Инвестиционный подход
Барселона или Мадрид для инвестиций: сравнение по данным
По данным Ministerio de Vivienda за II квартал 2026, метр в Мадриде дороже (5 418 против 4 602 €), а налог на покупку ниже (6% против 10–13%). Что из этого важно, зависит от цели.
Единого ответа нет: города отличаются ценой входа, налогом на покупку и правилами аренды, и каждый параметр работает на свою цель. По данным Ministerio de Vivienda за II квартал 2026, средняя оценочная стоимость жилья в Мадриде 5 418 €/м², в Барселоне 4 602 €/м². Налог на покупку вторичного жилья в Мадриде 6%, в Каталонии от 10%. Вывода «где лучше» ниже не будет.
Сколько стоит метр и как менялась цена за год
В Мадриде метр дороже и за последний год вырос сильнее. Источник цифр: таблица 4 Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (valor tasado, жильё в муниципиях с населением свыше 25 000 человек), второй квартал каждого года.
| Показатель | Барселона | Мадрид |
|---|---|---|
| Оценочная стоимость, €/м², II кв. 2026 | 4 602 | 5 418 |
| То же, II кв. 2025 | 4 306 | 4 953 |
| Изменение за год | +6,9% | +9,4% |
| Число оценок в выборке, II кв. 2026 | 5 519 | 11 686 |
| Индекс цен INE по региону, годовое изменение | Каталония +10,1% | Мадридское сообщество +12,9% |
Строка про INE взята из пресс-релиза INE от 7 сентября 2026. Она считается по региону, а не по городу, и по другой методике, поэтому с первыми четырьмя строками её сравнивать нельзя. Valor tasado тоже не цена сделки: это оценки, которые оценочные компании делают для ипотеки.
Сколько налога платится при покупке
Разница в налоге входа заметнее, чем разница в цене метра. В Мадриде общая ставка ITP на недвижимость 6%. В Каталонии по шкале Agència Tributària de Catalunya, действующей с 27 июня 2025, ставка 10% до 600 000 €, затем 11%, 12% и 13% при стоимости свыше 1,5 М€. Для покупателя, признанного gran tenedor (крупный владелец жилья), и для покупки жилого дома целиком там действует 20%.
Учебный пример, не прогноз: вторичное жильё за 500 000 €. Налог в Мадриде 30 000 €, в Каталонии 50 000 €. Разница 20 000 € равна 4% цены покупки и появляется до нотариуса, регистрации и ремонта. Льготы для отдельных категорий покупателей в расчёт не входят: инвестору они обычно не достаются, подробности в статье про льготы по ITP. Новостройка облагается иначе, см. IVA и ITP на новостройку.
Чем отличаются правила аренды
В Барселоне цена нового договора долгосрочной аренды ограничена. Подтверждения, что зоны напряжённого рынка объявлены в Мадриде, я не нашёл. Барселона входит в зоны напряжённого рынка по статье 18 Ley 12/2023: её названо в резолюции Secretaría de Estado de Vivienda от 14 марта 2024, опубликованной в BOE 15 марта 2024. Состав зон и сроки меняются, новые списки Ministerio de Vivienda публикует в BOE раз в квартал (статья 18.2.d Ley 12/2023), и сверять их нужно перед каждой сделкой. Правила самой аренды сейчас тоже в движении: Real Decreto-ley 29/2026, изменяющий Ley de Arrendamientos Urbanos и Ley 12/2023, опубликован 7 октября 2026 и действует с 8 октября, но ещё не прошёл утверждение в Конгрессе. Предыдущий акт с тем же названием (RDL 26/2026) Конгресс отменил 2 октября. Механика потолка описана в статье про зону напряжённого рынка.
С туристической арендой иначе. Лицензии на неё в Барселоне планируют погасить к ноябрю 2028, подробности в статье про запрет 2028 года. Правила для Мадрида задаёт Ayuntamiento de Madrid, их нужно читать отдельно.
Для какой цели что сравнивать
| Цель | Что сравнить | Где смотреть |
|---|---|---|
| Ремонт и перепродажа | Налог входа в цене покупки, запас прочности после налога | Налоговые органы региона, расчёт цены входа |
| Долгосрочная аренда | Потолок цены в зоне напряжённого рынка, реальные ставки по договорам | Резолюции BOE, Ayuntamiento |
| Сохранение капитала на годы | Расходы владения и выхода, ликвидность конкретного района | INE, MIVAU, статистика нотариата |
Рост цены за год ничего не говорит о следующем годе. Город с меньшим ростом не хуже, город с большим не лучше: на базу в 3 000 € проценты считаются иначе, чем на базу в 5 000 €.
Чего в средних по городу не видно
Среднее по Барселоне скрывает микрорайоны: Eixample, Gràcia и Poblenou торгуются по разным ценам и в разном состоянии зданий. То же верно для Мадрида. Банковская оценка и цена сделки расходятся, разрыв между объявлением и закрытием в каждом районе свой.
DNPI Capital работает только в Барселоне и пригородах, поэтому Мадрид здесь описан по открытым источникам, а не по опыту проектов. Свою цель и бюджет можно прогнать через инвесторский калькулятор, налоги иностранного покупателя собраны на странице карта налогов.
Вопросы и ответы
Где дороже жильё, в Барселоне или Мадриде?
По оценочной стоимости MIVAU за II квартал 2026 дороже в Мадриде: 5 418 €/м² против 4 602 €/м². Это средние по городам, внутри каждого города разброс между районами шире, чем между городами.
Где ниже налог на покупку?
Для вторичного жилья в Мадриде: общая ставка 6%. В Каталонии 10–13% и 20% для gran tenedor. Региональные ставки меняются, перед сделкой их сверяют на сайте налогового органа региона.
Растут ли цены быстрее в Барселоне?
По данным MIVAU за год до II квартала 2026 нет: Барселона +6,9%, Мадрид +9,4%. Прошлый рост не прогнозирует будущий.
Можно ли сдавать квартиру в Барселоне без ограничений?
Нет, действуют зона напряжённого рынка и график прекращения туристических лицензий. Что именно применимо к конкретному объекту, проверяет abogado по реестру и муниципальным документам.
