Инвестиционный подход
IRR в недвижимости простыми словами: когда он обманывает
IRR переводит прибыль проекта в годовую ставку с учётом дат платежей. Два проекта с одинаковой прибылью дают 20% и 6,3% годовых, а две ситуации показывают, где показатель искажает картину.
IRR в недвижимости — это годовая ставка, при которой все платежи проекта, приведённые к сегодняшнему дню, в сумме дают ноль. Проще: средняя годовая доходность вложенных денег с учётом дат. IRR удобно сравнивает проекты разной длины, но чаще всего вводит в заблуждение в двух ситуациях: на коротких проектах с маленькой прибылью и когда часть денег возвращается рано.
Что показывает IRR простыми словами
Евро, который вернулся через год, ценнее евро, который вернулся через три. IRR измеряет эту разницу одним числом. CFA Institute описывает его как оценку доходности проекта при определённых допущениях, которую сравнивают с барьерной ставкой (CFA Institute, Capital Investments and Capital Allocation). Если вложить 500 000 € и получить 600 000 € через год, IRR равен 20%. Если те же 600 000 € придут через три года, IRR упадёт до 6,3% годовых: 1,2^(1/3) − 1. Проверить просто: 600 000 / 1,0627³ ≈ 500 000. Сегодняшняя стоимость будущих 600 000 € при ставке 6,27% равна вложенным 500 000 €, значит IRR найден.
| Проект | Вложено, € | Возврат, € | Срок | Прибыль, € | EM | IRR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 500 000 | 600 000 | 1 год | 100 000 | 1,20x | 20,0% |
| B | 500 000 | 600 000 | 3 года | 100 000 | 1,20x | 6,3% |
Учебный пример, не прогноз. Прибыль одинаковая, по equity multiple проекты не отличить. IRR показывает, что B держал деньги втрое дольше. Если нужно сравнить проекты разного срока, IRR честнее ROI.
Когда IRR обманывает
Короткий срок и маленькая прибыль
Вложили 100 000 €, получили 110 000 € через три месяца. IRR в пересчёте на год даёт 46,4%: 1,1^4 − 1. Выглядит впечатляюще, а прибыль 10 000 €. Годовая ставка предполагает, что вы найдёте такой же проект и повторите результат четыре раза подряд. Для недвижимости с лицензиями и ремонтом это допущение редко выполняется.
Ранний возврат капитала
Возьмём два проекта на 500 000 € и три года. Оба возвращают 700 000 €, то есть 1,4x.
| Проект | Год 0 | Год 1 | Год 3 | EM | IRR |
|---|---|---|---|---|---|
| C | −500 000 | 0 | +700 000 | 1,40x | 11,9% |
| D | −500 000 | +250 000 | +450 000 | 1,40x | 16,4% |
Учебный пример. D не заработал больше евро, он быстрее вернул часть капитала, и IRR платит за это премией. Премия настоящая только если эти 250 000 € вы разместите дальше под сопоставимую ставку. Если эти деньги два года пролежат на счёте под 2%, результат D за три года даёт около 12,4% годовых вместо 16,4%, и разрыв с C сжимается с 4,5 до 0,5 пункта.
Эту оговорку подтверждает и профессиональная литература. Людовик Фалиппу в блоге CFA Institute Research and Policy Center от 8 ноября 2024 пишет, что IRR не равен ROI, а ставку доходности для активов с промежуточными потоками нельзя получить без допущений о реинвестировании. Есть и математическая оговорка. Когда потоки несколько раз меняют знак (вложение, доход, докапитализация, снова доход), у уравнения может быть несколько корней, а Excel покажет один из них. Размера проекта IRR тоже не знает: 20% на 50 000 € и 20% на 5 М€ для него одно и то же.
Как пользоваться IRR без ошибок
- Смотрите IRR вместе с прибылью в евро и equity multiple. Одно число скрывает слишком много.
- Считайте по реальным датам платежей (функция XIRR), а не по годам с округлением.
- Спросите, куда пойдут возвращённые деньги, и сравните с доходностью этой альтернативы.
- Сравнивайте проекты на одном горизонте, а не годовые ставки проектов с разными сроками.
- Проверьте, что в потоки включены налоги при покупке, ремонт, расходы владения и расходы на продажу. Без них IRR выше, чем у проекта на самом деле. Общий порядок расчёта описан в статье о том, как считать доходность проекта.
И последнее. IRR проекта и IRR инвестора считаются по разным потокам. Инвестору приходят деньги после гонорара DNPI, налогов и комиссий, поэтому его IRR обычно ниже. Почему цифры расходятся, разобрано в статье о доходности проекта и инвестора.
Кому IRR мало помогает
Владельцу объекта на десять лет под аренду: у него нет выхода с ценой, и IRR держится на допущении об оценке в конце срока. Тому, кто сравнивает проекты очень разного размера: ему нужны евро, а не только проценты. И любому, кто видит IRR без таблицы потоков, потому что цифру без допущений проверить нельзя.
На странице /methodology DNPI Capital определяет ROI проекта и годовую доходность по формуле (1 + ROI)^(12 / месяцев) − 1; IRR и equity multiple там не описаны. Инвесторский калькулятор показывает рентабельность, прибыль и условный годовой эквивалент; расчёта XIRR по потокам с несколькими датами на странице нет, его делают в таблице.
Вопросы и ответы
Что значит IRR 15% в недвижимости?
Вложенные деньги росли в среднем на 15% в год с учётом дат платежей. Число не говорит, сколько евро заработано, насколько проект рискован и можно ли повторить результат.
IRR или ROI: что смотреть?
Обе цифры. ROI показывает результат за весь проект, IRR переводит его в годовую ставку. Для проектов разной длины IRR сравнивает лучше, а итоговую прибыль нагляднее показывает ROI.
Почему Excel показывает другой IRR, чем онлайн-калькулятор?
Функция IRR в Excel считает периоды равными, а XIRR учитывает точные даты. На проектах с неравными траншами разница заметна, поэтому для недвижимости берут XIRR.
Может ли высокий IRR быть плохим знаком?
Может. Очень высокий IRR часто означает короткий срок, маленькую сумму или оптимистичное допущение по цене продажи. Проверьте именно эти места.
