Инвестиционный подход
Глоссарий инвестора: 40 терминов испанской недвижимости
Сорок терминов, которые инвестор встретит при покупке, аренде, ремонте и продаже в Барселоне: каждое определение сверено с законом или официальной страницей и снабжено ссылкой.
Здесь 40 терминов испанской недвижимости, которые инвестор встречает при покупке, аренде, ремонте и продаже в Барселоне. Каждое определение опирается на закон или официальную страницу, а где в Каталонии действует своя норма, дана каталонская. Определение объясняет слово и не решает вашу сделку: для этого нужен abogado.
Нормы о жилье и налогах сейчас меняются. Real Decreto-ley 29/2026 от 6 октября вступил в силу 8 октября и ждёт конвалидации в Конгрессе, он затрагивает LAU, IVA на ремонт и plusvalía (BOE). Определения ниже даны без учёта этого акта; отдельно он меняет определение gran tenedor в Ley 12/2023, а в таблице налогов под этим термином имеется в виду ITP Каталонии по ATC. Ставки и условия проверяйте в BOE.
Термины недвижимости Испании: сделка и документы
| Термин | Что это | Основание |
|---|---|---|
| Arras | Деньги покупателя продавцу при заключении договора. В Каталонии по умолчанию это часть цены, а право отказа за штраф (arras penitenciales) нужно оговорить прямо | art. 621-8 CCCat |
| Escritura pública | Нотариальный документ, которым оформляют сделку. Документы, удостоверенные нотариусом, считаются публичными | art. 1216 CC |
| Notario | Публичный функционер, который удостоверяет договоры и внесудебные акты | art. 1 Ley del Notariado |
| Registro de la Propiedad | Реестр, куда вносят сделки и права на недвижимость по месту объекта | art. 1 Ley Hipotecaria |
| Nota simple | Информационная выписка из реестра: объект, владельцы, ограничения. Содержание записей она не заверяет | art. 222 LH |
| NIE | Личный номер иностранца для испанской администрации. Тем, кто связан с Испанией экономически, его присваивают по заявлению | art. 205 RD 1155/2024 |
| Poder notarial | Нотариальная доверенность: представитель действует от вашего имени. В основе договор поручения (mandato) | art. 622-21 CCCat, вне Каталонии art. 1709 CC |
| Apostilla | Штамп, заменяющий консульскую легализацию иностранного публичного документа между странами Гаагской конвенции 1961 года | Convenio de La Haya |
| Titular real | Физлицо, которое в конечном счёте владеет или контролирует более 25% капитала или голосов юрлица | art. 4 Ley 10/2010 |
| Hipoteca | Залог недвижимости: обеспечивает долг и следует за объектом, кто бы им ни владел | art. 104 Ley Hipotecaria, в Каталонии также art. 569-1 CCCat |
Виды arras разобраны в статье про arras confirmatorias и penitenciales, выписка из реестра в статье про nota simple.
Права на объект, владельцы и компании
| Термин | Что это | Основание |
|---|---|---|
| Usufructo | Право пользоваться чужим имуществом и получать доход, сохраняя его форму и суть | art. 561-2 CCCat |
| Servidumbre | Право, которое частично обременяет один участок в пользу другого, например проход или проезд | art. 566-1 CCCat |
| Proindiviso | Несколько собственников владеют одним объектом долями; доля определяет пользование, расходы и ответственность | art. 552-1 CCCat |
| Propiedad horizontal | Режим, при котором квартира принадлежит собственнику единолично, а общие элементы дома всем собственникам совместно | art. 553-1 CCCat |
| Opción de compra | Право, но не обязанность купить объект на условиях, заранее установленных договором | art. 568-1 CCCat |
| SL | Общество с ограниченной ответственностью: капитал делится на participaciones, участники не отвечают по долгам лично, минимальный капитал 1 € | art. 1 и 4 LSC |
Налоги и оценка
| Термин | Что это | Основание |
|---|---|---|
| ITP | Налог на возмездные сделки. В Каталонии с 27.06.2025 шкала 10–13%, 20% для gran tenedor и домов целиком | art. 7 TRLITPAJD, ATC |
| AJD | Налог на нотариальные, торговые и административные документы. В Каталонии 1,5% при первой передаче с IVA, 3,5% при отказе от освобождения от IVA | art. 27 TRLITPAJD, ATC |
| IVA | Косвенный налог на потребление. Первая передача здания облагается, последующие, как правило, освобождены | art. 1 и 20 LIVA |
| Gran tenedor | Для ITP в Каталонии: владелец более 10 жилых объектов в Каталонии или более 1 500 м² жилья, либо пяти и более в зонах напряжённого рынка. Жильё перепродавцов тоже считается | ATC |
| IBI | Ежегодный местный налог на стоимость недвижимости | art. 60 TRLRHL |
| Plusvalía municipal | Местный налог на прирост стоимости городской земли при передаче. При возмездной продаже платит продавец, а если он физлицо-нерезидент, то покупатель | art. 104 и 106 TRLRHL |
| IRNR | Подоходный налог нерезидентов с дохода, полученного в Испании, например от продажи или аренды объекта | art. 1 TRLIRNR |
| Retención 3% (Modelo 211) | При покупке у нерезидента покупатель удерживает 3% цены и вносит в налоговую как предоплату налога продавца | AEAT |
| Valor de referencia | Оценка Catastro по ценам сделок, которые сообщают нотариусы, с пределом в рыночной стоимости. База ITP не ниже большего из неё, заявленной стоимости и цены | DF 3ª TRLCI, art. 10.2 TRLITPAJD |
| Catastro | Административный реестр Минфина, где описаны объекты недвижимости | art. 1 TRLCI |
| Referencia catastral | Буквенно-цифровой код, по которому объект находят на кадастровой карте | art. 6 TRLCI |
Шкала ITP разобрана в статье про прогрессивный ITP в Каталонии, а разницу между valor de referencia и ценой сделки в статье про valor de referencia.
