Как выбрать компанию для инвестиций в недвижимость Испании

Выбирайте компанию по документам, а не по презентации. Нужно выяснить пять вещей: чьи деньги стоят в проекте, как оформлено ваше участие, кто держит ваши деньги, кто строит и как вам показывают цифры. Двенадцать вопросов ниже закрывают эти пять областей. Если на какой-то из них компания отвечает расплывчато, просите ответ письменно до перевода денег.

Чьи деньги стоят в проекте и кто за что отвечает?

1. Вкладывает ли организатор собственный капитал? Если компания зарабатывает только на комиссии, её интересы могут расходиться с вашими на этапе, когда проект идёт хуже плана.
2. Какое юридическое лицо подписывает договор и где оно зарегистрировано? Компанию в Испании можно проверить в Registro Mercantil. Общество с ограниченной ответственностью обязано депонировать годовую отчётность в Registro Mercantil в течение месяца после её утверждения (art. 279 Ley de Sociedades de Capital), так что баланс можно запросить.
3. На чьё имя оформляется объект? На вас, на отдельную компанию проекта или на организатора. От ответа зависит, что видно в nota simple и что случится, если организатор попадёт в проблемы.

Что должно быть написано в договоре?

1. Как делится прибыль и после каких расходов? Спросите, откуда считается база: после налогов, финансирования, комиссий подрядчика.
2. Какие комиссии платит инвестор и за что? За вход, управление, выход. Размытая формулировка здесь означает скрытую комиссию.
3. Есть ли договорное условие на минимальную доходность и кто его выплачивает? Если есть, выясните три вещи: за какой период считается, из каких денег платится и где предел обязательства. Любое такое условие работает только в рамках договора и не превращается в гарантию сохранности капитала.
4. Кто и когда решает о продаже? И что происходит, если объект не продаётся в расчётный срок.

Кто строит и как это контролируется?

1. Кто подрядчик и независим ли он от организатора? Подрядчик по договору, с собственной сметой, проверяется иначе, чем «свои люди». Подробнее о приёмке этапов: этапы и удержание по договору ремонта.
2. Как согласуются изменения сметы? В письменной форме, с вашей подписью, или по факту, когда деньги уже потрачены.

Как вам показывают результат?

1. Какую отчётность вы получаете и как часто? Бюджет, статус работ, платежи подрядчику, фотографии. Формат отчёта разобран в статье про отчёт инвестору.
2. Можно ли увидеть план и факт по бюджету в любой момент? Или только в день ежемесячного письма.
3. Что вам дают до подписания: расчёт или презентацию? Расчёт содержит допущения и сценарии хуже базового, презентация показывает один результат. Как вообще считается доходность проекта, описано в методологии расчёта.

Что можно проверить без помощи самой компании

Несколько вещей проверяются независимо. Сведения о компании: Registro Mercantil, отчётность, перечень руководителей. Статус предложения: если вам предлагают нечто похожее на финансовый инструмент, проверьте, есть ли организатор в реестре уполномоченных организаций CNMV. Сама CNMV в руководстве по chiringuitos financieros называет среди сигналов тревоги обещание больших доходов при минимальном риске, настойчивые требования решить немедленно и неожиданные звонки или письма. Отсутствие организатора в списке предупреждений CNMV ещё не значит, что он авторизован, об этом CNMV пишет отдельно. Подпадает ли конкретная структура под регулирование CNMV, определяет abogado.

Объект проверяется отдельно: выписка из реестра, лицензии, технический отчёт. Это уже следующий шаг, разобранный в чек-листе due diligence перед arras.

Как на эти вопросы отвечает DNPI

Для примера, без оценки: DNPI вкладывает собственный капитал в проекты. Гонорар DNPI — 50% прибыли, вторая половина остаётся инвестору. Если доходность инвестора за весь проект после распределения ниже договорных 10%, DNPI выплачивает компенсацию из своего гонорара. Это доходность за проект, не годовая, условия и база расчёта задаются договором конкретного проекта, и это не гарантия сохранности капитала. Ремонт и строительство выполняет BCNYARD, SLU, независимая строительная компания, подрядчик по договору. Инвестор получает цифровой кабинет с бюджетом и статусом работ. Проверять эти ответы нужно по тексту договора, а не по описанию на сайте, в том числе на этом.

Когда вопросы не помогут

Хорошие ответы не заменяют независимого юриста. Договор читает ваш abogado, а не организатор, и читает до перевода денег. Список тоже не защищает от недобросовестной компании, которая умеет красиво отвечать: отличить такую можно только по документам.