Инвестиционный подход
Недвижимость, депозит, облигации: как сравнивать на одном горизонте
Недвижимость, депозит и облигации сравнивают по итоговым деньгам на одну дату, после налогов и с поправкой на ликвидность. Показываю методику на учебном примере на 18 месяцев, без рекомендации.
Недвижимость, депозит и облигации сравнивают не по заявленным ставкам, а по деньгам, которые окажутся на руках в одну и ту же дату, после налогов и расходов. Для этого задают горизонт, считают все потоки по каждому варианту и отдельно оценивают, что вы теряете в ликвидности и в надёжности допущений. Ниже методика и учебный расчёт на 18 месяцев. Это способ считать, а не совет, что выбрать.
Какие ставки были в Испании и еврозоне на 12 октября 2026
Ориентиры берут из официальных публикаций с датой. Цифры по облигациям и векселям приходят из сообщений прессы о результатах аукционов Tesoro Público: сам сайт казначейства при проверке не открылся.
| Показатель | Значение | Источник и дата |
|---|---|---|
| Ключевая ставка ECB по депозитам банков (deposit facility) | 2,50% | ECB, действует с 16 сентября 2026 |
| Новые срочные депозиты домохозяйств, среднее по еврозоне | 2,18% | ECB, перевод Banco de España, август 2026, публикация 1 октября |
| Letras del Tesoro на 12 месяцев, маржинальная доходность | 3,026% | аукцион 6 октября 2026, Roams по данным Tesoro Público |
| Obligaciones del Estado на 10 лет, маржинальная доходность | 3,545% (август, более поздние аукционы см. ниже) | аукцион 6 августа 2026, Bolsamanía |
| Инфляция IPC, предварительная оценка за сентябрь | 4,9% | INE, 29 сентября 2026 |
Депозитная цифра относится ко всей еврозоне, по Испании отдельно её смотрят в статистике Banco de España. По 10-летним облигациям здесь стоит августовский результат с датой. На сентябрьском и октябрьском аукционах доходность, по пересказам прессы, была заметно выше (около 4%), но подтвердить её первоисточником я не смог. Поэтому облигация в расчёте ниже считается на учебных доходностях 3,0–4,5%, а не на этой цифре. IPC измеряет прошлый рост цен, а ставки смотрят вперёд: прямое вычитание одного из другого даёт ориентир, не точный результат. Что делать с инфляцией в расчёте, разобрано в статье про реальную доходность.
Как привести три варианта к одному горизонту
- Выберите дату выхода. Для проекта с ремонтом это обычно срок продажи, например 18 месяцев. Депозит и облигации сравнивают на ту же дату, а не на свой срок погашения.
- Выпишите все потоки по каждому варианту: вложения, промежуточные выплаты, расходы, итоговую сумму. Для проекта типичные пропуски собраны в 12 ошибках расчёта.
- Задайте ставку, под которую вернувшиеся раньше деньги работают до общей даты. Без неё сравнение вариантов с разными сроками невозможно: подробнее в статье про equity multiple и IRR.
- Вычтите налоги по вашему статусу. Для резидента проценты по депозитам и облигациям по общему правилу облагаются в базе сбережений; государственная часть её шкалы идёт от 9,5% до 15% (AEAT, gravamen estatal, Renta 2025), к ней добавляется автономная. Для нерезидента art. 14 TRLIRNR содержит освобождения, в том числе для доходов от государственного долга и по счетам нерезидентов, но с условиями. Здесь нужен asesor fiscal. Налоговые нормы меняются: с 8 октября 2026 действует Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), он затрагивает отдельные налоги: IRPF, IVA, IBI, plusvalía. Предыдущий жилищный акт, 26/2026, Конгресс не утвердил, судьба нового неизвестна, в расчёт он не включён.
- Отдельно оцените то, что цифрой не выражается: ликвидность, надёжность допущений, сколько времени займёт выход.
