Инвестиционный подход
Налоги инвестора в недвижимость Испании: карта от покупки до выхода
Налоги инвестора в Испании делятся на пять этапов: покупка, владение, аренда, продажа и вывод денег. Ставка на каждом зависит от статуса: резидент, нерезидент или компания.
Налоги на недвижимость в Испании инвестор платит на пяти этапах: при покупке (ITP, либо IVA с AJD), при владении (IBI и налог на условный доход), с аренды, при продаже (plusvalía municipal и налог на прирост стоимости) и при выводе денег из компании (налог на дивиденды). Ставка зависит от того, кто покупает: резидент Испании, нерезидент или компания. Ниже карта со ставками на 12 октября 2026 года.
Какие налоги платит инвестор на каждом этапе
| Этап | Налог | Ставка | Источник |
|---|---|---|---|
| Покупка вторичного объекта в Каталонии | ITP | 10% до 600 000 €, на части стоимости выше порогов 11%, 12%, 13%; 20% для gran tenedor | ATC |
| Покупка жилья у застройщика (первая передача) | IVA + AJD | IVA 10%, AJD 1,5% | art. 91 Ley 37/1992, гид ATC |
| Владение | IBI | Ставку устанавливает ayuntamiento, налог начисляется на 1 января | art. 75 TRLRHL |
| Владение пустым объектом (нерезидент) | IRNR на условный доход | 2% кадастровой стоимости (1,1% после пересмотра кадастра), затем 19% или 24% | art. 85 Ley 35/2006 |
| Аренда (нерезидент) | IRNR | 19% (резидент ЕС или ЕЭЗ) или 24% (остальные) | art. 25 TRLIRNR |
| Продажа | Plusvalía municipal | Считает ayuntamiento по своей ordenanza | art. 107 TRLRHL |
| Продажа, прирост стоимости | IRNR, IRPF или IS | 19% (нерезидент), 19–30% (резидент), у компании 25% общая ставка и пониженные для малых компаний | art. 25.1.f TRLIRNR, art. 29 LIS |
| Вывод денег из SL | Налог на дивиденды | Нерезидент: 19%, если не снижено соглашением | art. 25.1.f TRLIRNR |
Удержание 3% при продаже нерезидентом (Modelo 211) в таблицу не попало намеренно: это не отдельный налог, а предоплата IRNR, которую покупатель вносит за продавца (art. 25.2 TRLIRNR).
От чего зависит ставка
Резидент Испании платит IRPF. Прирост от продажи попадает в базу ahorro, шкала по состоянию на 2025 год идёт от 19% до 30% (AEAT, gravamen estatal и autonómico).
Нерезидент платит IRNR. Ставка 19% действует для резидентов другого государства ЕС или ЕЭЗ, с которым есть обмен налоговой информацией, для остальных общая ставка 24% (art. 25.1.a TRLIRNR). Прирост от продажи облагается по 19% для любого нерезидента. Расходы при аренде вычитаются только у резидентов ЕС и ЕЭЗ, остальные считают налог с валового дохода (art. 24 TRLIRNR).
Компания платит impuesto sobre sociedades. Общая ставка 25%. На периоды, начатые в 2026 году, компании с оборотом за предыдущий период менее 10 М€ платят 23%, а с оборотом менее 1 М€ по шкале 19% до 50 000 € базы и 21% с остатка. Обе льготы не действуют для entidad patrimonial (art. 29 LIS и его disposición transitoria 44). Потом, когда деньги выводят владельцам, возникает второй слой: налог на дивиденды.
Отдельный случай: компания из юрисдикции, которую Испания относит к налоговым убежищам, платит ежегодный специальный сбор 3% кадастровой стоимости объекта, если не ведёт в Испании реальной хозяйственной деятельности (art. 40–43 TRLIRNR).
Что менялось в 2025–2026 годах
С 27 июня 2025 года в Каталонии действует прогрессивная шкала ITP и ставка 20% для gran tenedor. В тот же день ставка AJD на сделки с отказом от освобождения от IVA выросла с 2,5% до 3,5% (гид ATC).
