Инвестиционный подход
Доходность недвижимости: какие допущения требовать от любого расчёта
Процент доходности без допущений не сравнить ни с чем. Карта допущений, чем подтверждать каждое, учебный пример с 4,8% и 2,5% на одной квартире и октябрьские изменения правил аренды.
Доходность недвижимости — это результат допущений о цене входа, аренде, простое, расходах, налогах и выходе, а не свойство квартиры. В октябре 2026 года правила для части из них поменялись: например, по RDL 29/2026 ежегодная индексация аренды не может превышать индекс IRAV, а при пересмотрах до 31 декабря 2027 года без новой договорённости плата растёт не больше чем на 2% (BOE). Конгресс указ пока не утвердил.
Почему один процент доходности ничего не говорит
Одна цифра без базы не отвечает на главные вопросы: валовая она или чистая, от цены в объявлении или от полной стоимости входа, с простоем или при аренде все двенадцать месяцев. Два расчёта одной квартиры на разных допущениях расходятся почти вдвое, и оба формально верны.
Валовая доходность делит годовую аренду на цену. Чистая вычитает из аренды все расходы владения и делит остаток на полную стоимость входа с налогами, оформлением и ремонтом. Формулы и полный список вычетов разобраны в статье про чистую арендную доходность. Здесь речь о другом: какие предпосылки должны стоять рядом с цифрой и чем их проверить.
Какие допущения должен раскрыть любой расчёт
Каждая строка расчёта должна иметь источник: сделка, договор, квитанция, заключение специалиста или явно помеченное предположение. Если источника нет, строку считают предположением.
| Допущение | Что раскрыть | Чем подтвердить |
|---|---|---|
| Цена входа | Цена, налог на покупку, оформление, ремонт, мебель | Закрытые сделки по аналогам, шкала ITP (ATC) |
| Арендная ставка | Сумма в месяц и откуда она взята | Действующие договоры по похожим квартирам, а не объявления |
| Простой | Сколько месяцев в году квартира пустует | История сдачи объекта или допущение с пометкой |
| Рост аренды | Процент в год и правовое основание | Пункт договора об индексации, LAU в действующей редакции |
| Расходы | IBI, comunidad, страховка, управление, резерв | Квитанции, протоколы comunidad, полис |
| Налог на доход | Налоговый статус владельца | Заключение asesor fiscal |
| Выход | Срок, цена, продажа свободной или с арендатором | Сделки по аналогам, условия договора аренды |
Ставка из объявлений показывает запрос владельцев, а не цену, по которой квартиры реально сдаются. Если объект в зоне напряжённого рынка, сумма аренды ограничена правилами, разбор в статье про потолок арендной платы.
Что изменили указы октября 2026 года
Три допущения, которые раньше брали по умолчанию, теперь нужно сверять с текстом норм. Оба указа Конгресс пока не утвердил, поэтому перед решением действующую редакцию сверяют с юристом.
Рост аренды. По новой редакции статьи 18.1 LAU (RDL 29/2026, с 8 октября 2026 года) без прямого условия в договоре плату не индексируют вовсе, а с условием рост за год не может превышать изменения индекса IRAV. По disposición final sexta того же указа при пересмотрах до 31 декабря 2027 года плата выше верхней границы государственного индекса цен не растёт, в остальных случаях без новой договорённости рост не больше 2%.
Налог на арендный доход. Для налоговых резидентов, которые не относятся к grandes tenedores, указ меняет сокращение облагаемого дохода от аренды жилья по статье 23.2 LIRPF. По договорам, заключённым после 1 декабря 2026 года, при повторной сдаче сокращение составит 50%, если плата не выше прежней, от 70% до 100%, если она снижена больше чем на 5%, и от 40% до 15%, если выросла. Какая доля применима к конкретному договору, считает asesor fiscal.
Выход с арендатором. С 15 ноября 2026 года по RDL 28/2026 (BOE) договор аренды основного жилья после пяти лет (семи, если арендодатель юрлицо) продлевается обязательно на такие же сроки, если стороны не заявили об отказе: собственник минимум за шесть месяцев, арендатор за два. Отказываясь продлевать, собственник платит арендатору большую из двух сумм: двенадцать месячных плат по верхней границе государственного индекса или одну такую плату за каждый год проживания. При продаже квартиры это обязательство переходит к покупателю. Сценарий «через пять лет продадим свободной» без этой строки неполон.
Как допущения меняют результат
Учебный пример, не прогноз. Квартира за 300 000 €, ITP 10% на часть цены до 600 000 € (30 000 €) и оформление с мелким ремонтом 10 000 € (допущение), всего 340 000 €. Аренда в объявлении 1 200 € в месяц.
| Сценарий | Аренда за год | Расходы | База | Доходность до налога |
|---|---|---|---|---|
| Рекламный: 12 месяцев, без расходов | 14 400 € | 0 € | 300 000 € цена | 4,8% |
| Базовый: 11 месяцев, расходы владения | 13 200 € | 2 400 € | 340 000 € вход | около 3,2% |
| Осторожный: 1 150 € по договорам, 10 месяцев | 11 500 € | 3 000 € | 340 000 € вход | 2,5% |
Квартира одна, а результат отличается почти вдвое. Рост аренды и цену продажи пример не учитывает: их добавляют отдельными строками со своими основаниями.
Как проверить расчёт, который принесли
Проверку можно сделать самостоятельно, если идти по порядку.
- Попросите таблицу допущений с источником каждой строки.
- Пересчитайте знаменатель: цена плюс налог на покупку, оформление и ремонт.
- Замените ставку из объявлений на ставку из действующих договоров.
- Добавьте месяц-два простоя и резерв на ремонт.
- Проверьте пункт об индексации и правило выхода по текущей редакции LAU.
- Отдайте строку налога asesor fiscal, а сомнения по договору abogado.
Признаки предложения, которое лучше отложить, собраны в статье как читать предложение об инвестиции.
Когда расчёт арендной доходности не подходит
Он не подходит для проекта с ремонтом и перепродажей: там результат решают цена выхода, срок и налоги на прирост, а типичные пропуски разобраны в статье про ошибки в расчёте инвестпроекта. Не подходит для туристической сдачи без проверенной лицензии: доход, на который нет права, в расчёт не ставят.
Не работает и для квартиры с арендатором, купленной под продажу свободной: доход и срок выхода задаёт чужой договор, а не допущения. Отдельный разбор допущений по конкретному объекту DNPI делает в рамках инвестиционного анализа.
Вопросы и ответы
Как правильно посчитать доходность квартиры под аренду?
Из годовой аренды вычитают простой и все расходы владения, остаток делят на полную стоимость входа с налогом на покупку, оформлением и ремонтом. Налог на арендный доход считают отдельно, он зависит от статуса владельца.
Можно ли закладывать рост аренды 3% в год?
С 8 октября 2026 года по RDL 29/2026 рост при ежегодной индексации не может превышать IRAV, а до конца 2027 года без новой договорённости ограничен 2%. Без пункта об индексации в договоре плата не растёт вовсе. Конгресс указ пока не утвердил.
Почему доходность в объявлении выше, чем в собственном расчёте?
Обычно в объявлении валовая цифра: аренда за все двенадцать месяцев, делённая на цену без налогов и ремонта. В учебном примере та же квартира даёт 4,8% в рекламе и 2,5% в осторожном сценарии.
Что спросить у продавца, который показывает доходность?
От какой суммы считали, откуда взята ставка аренды, сколько месяцев простоя заложено, какие расходы вычтены и есть ли действующий договор аренды. Отказ показать допущения уже ответ.
