Инвестиционный подход
Как считать доходность инвестиций в недвижимость: ROI, IRR, multiple
Доходность проекта считают тремя числами: ROI, equity multiple и IRR. Даю формулы и один сквозной учебный пример, где «наивная» прибыль оказывается в 2,4 раза больше настоящей.
Доходность инвестиций в недвижимость считают тремя числами: ROI (прибыль к вложенному капиталу), equity multiple (сколько евро вернулось на каждый вложенный) и IRR (годовая ставка с учётом сроков). Для проекта с ремонтом и перепродажей сначала собирают все затраты, потом вычитают их из чистой выручки. Ниже формулы и один сквозной учебный пример.
Что считать входом и выходом
Вход: всё, что вы заплатили до продажи. Цена покупки, налоги и оформление при покупке, ремонт, резерв на непредвиденное, расходы владения (IBI, comunidad, коммунальные платежи, страховка) за весь срок, проценты по кредиту, если он есть. Выход: цена продажи минус расходы на продажу (комиссия, certificado energético, cédula, прочее).
Главная ошибка начинающих: считать прибыль как «продажа минус покупка». Так выходит число, которое никто никогда не получит на руки. Полный перечень статей есть в разборе полного бюджета инвестпроекта, а типичные пропуски собраны в 12 ошибках расчёта.
Как считать доходность инвестиций в недвижимость: три формулы
| Показатель | Формула | Что отвечает |
|---|---|---|
| ROI | (чистая выручка − все затраты) / все затраты | Сколько процентов заработано на вложенный капитал |
| Equity multiple (EM) | чистая выручка / все затраты | Сколько евро вернулось на 1 вложенный |
| IRR | ставка r, при которой сумма потоков, дисконтированных по r, равна нулю | Годовая доходность с учётом того, когда деньги вышли и вернулись |
IRR определяют как ставку, при которой приведённая стоимость всех потоков равна нулю; CFA Institute называет его оценкой доходности проекта при определённых допущениях (CFA Institute, Capital Investments and Capital Allocation). Для одного вложения и одного возврата он считается без итераций: IRR = EM^(1/n) − 1, где n в годах. Если денег несколько и они идут в разное время, нужна таблица (в Excel функция XIRR) или калькулятор.
ROI и EM говорят об одном и том же в разных единицах: ROI = EM − 1. Разница между ними и IRR только во времени. Проект с ROI 13% за полтора года и проект с ROI 13% за четыре года выглядят одинаково по ROI и очень по-разному по IRR.
Сквозной пример: проект на 18 месяцев
Учебный пример, не прогноз и не проект DNPI. Цифры круглые, налог на прирост не включён, кредита нет. ITP 10% взят по общей шкале Каталонии для стоимости до 600 000 € (Agència Tributària de Catalunya, шкала с 27 июня 2025); остальные 3,5% и расходы продажи 4% — допущения, которые вы замените своими.
| Статья | Сумма, € |
|---|---|
| Цена покупки | 400 000 |
| Налоги и оформление при покупке (допущение 13,5%: ITP 10% плюс 3,5% на нотариуса, регистр, gestoría и прочее) | 54 000 |
| Ремонт | 70 000 |
| Резерв на непредвиденное | 7 000 |
| Расходы владения за срок | 12 000 |
| Всего вложено | 543 000 |
| Цена продажи | 640 000 |
| Расходы продажи (допущение 4%) | 25 600 |
| Чистая выручка | 614 400 |
Прибыль до налога на прирост: 614 400 − 543 000 = 71 400 €. ROI = 71 400 / 543 000 = 13,1%. EM = 614 400 / 543 000 = 1,13x. IRR при единовременном вложении и сроке 1,5 года: 1,1315^(1/1,5) − 1 = 8,6% годовых.
Сравните с «наивным» расчётом: 640 000 − 400 000 − 70 000 = 170 000 €, то есть 36% на 470 000. Прибыль в наивной версии в 2,4 раза больше, потому что в ней нет налогов при покупке, резерва, расходов владения и расходов на продажу.
Что меняется, если деньги идут траншами
Покупка с налогами уходит в нулевой день, ремонт оплачивается кусками. Если 38 500 € уходят через 4 месяца, ещё 38 500 € через 9, расходы владения 12 000 € приходятся на 12-й месяц, а продажа закрывается на 18-м, XIRR в нашем примере даёт 9,2% вместо 8,6%. EM остаётся 1,13x. Капитал работал меньше времени, и IRR это показал, а ROI нет.
С кредитом цифры меняются сильнее: прибыль уменьшается на проценты, а вложенный собственный капитал становится меньше. IRR на собственный капитал может вырасти, но вместе с ним растёт и риск. Для такого расчёта нужен отдельный разбор структуры капитала.
Когда эти формулы не подходят
Они не работают, если нет понятной даты выхода (долгое владение под аренду) и если вы сравниваете проекты разного размера только по процентам. Для аренды считают чистую арендную доходность. Для сравнения проектов смотрят и проценты, и абсолютную прибыль в евро. Формулы дают описание проекта, а не обещание: все входные цифры остаются допущениями до продажи.
На странице /methodology ROI проекта определён так же: чистый результат к общей инвестиции, а годовой эквивалент приводит его к одному периоду. Про ограничение IRR писал Людовик Фалиппу в блоге CFA Institute Research and Policy Center (8 ноября 2024): IRR не равен ROI, а доходность активов с промежуточными потоками невозможно определить без допущений о ставке реинвестирования. Если хотите проверить пример на своих цифрах, начните с таблицы затрат и посмотрите, как IRR ведёт себя при разных сроках и чем он отличается от equity multiple.
Вопросы и ответы
Какая формула у ROI в недвижимости?
ROI равен чистой выручке минус все затраты, делённым на все затраты. Затраты включают налоги при покупке, ремонт, расходы владения и расходы на продажу, а не только цену объекта.
Что такое хороший ROI для проекта с ремонтом?
Универсального числа нет, и я не буду называть его. Сравнивайте ROI со сроком (через IRR), с риском проекта и с тем, что принёс бы тот же капитал в другом месте (как сравнивать на одном горизонте). Отдельно посчитайте точку безубыточности: цену продажи, ниже которой проект уходит в убыток.
Чем IRR отличается от годового ROI?
Годовой ROI делит ROI на число лет по-простому. IRR учитывает сложный процент и точные даты платежей. На коротких проектах разница небольшая, на длинных и с траншами заметная.
Нужно ли считать доходность с налогом?
Да, но налог зависит от статуса продавца: физлицо-резидент, нерезидент или компания платят по разным правилам. Расчёт до налога полезен для сравнения проектов, расчёт после налога для решения. Вопрос по вашей ситуации задавайте asesor fiscal.
