Инвестиционный подход
Как читать предложение об инвестиции в недвижимость: 15 красных флагов
Проект отличается от рекламы доходности наличием объекта, сметы, срока, договора и базы расчёта. Ниже 15 признаков, при которых предложение стоит отложить и проверить по документам.
Предложение об инвестиции в недвижимость стоит отложить, если в нём есть процент, но нет объекта, сметы, срока, договора и базы расчёта. Проект можно проверить по документам, реклама доходности только обещает. Ниже 15 красных флагов в четырёх группах. Один флаг не приговор. Моё рабочее правило, не норма: три и больше означают, что до перевода денег нужны письменные ответы и свой юрист.
Как отличить проект от рекламы доходности
В проекте у каждой цифры есть источник: цена объекта, смета ремонта, срок, налоги, сценарий хуже базового. В рекламе есть один процент. Вопросы к самой компании собраны в статье про выбор партнёра для проекта, здесь разбирается документ, который лежит перед вами.
Учебный пример, не прогноз. Предложение обещает «20% доходности». Квартира куплена за 800 000 € и продана за 1,13 М€. Затраты: ITP 82 000 € (по шкале Каталонии), оформление 18 000 €, ремонт 70 000 €, вместе с ценой покупки 970 000 €. Прибыль 160 000 €. Если делить её на цену покупки, получится рекламные 20%, если на все вложения, то 16,5%. При сроке два года это около 7,9% в год, причём до налогов при продаже, финансирования и расходов на содержание. Процент без базы и срока ничего не говорит.
Красные флаги: обещания и давление
| № | Флаг | Что проверить |
|---|---|---|
| 1 | Большая доходность при минимальном риске. CNMV описывает это как приём нелицензированных посредников (chiringuitos) | База, срок и сценарий хуже базового в письменном расчёте, см. методологию |
| 2 | «Гарантия» без названного гаранта | Кто гарантирует, из каких денег, до какого предела и на какой срок, всё по тексту договора |
| 3 | Срочность: «последний объект», скидка за перевод сегодня | CNMV называет давление и требование немедленного решения сигналом тревоги |
| 4 | Вы не искали предложение: звонок или письмо пришли сами, плюс «личная близость» (afinidad) | В руководстве CNMV оба пункта стоят среди сигналов тревоги |
| 5 | Просьба привлекать других инвесторов, бонус за вход | Пирамидальные схемы и бонусы за вход CNMV перечисляет среди сигналов тревоги |
Красные флаги: организатор и деньги
| № | Флаг | Что проверить |
|---|---|---|
| 6 | Юрлицо не находится в Registro Mercantil или не депонировало отчётность | Депозит годовой отчётности обязателен для обществ капитала (SL, SA) в течение месяца после утверждения (art. 279 Ley de Sociedades de Capital) |
| 7 | Организатор привлекает деньги у публики, а результат каждого зависит от общего итога | Не подпадает ли структура под определение коллективного инвестирования (art. 1 Ley 35/2003); проверка по списку предупреждений CNMV, вопрос к abogado |
| 8 | Деньги просят перевести на личный счёт или на счёт, которого нет в договоре | Получатель в договоре и владелец счёта должны совпадать |
| 9 | Комиссии не названы или привязаны к «успеху» без базы | Комиссия за вход, управление, выход и база для её расчёта |
Красные флаги: объект и документы
| № | Флаг | Что проверить |
|---|---|---|
| 10 | Отказ дать документы до перевода денег | nota simple, договор, смета, лицензии вы запрашиваете сами |
| 11 | Продавец или организатор в реестре не значится собственником | Nota simple показывает собственника и обременения, но по art. 222 Ley Hipotecaria носит информативный характер и не заверяет содержание записей |
| 12 | Результат зависит от лицензии, а градостроительной проверки нет | Что допускает план и какая лицензия нужна; в Каталонии это, например, art. 187 Llei d'urbanisme |
| 13 | Подрядчик «свой», без сметы и договора | Смета с этапами, договор, независимость подрядчика от организатора |
Красные флаги: прозрачность
| № | Флаг | Что проверить |
|---|---|---|
| 14 | Один результат вместо сценариев | Расчёт с допущениями и вариант хуже базового |
| 15 | После перевода нет отчётности и не описан выход | Формат и частота отчёта инвестору, условия выхода |
CNMV отдельно предупреждает: отсутствие организатора в списке предупреждений ещё не значит, что он авторизован (совет 1 CNMV). Проверку делайте на сайте регулятора, а не по ссылке из предложения.
Как применить список к DNPI
Список работает и против самой DNPI. Гонорар DNPI — 50% прибыли проекта, вторая половина прибыли остаётся инвестору. Если доходность инвестора за весь проект после распределения ниже договорных 10%, DNPI выплачивает компенсацию из своего гонорара. Это доходность за проект, не годовая, условия и база расчёта задаются договором конкретного проекта, и это не гарантия сохранности капитала. Ремонт выполняет BCNYARD, SLU, независимая строительная компания, подрядчик по договору. Инвестор получает цифровой кабинет с бюджетом и статусом работ. Всё это проверяют по тексту договора.
Когда список не работает
Он не заменяет юриста: честное предложение тоже может содержать плохие условия, а мошенники умеют красиво отвечать. Список также не подходит для оценки объекта целиком, для этого есть чек-лист due diligence перед arras и nota simple. Свой расчёт сверьте в калькуляторе.
Вопросы и ответы
Сколько красных флагов допустимо в предложении?
Строгого порога нет. Один флаг требует письменного ответа; моё правило: при трёх и больше перевод откладывается до проверки юристом.
Как проверить, что компания существует?
Найдите её в Registro Mercantil и запросите депонированную отчётность, а если компания собирает деньги у нескольких инвесторов, проверьте её на сайте CNMV. Контакты берите с сайта регулятора, не из предложения.
Реклама доходности всегда плохой знак?
Нет, но процент без базы, срока и договора проверить нельзя. Просите расчёт с допущениями и сценарием хуже базового.
Что делать, если деньги уже переведены, а флаги нашлись?
Не вносить новые платежи, собрать документы и обратиться к abogado. CNMV советует сообщить о случае в регулятор и в полицию или суд, при этом признаёт, что вернуть капитал удаётся не всегда.
