта формула не подходит
Она не годится для объекта, который покупают под ремонт и перепродажу: там считают доходность проекта за весь срок. Для краткосрочной туристической аренды пустоты и сезонность меняют всё, и сроки лицензий в Барселоне тоже: об этом статья про туристические лицензии до 2028 года.
Свою сделку можно разобрать на странице /analiza-inversion. Для оценки диапазона ставок по районам есть отдельная статья про реальные ожидания по аренде.
Вопросы и ответы
Чем чистая арендная доходность отличается от валовой?
Валовая считается от цены и без расходов. Чистая считается от полной стоимости вложений и после пустот, IBI, comunidad, управления и резерва на ремонт.
Какую арендную доходность считать нормальной в Барселоне?
Я не буду называть общую цифру. Она зависит от района, состояния объекта, режима аренды и ограничений. Лучше посчитать чистую доходность по конкретному объекту с реальными квитанциями IBI и comunidad.
Нужно ли включать налоги при покупке в расчёт доходности?
Да, в знаменатель. Вы заплатили их из собственного кармана, и они уменьшают доходность на вложенный капитал.
Платит ли владелец налог, если квартира пустует?
Нерезидент подаёт Modelo 210 и при отсутствии аренды: налог считается с условного дохода от владения, если объект не сдаётся. Детали зависят от статуса и объекта, конкретный случай стоит проверить с asesor fiscal.