Real Decreto-ley 26/2026 о жилье вышел 29 сентября, а 2 октября Конгресс отказался его утверждать, и BOE в тот же день опубликовал отмену (BOE-A-2026-20526). Налоговые поправки того же акта, в IRPF, IVA и plusvalía municipal, отозваны вместе с ним. В консолидированных текстах законов на BOE это видно по пометкам «se deja sin efecto».
Real Decreto-ley 29/2026 от 6 октября (BOE-A-2026-20823) в силе с 8 октября 2026 года, Конгресс его на 12 октября не утвердил. Он снова меняет скидки IRPF для арендодателей жилья, с 1 декабря 2026 года вводит IVA 10% на ремонт жилья под долгосрочную аренду и IVA на аренду меблированного жилья до 30 ночей, меняет предельные коэффициенты plusvalía municipal и надбавки к IBI, а с 2027 года прогрессивную шкалу условного дохода. В расчёты статьи эти нормы не включены: при отказе Конгресса они отпадут.
Для нерезидентов вне ЕС вопрос о вычете расходов с аренды сейчас в суде. Это разобрано в статье про налог на арендный доход нерезидента.
Учебный пример: налоги одного проекта
Учебный пример, не прогноз и не проект DNPI. Нерезидент из ЕС, физическое лицо, покупает квартиру в Барселоне за 400 000 € и продаёт её с ремонтом.
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Цена покупки | 400 000 € |
| ITP (10% при стоимости до 600 000 €) | 40 000 € |
| Нотариус, регистр, gestoría (допущение) | 6 000 € |
| Ремонт (допущение, с IVA) | 70 000 € |
| Цена продажи | 700 000 € |
| Расходы продавца при продаже (допущение) | 20 000 € |
| Прирост для расчёта IRNR | 164 000 € |
| IRNR 19% | 31 160 € |
| Удержание 3% с цены продажи (зачитывается в счёт налога) | 21 000 € |
С прироста в 164 000 € IRNR забирает 31 160 €, а при покупке ещё раньше ушло 40 000 € на ITP. В расчёте нет plusvalía municipal, IBI, финансирования и расходов на содержание, поэтому реальная нагрузка выше. Удержание 21 000 € меньше налога, остаток 10 160 € доплачивается через Modelo 210.
Кому эта карта не подходит
Она не заменяет расчёт под конкретного человека. Если у вас больше десяти жилых объектов в Каталонии, есть налоговое резидентство в стране с соглашением об избежании двойного налогообложения или вы выбираете между физлицом и SL, ставки из таблицы нужно проверять с asesor fiscal. Вопросы к нему: какой статус у меня по налоговому резидентству, какое соглашение применяется, где платится налог на прирост и как он засчитывается дома, как устроен вывод денег из SL.
Сравнение ставок и мест уплаты собрано на странице налоговой карты для иностранного инвестора, а результат проекта с учётом ваших допущений можно прикинуть в калькуляторе.
Вопросы и ответы
Какой самый большой налог при покупке недвижимости в Барселоне?
Для вторичного жилья это ITP: 10% до 600 000 € и выше по шкале, 20% для gran tenedor. Для первой передачи жилья от застройщика платят IVA 10% и AJD 1,5%. Подробно шкала разобрана в статье про прогрессивный ITP.
Платит ли нерезидент налог, если объект пустует?
Да, на условный доход: 2% кадастровой стоимости (1,1% после пересмотра кадастра), к которым применяется 19% или 24%. Для объекта в стадии строительства условный доход не начисляется (art. 85 Ley 35/2006).
Верно ли, что с продажи нерезидента удерживают 3%?
Да, покупатель обязан удержать 3% цены и внести в Hacienda. Это предоплата IRNR, а не отдельный налог: если итоговый налог меньше, разницу можно вернуть, если больше, её доплачивают. Механику описывает статья про IRNR при продаже.