Аренда
| Термин | Что это | Основание |
|---|---|---|
| Fianza | Денежный залог арендатора: одна месячная рента за жильё, две за нежилое помещение. В Каталонии его вносят в Incasòl | art. 36 LAU, Incasòl |
| Uso distinto de vivienda | Аренда здания, основное назначение которого не жильё: промышленная, торговая, ремесленная, профессиональная, социальная, культурная или учебная деятельность | art. 3 LAU |
| Indemnización por clientela | Компенсация арендатору, который последние пять лет вёл розничную торговлю, при окончании срока договора, если за четыре месяца он заявил о желании продлить аренду на пять лет по рыночной ренте | art. 34 LAU |
| Renta antigua | Аренда жилья по договору до 9 мая 1985 года, который живёт по закону 1964 года | DT 2ª LAU |
| Zona tensionada | Территория, которую власти объявили зоной особого риска нехватки доступного жилья; от этого зависят меры закона о жилье | art. 18 Ley 12/2023 |
Здание, лицензии и стройка
| Термин | Что это | Основание |
|---|---|---|
| Cédula de habitabilidad | Документ о том, что жильё отвечает минимальным условиям. В Каталонии нужна при продаже и сдаче жилья | Decret 141/2012 |
| Certificado de eficiencia energética | Документ техспециалиста с энергетической оценкой здания. Копию прикладывают к договору купли-продажи, к договору аренды прикладывают копию этикетки | RD 390/2021 |
| ITE | Техническая инспекция жилого здания. В Каталонии её проходят до достижения зданием 45 лет | Decret 67/2015 |
| Licencia urbanística | Разрешение муниципалитета: в общем случае нужно для новой постройки, работ с проектом по LOE, сноса и смены назначения на жилое, есть исключения по art. 187 ter | art. 187 LUC |
| Declaración responsable | Заявление, в котором вы под свою ответственность подтверждаете соблюдение требований | art. 69 Ley 39/2015 |
| Declaración de obra nueva | Нотариальная запись о построенном или строящемся здании. Нотариус требует разрешение и сертификат техспециалиста | art. 28 RDL 7/2015 |
| Promotor | Тот, кто решает, организует и финансирует работы для себя или для продажи; отвечает за лицензии и приёмку | art. 9 LOE |
| Seguro decenal | Гарантия на десять лет от дефектов конструктива. Для жилых зданий, как правило, обязательна | art. 19 LOE |
Как термины складываются в расходы сделки, показывает карта налогов иностранного инвестора.
Вопросы и ответы
Чем отличаются arras confirmatorias и penitenciales?
Confirmatorias засчитываются в цену и подтверждают сделку. Penitenciales дают право отказаться: покупатель теряет их, продавец возвращает вдвое. В Каталонии их нужно оговорить прямо (art. 621-8 CCCat).
Почему в списке ссылки на каталонский кодекс?
Вещные права и купля-продажа в Каталонии регулируются книгами V и VI Codi civil de Catalunya, поэтому определения взяты оттуда.
ITP и IVA платят вместе?
По одной и той же передаче нет. Передача, облагаемая IVA, ITP не облагается (art. 7.5 TRLITPAJD), а вторичная передача, освобождённая от IVA, облагается ITP. Какой режим у вашей сделки, решает asesor fiscal.
