Инвестиционный подход
Как оценить проект строительства до входа: чек-лист инвестора
Проект оценивают по пяти блокам: лицензия, edificabilidad, смета с резервом, цена выхода и план Б. Чек-лист с документами и учебный расчёт чувствительности.
Оценка проекта строительства до входа — это проверка пяти блоков по документам, а не по презентации: правовой статус участка и лицензии, допустимый объём застройки, смета с резервом, цена выхода по закрытым сделкам и план на случай, когда что-то из этого не сработает. Начинают с бумаг администрации: в Каталонии ayuntamiento выдаёт справку о градостроительном режиме участка в течение месяца с запроса, а планы публичны и доступны в Registre urbanístic de Catalunya (art. 103 Llei d'urbanisme).
Что проверить в статусе лицензии и участка
Новое здание в Каталонии требует предварительной licencia urbanística (art. 187 Llei d'urbanisme). Лицензия имеет срок действия, привязана к конкретному проекту и может утратить силу, если стройка не начата вовремя. Поэтому фраза «лицензия есть» требует трёх уточнений: на какой проект, до какой даты и начаты ли работы.
Отдельно проверяют состояние земли. Urbanización, это работы, которые превращают землю в solar: дорога, водоснабжение, канализация, электричество, освещение и пешеходная зона (art. 27 и 29 Llei d'urbanisme). В sòl urbà no consolidat добавляются уступка 10% aprofitamiento и доля расходов всего сектора. Если этого нет в бюджете, бюджет неполный (урбанизация и обязательства владельца, консолидированная земля или нет).
Как проверить допустимый объём застройки
Edificabilidad задаёт, сколько метров можно построить, и от неё зависит вся выручка. Её узнают из действующего плана, а не из описания объявления (edificabilidad по PGM Барселоны).
Дальше смотрят обременения режима. Для крупных проектов в Барселоне действует квота: при новой застройке и полной реформе больше 600 м² 30% отдают под защищённое жильё общего режима (Ajuntament). Максимум продажи такого жилья в 2026 году 2 913,18 €/м² полезной площади (Generalitat). Верховный суд квоту подтвердил, STS 110/2026 от 5.02.2026 (разбор Ecija); отдельный пункт городской нормы оспорен в Конституционном суде, рекурс 2415/2026 принят к рассмотрению 9.06.2026, решения нет. В резервах Каталонии не меньше половины уходит под арендное жильё (art. 57.3 Llei d'urbanisme в редакции Llei 11/2025).
Что запросить и у кого
| Блок | Что запросить | Где берут |
|---|---|---|
| Земля | справка о градостроительном режиме, nota simple, обременения | ayuntamiento, Registro de la Propiedad |
| Лицензия | текст лицензии, срок действия, привязка к проекту | ayuntamiento, оператор проекта |
| Проект | завизированный проект, геотехнический отчёт | архитектор, колегио |
| Смета | смета по главам, строка резерва, график платежей | подрядчик, технадзор |
| Цена выхода | закрытые сделки по аналогам, не объявления | оценщик, реестры, брокеры |
| Сторона сделки | годовая отчётность компании, структура владения | Registro Mercantil, договоры |
Visado проекта делается один раз и в одном компетентном колегио (art. 3 и art. 5), например в Col·legi d'Arquitectes de Catalunya. Отчётность проверяема: общество с ограниченной ответственностью обязано депонировать её в Registro Mercantil в течение месяца после утверждения (art. 279 Ley de Sociedades de Capital). Полный порядок собран в чек-листе due diligence.
Что смотреть в смете и в цене выхода
В смете, структуру и резерв. Структура, это главы работ с обмерами, а не итог за метр; референсные цены по Каталонии даёт банк BEDEC института ITeC (ITeC), ими проверяют порядок величин по позициям. Резерв стоит отдельной строкой, иначе его просто нет (контроль бюджета стройки).
Цену выхода проверяют по сделкам. По Estadística Registral Inmobiliaria за II квартал 2026 цена зарегистрированных сделок в столице провинции Барселона 5 045 €/м², по Каталонии 2 995 €/м². Цена предложения за сентябрь 2026 выше: 5 462 €/м² по Idealista. Периоды у этих цифр разные, и выводить из них размер скидки на торг нельзя, но порядок разницы между «просят» и «платят» виден (разрыв между объявлением и сделкой).
Как проверить проект на чувствительность
Учебный пример, не прогноз. Суммы это круглые допущения примера.
| Сценарий | Выручка | Затраты проекта | Остаток до налога |
|---|---|---|---|
| База | 6 М€ | 5 М€ | 1 М€ |
| Выручка минус 5% | 5,7 М€ | 5 М€ | 700 000 € |
| Смета плюс 10% | 6 М€ | 5,24 М€ | 760 000 € |
| Оба отклонения вместе | 5,7 М€ | 5,24 М€ | 460 000 € |
Два умеренных отклонения уменьшают остаток более чем вдвое. К этому добавляется стоимость денег: 12-месячный Euribor в сентябре 2026 года составил 3,247% (Banco de España), и каждый лишний месяц срока оплачивается отдельно (анализ чувствительности).
Что входит в план Б и кому чек-лист не поможет
План Б, это заранее описанный выход, если базовый сценарий не состоялся: продажа участка с лицензией вместо стройки, продажа объекта незавершённым, изменение состава квартир, перенос продаж на более долгий срок с расчётом стоимости ожидания. У каждого варианта своя цена и свой срок, иначе это не план (план выхода A, B, C, когда проект нужно остановить).
Сама проверка не поможет тому, кто ищет подтверждение принятого решения: чек-лист нужен, чтобы находить причины отказаться. Она не заменяет юридическую и налоговую экспертизу: спорное идёт к abogado и asesor fiscal. И она не даёт прогноза цены.
Разложить конкретный проект по блокам можно в анализе инвестиции, а порядок работы DNPI описан в методологии.
Вопросы и ответы
С чего начинать проверку проекта строительства?
С документов на землю и лицензию. Справку о градостроительном режиме ayuntamiento выдаёт в течение месяца с запроса, и до неё считать экономику бессмысленно.
Что значит «лицензия есть» и чего эта фраза не значит?
Она не значит, что лицензия бессрочна. Лицензия привязана к конкретному проекту, имеет срок действия и может утратить силу, если работы не начаты вовремя.
Как проверить цену выхода, если объект ещё не построен?
По закрытым сделкам с сопоставимыми объектами. Цена зарегистрированных сделок в городе Барселона за II квартал 2026 года 5 045 €/м², цена предложения за сентябрь 5 462 €/м²: это разные величины.
Какой резерв закладывать в смету?
Единой нормы нет, и процент как правило я называть не буду. Резерв ставят отдельной строкой и обсуждают с технадзором и подрядчиком по конкретному объекту.
Влияет ли квота защищённого жилья на небольшой проект?
Городская квота в Барселоне адресована застройке и полной реформе больше 600 м². Применимость к вашему участку проверяют по действующей норме и по тексту плана вместе с abogado.