Учебный расчёт на 18 месяцев
Учебный пример, не прогноз. Капитал 543 000 €, горизонт 18 месяцев, всё до налогов. Проект с ремонтом берётся из статьи про расчёт доходности: допущение, что он вернёт 614 400 €. Депозит и letras считаются по ставкам из таблицы выше, облигация по учебным допущениям.
| Вариант | Допущение | Итог, € | Результат за 18 месяцев |
|---|---|---|---|
| Проект с ремонтом | продажа за 640 000 € | 614 400 | +13,1% |
| Срочный депозит | 2,18% годовых, ставка не меняется | 560 853 | +3,3% |
| Letras 12 месяцев с повторным размещением | 3,026% годовых на весь срок | 567 832 | +4,6% |
| 10-летняя облигация, продажа через 18 месяцев | учебное допущение: купон 3,5% годовых, покупка по номиналу, без налогов и комиссий; продажа при доходности 3,0% | 591 544 | +8,9% |
| То же при доходности 3,5% | 571 426 | +5,2% | |
| То же при доходности 4,0% | 552 172 | +1,7% | |
| То же при доходности 4,5% | 533 740 | −1,7% |
Что видно из таблицы. Разрыв между проектом и депозитом большой, но это плата за ликвидность, труд и риск, а не бесплатная добавка: проект приносит 13,1% только при допущении о цене продажи. Если цена продажи окажется на 7,6% ниже (591 492 €), результат упадёт до уровня letras. До нуля его снижает падение цены на 11,6%, как в статье про точку безубыточности.
Облигация показывает другое: доходность к погашению известна только тем, кто доживает до погашения. Продавая раньше, вы получаете рыночную цену, и она зависит от ставок в день продажи. При горизонте 18 месяцев длинная облигация даёт широкий разброс, а короткие letras ближе к депозиту по предсказуемости.
Чем варианты отличаются кроме цифры
| Недвижимость (проект) | Депозит | Облигации и letras | |
|---|---|---|---|
| Выход до срока | Нет, только продажа объекта | Обычно с потерей процентов | Продажа на рынке по рыночной цене |
| Защита | Нет гарантий, возможен убыток | Fondo de Garantía de Depósitos: до 100 000 € на вкладчика в одном банке | Риск эмитента и цены; для государства риск кредитный низкий, но не нулевой |
| Что неизвестно | Цена продажи, срок, смета | Ставка после окончания срока | Цена при досрочной продаже, ставка реинвестирования |
| Минимальный шаг | Сотни тысяч евро | Любой | От небольшой суммы |
Кому такое сравнение не подходит
Тому, кто выбирает между вариантами из-за регулярного дохода: проект даёт результат при продаже, депозит и облигации платят по графику. Тому, кому деньги могут понадобиться раньше срока проекта. Тому, чья цель не рост капитала, а диверсификация по классам активов: она отвечает на другой вопрос.
Свои допущения по проекту можно прогнать в инвесторском калькуляторе, а принципы расчёта описаны на странице /methodology. Что бы ни показало сравнение, это расчёт при ваших допущениях, а не рекомендация вкладывать куда-либо.
Вопросы и ответы
Что выгоднее: недвижимость, депозит или облигации?
Однозначного ответа нет, и я его не дам. Результат зависит от горизонта, налогов вашего статуса, цены входа и выхода, а у проекта ещё и от допущений, которые не подтвердятся до продажи. Сравнивайте итоговые деньги на одну дату.
Почему нельзя просто сравнить проценты годовых?
Потому что у вариантов разные сроки, налоги и риски. Проект с 13% за 18 месяцев и депозит с 2,18% в год нельзя ставить рядом без приведения к одному горизонту.
Надёжнее ли государственные облигации депозита?
Это разные риски. Депозит до 100 000 € на вкладчика в банке защищён фондом, облигацию государства защищает кредитоспособность эмитента, но при продаже до погашения цена может быть ниже покупки.
Нужно ли учитывать инфляцию при сравнении?
Да, если сравниваете покупательную способность. При предварительной оценке IPC 4,9% за сентябрь 2026 ставки 2–3% дают отрицательный реальный результат, а оценка будущей инфляции остаётся допущением.
