Инвестиционный подход
Equity multiple против IRR: какой показатель смотреть инвестору
Equity multiple показывает масштаб результата, IRR показывает скорость. На примере двух проектов видно, как они выстраивают разный рейтинг и при какой ставке реинвестирования разрыв исчезает.
Equity multiple (EM) — это сколько евро вернулось на каждый вложенный евро: 1,5x означает, что на 100 000 € вернулось 150 000 €. IRR показывает скорость, EM масштаб результата. Инвестору в проект недвижимости нужны оба, потому что по отдельности они выстраивают одни и те же проекты в противоположном порядке.
Что показывает equity multiple и что показывает IRR
EM = все полученные деньги / все вложенные деньги. Срок в формуле отсутствует. ROI связан с ним просто: ROI = EM − 1, то есть 1,5x это ROI 50%.
IRR отвечает на другой вопрос: с какой годовой ставкой росли деньги, пока были в проекте. Подробнее об устройстве показателя в статье про IRR простыми словами. В отчётности частных фондов тот же показатель, что здесь называется EM, зовут TVPI: сумма распределений и текущей оценки, делённая на вложенное. Людовик Фалиппу в блоге CFA Institute Research and Policy Center от 8 ноября 2024 пишет, что IRR сам по себе не равен доходности на вложенное, а в разобранных им материалах он подавался без других показателей. TVPI он приводит рядом как одну из таких мер.
| Вопрос инвестора | Что смотреть |
|---|---|
| Сколько евро я получу назад на каждый вложенный | EM |
| Как быстро растут мои деньги | IRR |
| Сколько я заработаю в евро | Прибыль = (EM − 1) × вложено |
| Сколько капитала нужно держать одновременно | Пиковая потребность в капитале |
Два проекта, два разных победителя
Учебный пример, не прогноз. Вложено по 500 000 €.
| Проект | Срок | Возврат, € | EM | IRR |
|---|---|---|---|---|
| X | 5 лет | 750 000 | 1,50x | 8,4% |
| Y | 2 года | 650 000 | 1,30x | 14,0% |
По EM выигрывает X, по IRR выигрывает Y. Какой выбор лучше, зависит от вопроса: что вы сделаете с деньгами после Y.
Чтобы Y сравнялся с X на пятилетнем горизонте, три оставшихся года его 650 000 € должны расти со ставкой около 4,9% в год: 1,3 × 1,049³ = 1,5. Если после Y деньги лягут под 4%, итог составит 1,46x, то есть чуть меньше X. Если под 6%, итог 1,55x, и Y выигрывает. Порог 4,9% и есть ответ на вопрос «EM или IRR»: IRR прав, когда вы реально найдёте для денег применение выше этого порога, и неправ, когда не найдёте.
Как привести проекты к одному сроку: задайте ставку размещения возвращённых денег и доведите оба проекта до одной даты. При 4% Y даёт 650 000 × 1,04³ ≈ 731 000 €, при 6% около 774 000 €. X в обоих случаях даёт 750 000 €. Ниже порога впереди X, выше порога впереди Y. Сама ставка остаётся допущением, и без неё результат сравнивать нельзя.
Какой показатель смотреть инвестору в недвижимость
Смотреть оба, плюс прибыль в евро. Но приоритет меняется по ситуации.
IRR важнее, когда капитал ограничен, а проектов много и каждый новый ждёт свободных денег. Тогда каждый месяц простоя стоит упущенного следующего проекта.
EM важнее, когда замена найти трудно: вход в сделку занимает месяцы, хороший объект попадается нечасто, а расходы на новый цикл (налоги при покупке, юристы, поиск) съедают часть эффекта. В недвижимости это частый случай. Деньги, вернувшиеся через два года, не превращаются в новый проект на следующий день.
Третья цифра, которую люди забывают, это пиковая потребность в капитале: сколько денег нужно вложить одновременно, даже если часть потом вернётся. Разбор есть в статье про полную стоимость проекта.
Где EM вводит в заблуждение
EM инвестора считают по всему, что он получил: промежуточные выплаты плюс итоговый возврат, делённые на вложенное. Забыть о первых значит занизить результат проекта с ранними выплатами.
EM не знает о времени, поэтому любой проект можно улучшить, просто подольше его держать. Объект под аренду на десять лет покажет большой EM за счёт арендных потоков, и без IRR или чистой приведённой стоимости цифра бесполезна.
EM проекта и EM инвестора отличаются. Между ними стоят налоги, комиссии и доли других участников. Чтобы сравнить, считайте оба показателя по деньгам, которые дошли до вас, а не по прибыли проекта. Как это связано с договорными условиями, разобрано в статье о доходности проекта и инвестора.
И последнее ограничение: EM по прогнозным цифрам остаётся допущением. Если цена продажи в модели оптимистична, EM красиво выглядит и ничего не обещает.
Какие показатели проекта использует DNPI Capital, написано на странице /methodology: там определены ROI и годовая доходность, а EM и IRR не описаны.
Вопросы и ответы
Что такое equity multiple простыми словами?
Это отношение всех вернувшихся денег ко всем вложенным. EM 1,3x значит, что на каждый вложенный евро вернулось 1,30 €, то есть заработано 30 центов.
Чем equity multiple отличается от ROI?
Только формой записи. ROI = EM − 1, выражается в процентах. EM 1,3x и ROI 30% описывают один результат.
Какой equity multiple считается хорошим?
Универсальной планки нет, и я не буду её придумывать. 1,3x за год и 1,3x за пять лет различаются в разы, поэтому EM всегда читают рядом со сроком и IRR.
Можно ли выбирать проект только по IRR?
Можно, если у вас есть конкретное применение возвращённым деньгам. Без него высокий IRR короткого проекта означает лишь быстрый возврат, а не больший заработок в евро.
