12 ошибок в расчёте инвестпроекта в недвижимость и как их найти

Расчёт проекта в недвижимость чаще всего ломают двенадцать пропусков: налоги и оформление при покупке, неверная база ITP, IVA на ремонт, расходы владения, отсутствие резерва, проценты по кредиту, цена продажи из объявлений, расходы продажи, налог на прирост, игнорирование срока, инфляции и единственный сценарий. На учебном примере из этой статьи они превращают прибыль 170 000 € в 71 400 €. Ниже каждая ошибка с тем, как её проверить.

Как выглядит последствие: один пример

Учебный пример, не прогноз. Покупка за 400 000 €, ремонт 70 000 €, продажа за 640 000 € через 18 месяцев. Расчёт по первой строке даёт 170 000 €, то есть 36% на 470 000 €. Дальше добавляются пропущенные статьи.

Получается 71 400 €, или 13,1% на вложенные 543 000 €. Налога на прирост в расчёте ещё нет, а он зависит от статуса продавца. Те же числа использованы в статье о том, как считать доходность проекта.

Ошибки в затратах

1. Прибыль как «продажа минус покупка». В таблице выше видно, что пропуск входных налогов, резерва, владения и продажи съедает больше половины результата. Считайте от всех затрат проекта, а не от цены объекта.
2. ITP по цене из договора. База налога на недвижимость в Каталонии равна наибольшей из трёх величин: valor de referencia, стоимость, заявленная в документе, и цена по сделке (art. 10.2 TRLITPAJD; тот же порядок в гиде Agència Tributària de Catalunya, раздел B.5.2). Если valor de referencia 450 000 € при цене 400 000 €, ITP по ставке 10% составит 45 000 €, а не 40 000 €. Базу (valor de referencia) нужно смотреть до arras.
3. IVA на ремонт как льготные 10% или как возвратный налог. Пониженная ставка 10% действует, если заказчик физическое лицо и использует жильё для себя, не сдаёт его и не ведёт там деятельность, плюс ограничения по возрасту здания и материалам (AEAT, какой тип IVA применяется к работам в жилье). Инвестору, который ремонтирует ради продажи, это обычно не подходит. В расчёте чаще закладывают 21%, а вопрос о вычете адресуют asesor fiscal: разбор в статье про IVA на ремонт для компании.
4. Нет расходов владения. IBI, comunidad, коммунальные платежи и страховка идут весь срок, включая месяцы ремонта.
5. Нет резерва на непредвиденное. Смета ремонта на старом здании почти никогда не сходится копейка в копейку. Как выбирают размер резерва, описано в отдельной статье.
6. Проценты по кредиту не вычтены. Учебный пример: кредит 270 000 € под 4% на 18 месяцев стоит 16 200 €. Прибыль падает до 55 200 €, а ROI на собственные 273 000 € выходит 20,2%. Ориентир по рынку: индикатор стоимости новых кредитов нефинансовым компаниям в еврозоне составил 3,77% в августе 2026 (ECB, перевод Banco de España, 1 октября 2026). Это не ставка вашего кредита.

Ошибки в цене продажи, налогах и сроке

1. Цена продажи взята из объявлений. Объявление показывает желание продавца, не сделку. Индекс цен жилья INE строится по административным реестрам и охватывает более 95% сделок купли-продажи жилья за квартал (INE, Índice de Precios de Vivienda). Откуда берётся разрыв, разбирает статья про цену объявления и цену сделки.
2. Расходы продажи и plusvalía municipal. Комиссия, сертификаты, cédula и юридическое сопровождение идут в расходы. Plusvalía municipal при возмездной продаже платит продавец (art. 106.1.b TRLRHL); если продавец — физическое лицо-нерезидент, налог вносит покупатель как заменяющий налогоплательщик (art. 106.2), поэтому сумму закладывают в расчёт заранее.
3. Налог на прирост не посчитан или взят чужой. Нерезидент платит 19% с прироста (art. 25.1.f TRLIRNR), резидент по шкале сбережений, компания по impuesto sobre sociedades. Подробно про нерезидента: IRNR при продаже.
4. ROI без срока. 13,1% за 18 месяцев равны 8,6% годовых, а те же 13,1% за четыре года дали бы 3,1% годовых. Для разных сроков смотрят IRR: как он работает и где обманывает.
5. Нет сравнения с альтернативой и с инфляцией. По предварительной оценке INE от 29 сентября 2026 годовой IPC составил 4,9% (INE). Номинальный результат без этой поправки читается завышенным: см. статью про реальную доходность.
6. Один сценарий. Расчёт, где всё идёт по плану, не отвечает на вопрос, при какой цене продажи проект уходит в убыток. В примере порог равен 565 625 €, то есть запас 11,6%, а ремонт дороже на 20% сдвигает его на 14 600 €: как это считать, описано в статье про точку безубыточности.

Про налоги, которые меняются

С 8 октября 2026 действует Real Decreto-ley 29/2026 от 6 октября (BOE-A-2026-20823), который затрагивает IRPF, IVA, IBI и plusvalía. Предыдущий жилищный акт, 26/2026, Конгресс не утвердил, поэтому судьба нового пока неизвестна. Расчёты в этой статье его положений не учитывают. Перед сделкой сверяйте нормы с asesor fiscal.

Кому такой чек-лист не поможет

Он не заменяет смету, due diligence объекта и расчёт под ваш налоговый статус. Для объекта под долгую аренду нужна другая арифметика: чистая арендная доходность. Для сделки с кредитом и несколькими участниками добавляется распределение прибыли, и результат проекта отличается от результата инвестора.

Проверить собственные цифры можно в инвесторском калькуляторе, а принципы расчёта описаны на странице /methodology.