Когда участок лучше квартиры для инвестора, а когда нет

Участок лучше квартиры, когда вы готовы вложить деньги на несколько лет без дохода ради роста стоимости от лицензии или застройки и можете оценить градостроительный риск. Квартира лучше, когда нужны понятная цена, аренда или ремонт с перепродажей. Универсального ответа нет: у объектов разные источники результата и разные риски.

Сравнение по признакам

Налоги в таблице взяты из закона. Ставка IVA на землю 21% (art. 90 и 20.Uno.20 Ley 37/1992), на новое жильё 10% (art. 91.Uno.1.7º) (Ley 37/1992). ITP в Каталонии с 27 июня 2025 года идёт шкалой 10–13% (Agència Tributària de Catalunya), а AJD для нотариальных актов составляет 1,5% (ATC). IBI платят и за участок, и за квартиру: он начисляется за право собственности, а базовые ставки для urbanos лежат в пределах 0,4–1,10% по закону о местных финансах, и ayuntamiento вправе добавить надбавки по условиям закона (art. 61 и 72 RDLeg 2/2004). Конкретную ставку задаёт ayuntamiento.

Где выигрывает участок

Участок выигрывает, когда результат нужен от роста, а не от доходов. Это бывает, если земля уже solar или участок с лицензией, и градостроительный риск небольшой (см. статьи про разницу с лицензией и без и риск изменения плана). Он выигрывает и тогда, когда вы можете связать капитал на годы и вам не нужна аренда. У DNPI порог для участков от 1 М€.

Где выигрывает квартира

Квартира выигрывает, когда нужен предсказуемый срок и прозрачная цена. Её цену можно сверить с продажами рядом, а работы описать сметой: так считают ремонт и перепродажу. Если квартира сдаётся, нужно учитывать правила зон напряжённого рынка, которые ограничивают арендную плату (статья о зоне напряжённого рынка). Результат аренды проще планировать, но он ограничен.

Два проекта DNPI рядом

В проектах DNPI это выглядит так:

Разница равна продаже минус покупка и указанные затраты. Налоги, финансирование, оформление и прочие расходы в неё не входят, это не чистая прибыль и не доходность инвестора. Прошлые результаты не гарантируют будущих. Суммы похожи, но пути разные: в Sitges участок продан с лицензией через два года, в Compte de Urgel квартира продана после ремонта. Сравнивать эти проекты по скорости или по доходности на вложенный капитал на этих цифрах нельзя. Подробности: Sitges и Compte de Urgel.

Как выбрать

Четыре вопроса помогают определить, что вам ближе:

1. Нужен ли вам доход от объекта в ближайшие годы. Если да, участок не подходит.
2. Выдержите ли вы отказ или задержку лицензии. Для участка это обычный сценарий, который нужно заложить.
3. Есть ли у вас команда, которая прочитает градостроительный план: abogado и arquitecto.
4. Насколько вам важно сверять цену с рынком по сопоставимым продажам. Для участка подобрать аналоги сложнее: у каждого свой план.

Если ответы разные, это нормально: часть капитала можно держать в разных стратегиях. Как это делать, объясняет статья про один объект или портфель, а сценарии под ваши числа можно посчитать в калькуляторе. Направление компании по участкам описано на странице про участки, по жилью на странице про жильё.

Кому не подходит ни участок, ни квартира

Оба формата не подходят, если вы ищете доход при полной сохранности капитала: у участка риск в плане и сроках, у квартиры в цене и состоянии объекта. Условие компенсации в модели DNPI не равно гарантии сохранности капитала, оно ограничено договором проекта.