Инвестиционный подход
Cuentas en participación: проект недвижимости без отдельной SL
Cuentas en participación это договор, где инвестор вкладывает деньги в дело управляющего и делит с ним результат, а перед третьими лицами отвечает только управляющий. Разбираем права, налоги и риски.
Cuentas en participación это договор, по которому коммерсант привлекает вклад другого лица в свои операции, и оба делят результат в оговорённой пропорции (art. 239 Código de Comercio). Отдельной компании при этом не возникает: от своего имени и под свою ответственность действует управляющий (gestor), а инвестор остаётся «скрытым» партнёром. Для проекта недвижимости это альтернатива SL, и у неё другое распределение прав, рисков и налогов. Ниже описаны общие правила Código de Comercio и налоговая квалификация по открытым источникам, это не структура проектов DNPI.
Что говорит Código de Comercio об этом договоре?
Правил всего пять статей, 239–243 (BOE).
- Формальностей нет: договор заключают устно или письменно, доказывают любыми допустимыми средствами (art. 240).
- Общую фирму для участников принять нельзя, а кредитом пользуются только в рамках кредита управляющего (art. 241).
- Третьи лица предъявляют требования только к управляющему, а участники не вправе предъявлять их контрагентам управляющего, пока он не передал им права формально (art. 242).
- Ликвидацию проводит управляющий и представляет обоснованный отчёт о результатах (art. 243).
В art. 239 стоит слово «коммерсанты». По пересказу консультации DGT V1744-24 от 16.07.2024, в ней разбирался договор физического лица с владельцем аптеки, то есть не проект недвижимости; допустимость и последствия для вашего случая определяет abogado.
Чем договор отличается от SL?
| Параметр | SL | Cuentas en participación |
|---|---|---|
| Юридическое лицо | Да, возникает с регистрацией (art. 33 LSC) | Нет отдельного лица, действует управляющий |
| Оформление | Escritura pública и Registro Mercantil (art. 20 LSC) | Без формальностей (art. 240) |
| Кто отвечает перед третьими лицами | Общество; участники не отвечают лично (art. 1 LSC) | Управляющий; участник не отвечает, но и не вправе предъявлять иск контрагентам (art. 242) |
| Права инвестора | Голос, информация, правила закона и устава | Только то, что записано в договоре |
| Отчёт о результатах | Годовая отчётность общества | Отчёт управляющего при ликвидации (art. 243) |
| Налог на доход инвестора | Общество платит налог на прибыль, дивиденд облагается отдельно | По пересказу консультации DGT, доход партнёра-физлица относится к rendimientos del capital mobiliario |
Как облагается доход участника?
По сводке консультации V1744-24 (16.07.2024), которую публикует DGT, суммы, полученные партнёром-резидентом по договору, считаются доходом от капитала по art. 25.2 Ley 35/2006. База это разница между полученным и внесённым; у управляющего выплаты по договору учитываются как расходы или как положительный результат его деятельности. Текста консультации в базе DGT я напрямую не открыл, в статье используется её пересказ (Primera Lectura).
Для ITPAJD договор приравнен к обществу (art. 22 TRLITPAJD), а создание общества и вклады участников в модальности operaciones societarias освобождены (art. 45.I.B.11). Как это применяется к конкретному договору, проверяет asesor fiscal. Для нерезидента итог зависит от договора об избежании двойного налогообложения, и этот вопрос решает asesor fiscal.
Учебный пример, не прогноз и не условия проекта DNPI. Инвестор вносит управляющему 1 М€, результат делится в пропорции из договора, после реализации объекта инвестор получает 1,2 М€.
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Взнос | 1 М€ |
| Получено по ликвидации | 1,2 М€ |
| Доход по логике консультации V1744-24 (до налога) | 200 000 € |
Какие риски есть у инвестора в такой схеме?
- Контрагентский риск управляющего. По пересказу той же консультации, со ссылкой на решение Tribunal Supremo 1992 года, взнос переходит в имущество управляющего, а по art. 241–242 у вас нет требований к третьим лицам. Что происходит с взносом, если управляющий не платит долги или банкротится, спросите у abogado.
- Отсутствие записей. Нет регистра участников и устава. Права и расчёты держатся на договоре и его доказательствах.
- Привлечение от многих лиц. Если управляющий собирает деньги у публики, структура может подпасть под регулирование коллективных инвестиций, см. статью про границу регулируемой деятельности.
- Юридическая квалификация. Название договора не решает вопрос: суд и налоговая смотрят на содержание. Сравнение форм общего владения собрано в статье про совместные инвестиции.
Кому такая схема не подходит?
Она не подходит тому, кто хочет записать свои права в публичный реестр или иметь голос в решениях по закону, а не по договору. Не подходит она и при больших суммах без возможности проверить финансовое положение управляющего. Не подходит, когда нужен объект на своё имя: объект записан на управляющего, который действует от своего имени (art. 241), и ваше право это требование по договору.
Форму проекта задаёт договор конкретного проекта. Как читать условия участия, описано в статье про вопросы юристу к договору, а владение объектом в совместном проекте разобрано в статье кто владеет объектом.
Вопросы и ответы
Cuentas en participación это отдельная компания?
Нет. Отдельного юридического лица не возникает, перед третьими лицами выступает управляющий от своего имени.
Нужен ли нотариус для такого договора?
Закон не требует формы: договор можно заключить устно или письменно (art. 240). Для доказательств и налоговых вопросов обычно используют письменный договор, а формулировки согласуют с abogado.
Кто отвечает перед банком и подрядчиками?
Управляющий, от имени которого заключены сделки. Участник по тексту art. 242 не отвечает перед третьими лицами, но и сам не вправе предъявлять к ним требования.
Как облагается доход инвестора по такому договору?
По пересказу консультации DGT V1744-24 доход партнёра-физлица, резидента Испании, считают доходом от капитала: разница между полученным и внесённым. Для нерезидента и для компании-партнёра правила другие, их проверяет asesor fiscal.
