Инвестиционный подход
Первый проект инвестора в Барселоне: план на 90 дней
Первые 90 дней инвестора в Барселоне ведут к решению, а не к сделке: месяц на цели и структуру, месяц на поиск и расчёт, месяц на проверку объекта до arras.
За первые 90 дней разумно дойти до решения о покупке. Подписание отдельная задача. Месяц уходит на цели, структуру и документы, второй на поиск и расчёт, третий на проверку объекта и условий. В этом плане arras откладывают до третьего месяца, когда расчёт выдержал проверку. Если сделка сложится раньше, хорошо, но сроком её ставить не стоит: спешка здесь дороже промедления.
Что должно быть к концу каждого месяца?
| Месяц | Цель | Результат на выходе |
|---|---|---|
| 1 | Цели, структура, команда | письменный инвестиционный тезис, юрист и asesor fiscal, NIE |
| 2 | Поиск и расчёт | 3–5 объектов в шортлисте, расчёт по каждому, максимальная цена |
| 3 | Проверка и решение | пакет документов по одному объекту, решение: arras или отказ |
Что делать в первый месяц?
Начните с бумаги, а не с объявлений. Порядок такой:
- Запишите сумму, срок, до которого деньги должны вернуться, и то, какую просадку вы готовы пережить. Образец формата: инвестиционный тезис на одной странице.
- Выберите путь из пяти: жильё, участок, коммерция, отель, дом целиком. Сравнение разобрано в статье про пять стратегий.
- Запросите NIE: без него не начнётся ни сделка, ни налоговый учёт. Подробности в статье про NIE.
- Найдите abogado и asesor fiscal до того, как увидите объект. Структура (на физлицо или через SL) определяет налоги, это отдельный вопрос для юриста.
- Соберите документы о происхождении средств: нотариус их спросит.
Если к концу месяца нет тезиса и юриста, второй месяц откладывается.
Что делать во второй месяц?
Составьте критерии поиска: район, тип, цена входа, предельный бюджет ремонта. Затем ищите и считайте сразу, не откладывая расчёт на потом. Для каждого объекта из шортлиста нужна максимальная цена, при которой проект сходится.
Расчёт не ограничивается ценой и ремонтом. В Каталонии при покупке облагаемого ITP объекта налог идёт по прогрессивной шкале 10–13% (ATC, для сделок с 27 июня 2025). К этому добавляются нотариус, регистр, gestoría, расходы на владение объектом во время ремонта и затраты на продажу. Все строки собирает инвесторский калькулятор.
Если объект дошёл до расчёта и не сошёлся, это нормальный результат второго месяца.
Что делать в третий месяц?
Проверяйте один объект до конца, не три поверхностно. Минимальный набор документов:
- выписка из реестра (nota simple) с обременениями;
- технический отчёт и ITE, если зданию 45 лет или скоро исполнится: в Каталонии здания с жилым использованием проходят техническую инспекцию до достижения 45 лет, возраст берут из кадастра (Агентство жилья Каталонии, Decret 67/2015);
- cédula de habitabilidad: в Каталонии она нужна при передаче жилья и при его аренде (Decret 141/2012, с изменениями, проверьте действующую редакцию);
- энергетический сертификат: его копию прикладывают к договору купли-продажи, а к договору аренды копию энергетической этикетки (art. 17 Real Decreto 390/2021);
- протоколы comunidad de propietarios за несколько лет и сведения о долгах по общим расходам;
- градостроительные параметры, если планируется перепланировка или смена назначения.
Полный порядок проверки: чек-лист due diligence перед arras. Решение об arras принимают, когда у вас есть цифры, документы и ответы юриста. В конце месяца допустим и отказ: проверка оправдана уже тем, что отсеяла плохой объект.
Что обычно срывает график?
NIE через консульство может занять недели. Доверенность требует апостиля и перевода. Нотариус и банк запрашивают документы по источнику средств, и поиск их занимает больше времени, чем кажется. Продавец тянет с выпиской об обременениях. Закладывайте на каждое из этих мест запас, а график считайте от самого долгого.
Кому план на 90 дней не подходит
Тому, кому нужно разместить деньги за 30 дней. Тому, кто хочет купить объект, который понравился на просмотре, и подстроить расчёт под него. И тому, кто не готов остановиться на третьем месяце, если документы показали проблему: план рассчитан на то, что отказ допустим.
Вопросы и ответы
Можно ли купить недвижимость в Барселоне за 90 дней?
Технически можно, но сроки зависят от NIE, доверенности, банка и согласований продавца. Целью ставьте решение.
Сколько объектов смотреть до первой покупки?
Рассчитайте три-пять объектов и проверьте один. Общего правила нет: если после трёх расчётов цена не сходится, пересматривайте критерии: подгонять расчёт под цену нельзя.
С чего начинать, если нет опыта в испанской недвижимости?
С юриста и тезиса на одной странице. Без них поиск превращается в просмотр объявлений.
Что делать, если за 90 дней подходящего объекта не нашлось?
Продлить поиск или изменить критерии. Результат первых трёх месяцев ценен уже тем, что у вас есть юрист, NIE и расчётная модель, которую можно применять к следующему объекту.
