Инвестиционный подход
Покупка квартиры с арендатором: что менять в расчёте
Покупатель квартиры с арендатором встаёт на место арендодателя на оставшийся срок договора, а у арендатора есть право перекупить квартиру. Это меняет и срок, и цену расчёта.
Квартиру с арендатором покупают вместе с договором: по art. 14 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) покупатель занимает место арендодателя минимум на пять первых лет аренды, на семь, если прежний арендодатель юридическое лицо. Считаются эти годы от начала договора, а не от вашей покупки. В расчёте появляются срок без владения пустой квартирой, ограниченная рента и право арендатора выкупить квартиру первым.
Как долго придётся терпеть арендатора
Нормы ниже приведены по консолидированному тексту LAU на BOE в редакции на 12.10.2026, с учётом Real Decreto-ley 29/2026 (в силе с 8.10.2026). Конгресс этот указ пока не конвалидировал, поэтому нормы нельзя считать устоявшимися. Real Decreto-ley 28/2026 с 15.11.2026 меняет art. 10. Сроки закон считает от начала договора.
| Норма | Что в ней сказано | Что это значит для вас |
|---|---|---|
| Art. 14 | Покупатель продолжает договор в первые 5 лет с начала, 7 лет при арендодателе-юрлице | Пустой квартиры в этот срок не будет |
| Art. 14 (договор длиннее) | Если срок договора дольше, покупатель связан им целиком, но если он отвечает требованиям art. 34 Ley Hipotecaria, терпит арендатора только до 5 (7) лет, а продавец платит арендатору компенсацию | Нужен abogado: тип договора и запись в регистре меняют результат |
| Art. 9.1 | Договор короче 5 (7) лет продлевается ежегодно до этого минимума, арендатор вправе уйти, предупредив за 30 дней | Оставаться до минимума вправе арендатор, а не вы |
| Art. 10.1 | После минимума, если никто не уведомил, договор идёт ещё до 3 лет (арендодатель уведомляет за 4 месяца, арендатор за 2) | Нужно успеть отправить уведомление вовремя |
| Art. 10.2 и 10.3 | Арендатор в уязвимой ситуации может запросить ещё один год, для gran tenedor это обязательно; в зоне напряжённого рынка арендатор вправе запросить продление до 3 лет | Срок может вырасти на год или на три |
| Art. 10.1 с 15.11.2026 (RDL 28/2026) | Договор продлевается на 5 (7) лет, арендодатель предупреждает за 6 месяцев и обычно платит компенсацию | Переходные правила зависят от даты окончания договора, вопрос к abogado |
Вернуть квартиру ради собственного проживания по art. 9.3 можно только физическому лицу, после первого года договора и только если эта нужда прямо указана в договоре с самого начала.
Право арендатора купить квартиру первым
Если арендатору не отказали от этого права, он вправе перекупить квартиру. По art. 25 LAU продавец обязан уведомить арендатора о цене и условиях, у арендатора 30 календарных дней на тантео, а при нарушении порядка он может заявить ретракт в течение 30 дней после получения копии escritura. Регистр не примет титул продажи арендованной квартиры без подтверждения уведомлений (art. 25.5). В редакции RDL 29/2026 заранее отказаться от права нельзя (art. 25.8), а уведомление при продаже пакетом должно называть цену, приходящуюся на квартиру, и теряет силу через 180 дней. До 8.10.2026 отказ допускался, какая редакция применима к конкретному договору, решает abogado.
Практический вывод: до внесения задатка запрашивают доказательство уведомления или текст ранее подписанного отказа. Без них вы рискуете потерять квартиру после подписания. Отдельная проверка касается продавца: если это юридическое лицо в реестре gran tenedor, а квартира в зоне напряжённого рынка, по Ley 11/2025 (art. 6) тантео и ретракт может заявить Generalitat (подробнее о тантео и ретракто).
Что с рентой
Рента ограничена с двух сторон. Обновление в течение договора привязано к дате годовщины и по art. 18.1 LAU в редакции RDL 29/2026 не может превышать изменение индекса IRAV; прежняя редакция ссылалась на IPC. Новый договор в зоне напряжённого рынка не может установить ренту выше последней, действовавшей в течение пяти лет (после годовой индексации), с надбавкой до 10% только в случаях, названных в art. 17.6. Как работает потолок в Барселоне, разобрано в статье о зоне напряжённого рынка. Для расчёта это значит, что доход растёт не быстрее закона, а при смене арендатора в зоне напряжённого рынка ограничен последней рентой.
Как изменить расчёт цены
Чем дольше связывает договор, тем ниже цена по сравнению с пустой квартирой: вы получаете арендный доход, но откладываете день, когда можно продать или использовать объект пустым.
Учебный пример, не прогноз. Допущения: пустая квартира стоит 500 000 €, чистая рента после IBI, comunidad и страховки 12 000 € в год, ставка дисконтирования 5%. Цена с арендатором равна сумме приведённой стоимости ренты за N лет и стоимости пустой квартиры, проданной через N лет.
| Остаток договора | Расчётная цена с арендатором | Дисконт к пустой квартире |
|---|---|---|
| 2 года | 475 800 € | 4,8% |
| 3 года | 464 600 € | 7,1% |
| 4 года | 453 900 € | 9,2% |
| 5 лет | 443 700 € | 11,3% |
Это не рыночная цена, а способ понять порядок величины; реальная скидка зависит от района, ренты и спроса инвесторов на арендные объекты. Если на выходе вы тоже продаёте квартиру с арендатором, покупатель применит ту же логику к вам.
Что запросить до задатка
- договор аренды со всеми приложениями и датой начала, срок и условия продления;
- подтверждение залога (fianza) и его депозита в регистре фианз Каталонии (Ley 13/1996); как обязанности по залогу переходят к покупателю, решает abogado;
- историю платежей и справку о долгах;
- доказательство уведомления арендатора или текст его отказа, если он есть;
- статус продавца: физическое лицо, юрлицо, gran tenedor.
Проверка арендаторов и rent roll подробно описана в статье про проверку арендаторов.
Когда покупка с арендатором не подходит
Для флиппинга это почти всегда стоп: ремонт и продажа пустой квартиры в проектный срок невозможны, пока арендатор вправе оставаться. Не подходит она и тем, кому нужна свободная квартира к определённой дате, и тем, кто рассчитывает поднять ренту выше лимита. Сценарий под конкретный объект можно прикинуть в калькуляторе инвестора; юридические вопросы по договору задают abogado.
Вопросы и ответы
Можно ли расторгнуть договор аренды после покупки квартиры?
В общем случае нет: по art. 14 LAU вы продолжаете договор на оставшийся срок. Исключения зависят от типа договора и записей в регистре, это вопрос к abogado.
Что такое право преимущественной покупки арендатора?
Право перекупить квартиру на тех же условиях в течение 30 дней после уведомления (art. 25 LAU). Если уведомления не было, действует ретракт.
Можно ли поднять ренту после покупки?
Только в пределах закона: обновление в годовщину не выше индекса IRAV (art. 18 LAU в редакции RDL 29/2026), а в зоне напряжённого рынка действуют свои лимиты по Ley 12/2023.
Что проверить у арендатора до сделки?
Договор, платежи, залог и, главное, срок договора и его начало: от этого зависит, сколько лет квартира будет занята.
