Участок с лицензией и без: как меняется цена и риск

Участок с лицензией на строительство стоит дороже участка без неё, потому что покупатель получает уже решённый вопрос: что строить, сколько и по каким правилам. Разницу в цене платят за срок и риск отказа, а не за бумагу. Лицензия при этом имеет срок действия, привязана к проекту и может утратить силу, если стройка не начата вовремя.

Что покупатель получает вместе с лицензией

В Каталонии строительство нового здания требует предварительной лицензии, llicència urbanística (art. 187 Llei d'urbanisme). Лицензию выдают по закону, плану и муниципальным ордонансам, а любой отказ должен быть мотивирован (art. 188). Значит, к моменту покупки уже известны проект, объём и условия. Без лицензии вы покупаете участок и вместе с ним неопределённость.

Последняя строка таблицы объясняется просто. Закон о IVA называет застраиваемыми solar и, кроме них, участки, пригодные для застройки потому, что она разрешена лицензией (art. 20.Uno.20 Ley 37/1992). Участок, который без лицензии освобождён от IVA, с лицензией облагается им по ставке 21% (art. 90).

Сколько действует лицензия

Лицензия на работы устанавливает срок начала и срок окончания. Если она их не называет, начать нужно в течение года, закончить в течение трёх лет (art. 189.1 Llei d'urbanisme). Если срок прошёл, лицензия утрачивает силу, и новая выдаётся уже по плану, действующему в тот момент (art. 189.3). Продление положено по закону на половину срока, если попросить обоснованно и до его окончания (art. 189.4).

Для покупателя это главный вопрос: сколько времени осталось у лицензии и успеет ли он начать стройку.

Как меняется риск

С лицензией риск не исчезает, он меняется. Риск отказа сменяют риск утраты силы лицензии и риск изменения плана. Если после выдачи лицензии меняется градостроительный план, действие лицензии может измениться или прекратиться. В этом случае государственный закон о земле даёт право на компенсацию (art. 48 RDLeg 7/2015). Но компенсация возмещает убыток и проект не сохраняет.

Без лицензии рисков больше и они другие. Отказ возможен. Пока идёт пересмотр плана, муниципалитет вправе приостановить выдачу лицензий: на год, а при совмещении оснований на два года (art. 73–74 Llei d'urbanisme). Эти сроки не попадут в вашу модель, если вы их не заложили.

Как прикинуть разницу в цене: учебный пример

Максимальная цена участка без лицензии равна ожидаемой стоимости с лицензией, дисконтированной на срок, минус расходы на её получение. Учебный пример, не прогноз: участок с лицензией стоит 1 М€, без лицензии при отказе его можно продать за 600 000 €, получение лицензии занимает год и стоит 50 000 €, нужная вам доходность за год 15%. Налоги и финансирование не учтены.

Вероятность вы оцениваете сами, и это самое слабое число в расчёте. Поэтому скидка должна оставлять запас на ошибку этой оценки сверх расходов.

В проекте DNPI в Sitges участок куплен за 509 250 €, на разрешения и лицензии ушло 20 000 € (около 4% цены покупки), а продан он с лицензией за 760 000 € через два года. Разница до прочих расходов составила 230 750 €: продажа минус покупка минус затраты на лицензии. Налоги, финансирование, оформление и прочие расходы сюда не входят, это не чистая прибыль и не доходность инвестора, а прошлые результаты не гарантируют будущих. Один проект не доказывает, что так будет на другом участке. Подробнее: Sitges и разбор проекта.

Что проверить у участка с лицензией

1. Дата выдачи, сроки начала и окончания работ и не истекли ли они, не продлевалась ли лицензия.
2. На кого выдана лицензия и можно ли её передать. Общее правило: лицензии на условия работ передаваемы, но прежний и новый исполнитель обязаны письменно уведомить ayuntamiento, иначе оба отвечают по обязательствам титулара (art. 13.1 Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales). Покупатель участка со стройкой в процессе принимает условия лицензии, и они фиксируются в нотариальном акте (art. 41.3 Llei d'urbanisme). Как это работает в конкретном муниципалитете, вопрос к abogado.
3. Соответствует ли проект действующему плану сегодня и нет ли процедуры его изменения.
4. Есть ли в лицензии условия: уступка земли, урбанизация, гарантии.
5. Сколько составят налог и сборы. Налог на строительство ICIO начисляется с началом работ, а его ставку задаёт ayuntamiento в пределах 4% от стоимости физического исполнения работ (coste de ejecución material) (art. 102 RDLeg 2/2004).

Кому такой участок не подходит

Участок с лицензией не подходит, если вы не готовы начать работы в срок: лицензия потеряет силу, и за новую придётся платить и ждать заново. Не подходит и тому, кто покупает по цене с лицензией, не прочитав сам проект: может оказаться, что он не совпадает с тем, что вы хотите построить.

Как получить лицензию самому, разбирает статья про этапы и сроки лицензии в Каталонии. Прикинуть сделку с вашими числами можно через анализ инвестиции.