Инвестиционный подход
Испания или Португалия: сравнение режимов для инвестора
Обе страны закрыли ВНЖ за покупку жилья. Налог входа в Испании зависит от региона (6–13%), в Португалии от статуса покупателя: нерезиденту IMT 7,5%. Цены росли в обеих.
Выбор между странами сводится к трём вопросам: сколько налогов при входе и при владении, есть ли право на проживание, какие правила аренды действуют. Ответ на второй один: обе страны закрыли ВНЖ за покупку жилья, в Испании с 3 апреля 2025, в Португалии с октября 2023. По первому и третьему картина разная, и она зависит от региона и от цели. Какая страна «лучше», ниже не оценивается.
Что происходит с ценами
В обеих странах жильё дорожало быстро. INE Испании сообщил о росте индекса цен жилья на 12,2% за год к II кварталу 2026 (публикация 7 сентября 2026). INE Португалии опубликовал для того же квартала +16,5% годовых, на 1,3 пункта ниже предыдущего квартала (17,8%); дата публикации 22 сентября 2026. Индексы национальные, методики у служб не идентичны, поэтому разницу в 4,3 пункта нельзя читать как «Португалия растёт быстрее» без оговорок.
Налоги при покупке
В Испании ставка зависит от региона, в Португалии шкала общая для материковой части, но зависит от статуса покупателя. Для вторичного жилья в Испании ITP составляет 6% в Мадридском сообществе, 7% общая ставка в Андалусии и от 10% до 13% в Каталонии, где для gran tenedor действует 20%. Новостройка облагается иначе: IVA и ITP.
В Португалии на покупку жилья, кроме постоянного места жительства, действует шкала IMT: от 1% на первую часть стоимости, затем ступени до 8% (маржинально, до 633 931 €). Выше 633 931 € и до 1,150853 М€ действует единая ставка 6%, выше 1,150853 М€ единая ставка 7,5%. «Единая» значит, что ставка применяется ко всей стоимости, а не к части выше порога. Шкала относится к покупателю-резиденту. Для нерезидента ставка на жилой объект всегда 7,5%, без льгот (n.º 10 art. 17 CIMT, добавлен Decreto-Lei 97/2026 от 20 мая 2026; текст Portal das Finanças на 12 октября 2026). Исключения: покупатель уже налоговый резидент Португалии, станет им в течение двух лет или сдаёт жильё на условиях того же акта; их читают в тексте акта вместе с местным консультантом. Сверх IMT Imposto do Selo 0,8%.
Учебный пример, не прогноз: вторичное жильё за 1 М€, покупатель не gran tenedor. Португалия (не постоянное жильё): IMT 60 000 € и Selo 8 000 €, всего 68 000 € для резидента Португалии; для нерезидента без исключений IMT 75 000 € и Selo 8 000 €, всего 83 000 €. Мадрид: ITP 60 000 €. Андалусия: 70 000 €. Валенсийское сообщество: 90 000 € (9%; ставка 11% начинается только со стоимости выше 1 М€). Каталония: 93 000 € на первые 900 000 € плюс 12% с оставшихся 100 000 €, всего 105 000 €. Нотариус, регистрация и юристы в расчёт не входят.
Налоги при владении и аренде
Ежегодный налог на недвижимость есть в обеих странах. В Португалии IMI на городские объекты 0,3–0,45% от налоговой стоимости (VPT), конкретную ставку в этих пределах выбирает муниципалитет; для пустующих объектов и ряда зон закон допускает надбавки. В Испании IBI устанавливает ayuntamiento, см. IBI в Барселоне. Налог на крупную собственность есть в обеих странах. В Португалии это AIMI: по разъяснениям Portal das Finanças, для физлица из налоговой стоимости вычитается 600 000 €. В Испании это Impuesto sobre el Patrimonio, о нём в статье про Impuesto sobre el Patrimonio.
Аренду в Испании нерезидент декларирует по Modelo 210. Ставка 19% действует для резидентов ЕС и ЕЭЗ при наличии обмена налоговой информацией, для остальных 24% (art. 25.1.a TRLIRNR). Для жилья, которое не сдаётся и стоит пустым, нерезидент платит налог с условного дохода: 1,1% или 2% от кадастровой стоимости (в зависимости от даты пересмотра кадастра), к которым применяются те же 19% и 24%. Для Португалии ставки для нерезидента в статье не приводятся: их проверяют в Autoridade Tributária.
Статус резидента
| Испания | Португалия | |
|---|---|---|
| ВНЖ за покупку жилья | Отменён с 3 апреля 2025, Ley Orgánica 1/2025 (BOE); поданные раньше заявки и действующие разрешения оформляются по прежним правилам | Новые заявки не принимаются с октября 2023, Lei 56/2023; действующие разрешения продлеваются |
| Льготный налоговый режим для новых резидентов | Закон Бекхэма, условия привязаны к переезду и работе, см. закон Бекхэма и инвестор | NHR закрыт для новых заявителей с 2024 года (с переходными правилами для уже подавших), на смену пришёл IFICI: он рассчитан на науку, инновации и квалифицированные должности, а претендент не должен быть налоговым резидентом Португалии в предыдущие пять лет (Portal das Finanças) |
| Правила краткосрочной аренды | Зависят от города и региона, в Барселоне лицензии планируют погасить к ноябрю 2028 | Lei 56/2023 приостановила новые регистрации alojamento local, Decreto-Lei 76/2024 от 23 октября 2024 приостановку отменил; муниципалитеты вправе устанавливать ограничения, правила читают по городу |
Налоговое резидентство определяется отдельно, по дням пребывания и центру интересов, и это вопрос к asesor fiscal в каждой стране.
Для какой цели что сравнивать
Для проекта с ремонтом и перепродажей сравнивают налог входа и налог выхода с учётом региона. Для долгосрочной аренды смотрят на ограничения цены: в Испании это зоны напряжённого рынка по Ley 12/2023, их список и сроки меняются, а Real Decreto-ley 29/2026 от 6 октября 2026 правила аренды дополнительно меняет и ждёт утверждения в Конгрессе.
DNPI Capital работает только в Барселоне и пригородах, поэтому Португалия описана по открытым данным. Испанские налоги иностранного покупателя собраны на странице карта налогов, расчёт проекта можно сделать в калькуляторе.
Вопросы и ответы
Где ниже налог на покупку, в Испании или Португалии?
Зависит от региона, цены и статуса покупателя. На 1 М€ в Португалии IMT и Selo дают 68 000 € для резидента и 83 000 € для нерезидента (без исключений), в Мадриде ITP 60 000 €, в Андалусии 70 000 €, в Валенсийском сообществе 90 000 €, в Каталонии 105 000 €.
Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство?
Нет ни в Испании (с 3 апреля 2025), ни в Португалии (с октября 2023). Остаются другие основания для ВНЖ, их проверяют отдельно.
Где цены растут быстрее?
INE Португалии: +16,5% за год к II кварталу 2026. INE Испании: +12,2%. Индексы считаются по разным методикам и ничего не говорят о следующем годе.
Можно ли сдавать жильё посуточно?
В обеих странах правила краткосрочной аренды заданы городом и регионом и менялись за последние годы. Проверять нужно действующую норму для конкретного адреса.
