Инвестиционный подход
Реальная доходность недвижимости: как учитывать инфляцию
Реальная доходность равна номинальной, пересчитанной на потерю покупательной способности. По данным INE инфляция в Испании в сентябре 2026 года по предварительной оценке 4,9%, и это меняет вывод по проекту.
Реальная доходность недвижимости — это номинальная доходность, очищенная от инфляции: (1 + номинальная) / (1 + инфляция) − 1. При номинальных 5% и инфляции 4,9% реальная составляет около 0,1%. По предварительной оценке INE от 29 сентября 2026 года годовая инфляция в Испании равна 4,9%, поэтому номинальные 5% сейчас почти не дают реального прироста.
Формула реальной доходности
Точная формула: r = (1 + n) / (1 + i) − 1, где n номинальная доходность, i инфляция за тот же период. Привычное приближение r ≈ n − i работает при низких ставках и даёт ошибку при высоких: для n = 8% и i = 4,9% приближение даёт 3,1%, точная формула 2,96%.
Период в формуле должен совпадать. Если проект идёт 18 месяцев и дал 13,1% за весь срок, сравнивать надо с накопленной инфляцией за 18 месяцев, а не с годовой. Либо перевести обе величины в годовые.
Что показывает инфляция INE сейчас
Цифры INE на 12 октября 2026 года:
- IPC за август 2026: 4,3% к августу 2025 (INE, публикация 15 сентября 2026), базовая инфляция 2,9%.
- Предварительная оценка IPC за сентябрь 2026: 4,9%, базовая 3,1% (INE, 29 сентября 2026).
Главными факторами INE называет топливо, которое год назад дешевело, а теперь дорожает, и туристические пакеты, которые дешевеют медленнее, чем год назад. Предварительная оценка (adelantado) может измениться: окончательные цифры за сентябрь INE публикует в следующем месяце. Какой будет инфляция через год, никто не знает, поэтому в расчёт подставляют несколько значений. Для ориентира: ECB определяет ценовую стабильность как инфляцию 2% в среднесрочной перспективе (ECB, цель по инфляции), и в таблице ниже это значение взято как первая точка.
IPC измеряет цены потребительской корзины. Это не индекс цен на жильё и не индекс арендных ставок. Он отвечает на вопрос, сколько стали стоить товары, которые вы покупаете на вернувшиеся деньги.
Таблица: что остаётся после инфляции
Реальная доходность в годовом выражении, формула Фишера. Инфляция 2% — цель ECB, 3% промежуточная учебная точка, 4,9% предварительный сентябрьский показатель INE.
| Номинальная доходность в год | Инфляция 2% | Инфляция 3% | Инфляция 4,9% |
|---|---|---|---|
| 3% | 1,0% | 0,0% | −1,8% |
| 5% | 2,9% | 1,9% | 0,1% |
| 8% | 5,9% | 4,9% | 3,0% |
| 10% | 7,8% | 6,8% | 4,9% |
Один и тот же номинальный результат выглядит по-разному. 5% при инфляции 2% дают почти три пункта реального прироста, а при 4,9% почти ничего.
Пример: проект на 18 месяцев
Учебный пример, не прогноз. Берём проект из статьи о том, как считать доходность: ROI до налога на прирост 13,1% за 18 месяцев, годовая ставка IRR 8,6%.
При инфляции 4,9% в год накопленная инфляция за полтора года равна 1,049^1,5 − 1 = 7,4%. Реальный результат за весь срок: 1,1315 / 1,0744 − 1 = 5,3%. В годовом выражении реальная доходность около 3,5%.
Если инфляция за срок проекта вырастет, вывод меняется. Если упадёт до 2%, реальный результат выше. Проект не может влиять на этот параметр, поэтому его всегда оценивают как сценарий. Что такое сценарный анализ и как его выстраивать, описано в статье про анализ чувствительности.
Ограничения расчёта
Инфляция IPC общая для Испании. У вас она может отличаться: если расходы инвестора идут в другой валюте, важны инфляция его страны и курс евро. Для инвестора с расходами в евро расчёт по IPC подходит.
Налоги считаются с номинальной прибыли. Как налог на прирост учитывает инфляцию в вашем статусе (резидент, нерезидент, компания), вопрос к asesor fiscal. Чем выше инфляция, тем сильнее налог с номинальной прибыли съедает реальный результат.
Формула не отвечает на вопрос, защищает ли недвижимость от инфляции. Это зависит от цены входа, арендных ограничений, спроса и срока. Общего ответа нет, и по одному году вывод не делают.
Как DNPI Capital считает показатели проекта, описано на странице /methodology. Если нужно сравнить реальный результат проекта с другими способами разместить деньги, смотрите статью про недвижимость, депозит и облигации.
Вопросы и ответы
Что такое реальная доходность простыми словами?
Это то, на сколько выросла покупательная способность ваших денег. Если вы заработали 8%, а цены выросли на 4,9%, купить на итоговую сумму можно примерно на 3% больше, чем раньше.
Какую инфляцию брать для расчёта в Испании?
Годовой IPC по данным INE для периода, равного сроку проекта. Для будущих периодов берите несколько сценариев, а не один прогноз.
Что значит отрицательная реальная доходность?
Номинально вы заработали, но купить на эти деньги стало меньше, чем до вложения. Так бывает при номинальных 3% и инфляции 4,9%.
Защищает ли недвижимость от инфляции?
Не обязательно. Результат зависит от цены входа, срока, ограничений на аренду и состояния рынка. Универсального ответа нет.
